Thuế lợi nhuận bất động sản, chứng khoán: Đúng nhưng đừng gây sốc

Bộ Tài chính Việt Nam đang lấy ý kiến cho dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi với đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản và chứng khoán.  

Chính sách này nhằm thay thế cách thu thuế hiện hành (2% trên giá bán bất động sản, 0,1% trên giá bán chứng khoán mỗi giao dịch). 

Điều này giúp người bán lỗ không phải nộp thuế, người lãi nhiều đóng thuế nhiều. Tuy vậy đề xuất cũng dấy lên lo ngại về tác động thị trường và tính khả thi khi thực hiện.

Góc nhìn nhà đầu tư và thông lệ quốc tế

Từ đầu năm 2025, Việt Nam theo đuổi chính sách tiền tệ mở rộng để hỗ trợ tăng trưởng, lãi suất giảm và tín dụng dồi dào. Dù bơm tiền giúp kích thích kinh tế, song lịch sử cho thấy không nền kinh tế nào tăng trưởng bền vững chỉ dựa vào tiền rẻ và bong bóng tài sản.

Thực tế khi dòng tiền chảy quá mức vào đất đai, chứng khoán, giá tài sản leo thang nhanh hơn nền kinh tế thực, tạo rủi ro bất ổn vĩ mô tiềm ẩn. 

Chính vì vậy, nhiều quốc gia sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí và giảm hấp dẫn của đầu cơ tài sản. Việc Việt Nam đề xuất thuế 20% trên lãi bất động sản, chứng khoán có thể hiểu như một biện pháp tái cân đối dòng tiền: hướng dòng vốn khỏi các kênh đầu cơ ngắn hạn về đúng giá trị thực.

Tuy nhiên mức thuế 20% bị đánh giá quá cao so với hiện tại, dễ gây sốc nếu áp dụng đột ngột. 

Đặc biệt nếu không phân biệt thời gian nắm giữ và không cho phép bù lỗ giữa các năm, tác động sẽ rất lớn. 

Nhà đầu tư ngắn hạn có thể giảm giao dịch, rút vốn sang kênh khác hoặc buộc phải giữ cổ phiếu lâu hơn thay vì mua bán linh hoạt. 

Ngoài ra dự thảo chưa làm rõ các chi phí được khấu trừ khi tính lãi; nhiều khoản chi thực tế có thể không được tính, khiến nhà đầu tư có nguy cơ bị thu thuế trên lợi nhuận danh nghĩa cao hơn thực tế.

Thông lệ quốc tế cho thấy việc đánh thuế thu nhập từ đầu tư là phổ biến, nhưng mức thuế và cách thức rất khác nhau. Nhiều nước ưu đãi thuế cho đầu tư dài hạn: ví dụ, Nhật Bản áp thuế khoảng 20% cố định trên lợi nhuận chứng khoán; Hoa Kỳ cho phép nhà đầu tư chuyển lỗ sang năm sau để giảm thuế phải nộp. Một số nước chỉ thu thuế rất thấp trên mỗi giao dịch hoặc không đánh thuế lãi chứng khoán nhằm khuyến khích nhà đầu tư cá nhân (như Singapore).

Trên thị trường, thuế mới được dự báo sẽ thay đổi hành vi của nhà đầu tư. Ngắn hạn, nhiều người có thể "choáng" vì thuế tăng mạnh, nhất là với bất động sản giữ dưới 2 năm sẽ chịu thuế tới 10% trên giá bán (nếu không chứng minh được chi phí). 

Trong bối cảnh địa ốc trầm lắng, cần lộ trình hợp lý để tránh sốc thanh khoản. Về dài hạn, thuế lãi 20% sẽ giúp sàng lọc nhà đầu tư: người đầu cơ lướt sóng giảm bớt, còn người đầu tư dài hạn cân nhắc kỹ hơn.

Nhiều lo ngại cho rằng người bán sẽ cộng thuế vào giá nhà khiến giá tăng và cuối cùng người mua gánh thuế. Nhưng thực tế, thị trường tự điều chỉnh theo cung cầu chứ không cho phép người bán nâng giá tùy ý.

Đối với chứng khoán, thuế 20% có thể khiến giao dịch ngắn hạn giảm, nhưng lại khuyến khích nắm giữ cổ phiếu lâu hơn và chuyển một phần vốn sang kênh đầu tư dài hạn. 

Tuy nhiên nên cân nhắc có thêm ưu đãi cho đầu tư dài hạn (ví dụ miễn/giảm thuế cho cổ phiếu nắm giữ trên 1 năm), chính sách mới sẽ góp phần ổn định thị trường về dài hạn.

Cơ quan thuế cần có cơ sở dữ liệu giao dịch hoàn chỉnh

Cách thu 2% trên giá bán bất động sản hiện nay đang bộc lộ nhiều bất cập. Do không xét đến lãi lỗ, cách tính cào bằng này tạo động cơ cho người bán khai thấp giá trong hợp đồng để trốn thuế. 

Thu thuế theo lợi nhuận, người dân có động lực khai đúng giá mua bán và lưu giữ hóa đơn chi phí để được khấu trừ. Khi giá bất động sản tăng mạnh, nhà nước cũng có khả năng thu được nhiều hơn.

Để thu đúng, thu đủ theo phương pháp mới đòi hỏi năng lực quản lý và hạ tầng dữ liệu tương xứng. Cơ quan thuế cần có cơ sở dữ liệu giao dịch hoàn chỉnh để xác định chính xác giá vốn và chi phí của từng giao dịch, từ đó thu thuế hiệu quả. 

Hiện mọi biến động chuyển nhượng nhà đất đã được cập nhật tại cơ quan thuế - một thuận lợi ban đầu - nhưng hệ thống thông tin vẫn cần nâng cấp đồng bộ trước khi áp dụng thuế theo lãi. Chính sách này nên được triển khai từng bước thận trọng.

Cân nhắc lộ trình, tránh gây sốc

Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản, chứng khoán thể hiện quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc hướng thị trường theo hướng minh bạch và tiệm cận thông lệ quốc tế. Để thực thi hiệu quả, cần thiết kế thật thận trọng, linh hoạt và đồng bộ.

Thứ nhất, cần xây dựng một lộ trình triển khai rõ ràng. Việc áp dụng ngay mức thuế cao trong bối cảnh thị trường đang yếu có thể gây sốc; do đó có thể xem xét giai đoạn chuyển tiếp hoặc áp dụng thí điểm tại Hà Nội và TP.HCM, từng bước tăng cường chế tài khi hệ thống đã sẵn sàng.

Thứ hai, cơ quan chức năng nên sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, kết nối thông tin thuế, ngân hàng, công chứng... tạo nền tảng cho việc xác định giá mua gốc, chi phí và giám sát giao dịch. Điều này không chỉ phục vụ thu thuế chính xác mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả hơn.

Thứ ba, chính sách thuế cần mang tính linh hoạt và nhân văn. Cơ quan lập pháp có thể bổ sung các quy định miễn giảm cho những trường hợp chính đáng: như miễn hoặc giảm thuế cho giao dịch bất đắc dĩ (bán nhà do hoàn cảnh khó khăn) hoặc khoản lợi nhuận ở mức thấp để hỗ trợ người dân.

Thứ tư, đây là sắc thuế khá phức tạp, đòi hỏi người nộp thuế phải lưu trữ chứng từ, kê khai chi tiết. Cơ quan thuế nên có hướng dẫn cụ thể về những khoản chi phí hợp lý được trừ, cách tính lãi lỗ, cách kê khai sao cho thuận tiện nhất...

Siết đầu tư 'lướt sóng' bất động sản?

Việc áp thuế 20%/lợi nhuận thực tế trong chuyển nhượng bất động sản hoặc áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ nếu không xác định được giá mua và chi phí, theo các chuyên gia, sẽ góp phần hạn chế hoạt động đầu tư 'lướt sóng'.