Siết đầu tư 'lướt sóng' bất động sản?

Việc áp thuế 20%/lợi nhuận thực tế trong chuyển nhượng bất động sản (BĐS) hoặc áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ nếu không xác định được giá mua và chi phí, theo các chuyên gia, sẽ góp phần hạn chế hoạt động đầu tư "lướt sóng" bất động sản.

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN - thay thế) đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Mức thuế chuyển nhượng bất động sản "chấp nhận được"?

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ được tính theo thời gian sở hữu với mức tối đa 10% giá bán.

Cụ thể, mức thuế 10%/ giá bán với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm. Mức thuế 6%/giá bán với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 - 5 năm.

Mức thuế 4%/giá bán với bất động sản được nắm giữ từ 5 - 10 năm... Với bất động sản được nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, mức thuế là 2%/giá bán. Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế không tính theo thời gian nắm giữ, mà việc chuyển nhượng sẽ áp dụng theo thuế suất 2%/giá bán.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng. Với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất chuyển nhượng vẫn như hiện hành, ở mức 2%/giá bán mà không tính theo thời gian nắm giữ.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Trần Khánh Quang, giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng mức thuế thu nhập cá nhân 20%/lãi chuyển nhượng bất động sản là một mức thuế chấp nhận được.

Theo ông Quang, việc đóng mức thuế trên lợi nhuận sau khi trừ đi các chi phí cũng sẽ không tác động lớn đến hoạt động đầu tư, đồng thời giúp cho thị trường minh bạch hơn.

"Nếu áp mức thuế này, các bên mua bán sẽ phải tính đúng, tính đủ các chi phí phát sinh thực tế như giá mua, chi phí lãi vay, chi phí môi giới hay chi phí cải tạo, sửa chữa... để được tính vào các chi phí hợp lệ được loại trừ trước khi tính thuế", ông Quang nói nhưng cho rằng việc đánh thuế từ 2 - 10%/giá bán theo thời gian nắm giữ cần phải làm rõ các nguyên tắc áp dụng.

Cần làm rõ các quy định xác định chi phí đầu vào

Dự thảo cũng quy định trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, việc tính thuế sẽ áp dụng cách đánh thuế theo thời gian nắm giữ. Trong khi đó, thời gian nắm giữ được đặt ra là khoảng thời gian mà luật đề cấp đến là khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ ngày luật có hiệu lực (ví dụ từ 1-1-2026) đến thời điểm chuyển nhượng, tức không hồi tố, không tính trước thời điểm luật thay thế có hiệu lực.

"Nếu áp dụng về thời gian như trên sẽ còn có nhiều điều phải làm rõ bởi các giao dịch về cơ bản đã thể hiện rõ các chi phí, giá mua... Giá bán rõ ràng nên cơ quan soạn thảo cần nêu cụ thể hơn nữa các trường hợp xác định nếu áp dụng mức đánh thuế theo thời gian nắm giữ", ông Quang nói.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết đề xuất tăng thuế theo thời gian nắm giữ, với mức cao nhất lên tới 10%, cao gấp 5 lần so với hiện nay sẽ gây ra nhiều tác động. 

Một khảo sát gần đây của doanh nghiệp này cho thấy 59% người tham gia khảo sát cho biết mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở và tỉ lệ lớn người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng một năm tới.

Điều này cho thấy người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn, có xu hướng "bán khi được giá", linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm. 

Do đó, đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ sẽ siết chặt tay chơi ngắn hạn, đánh trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và "lướt sóng", những người đang chiếm tỉ trọng lớn trong lực cầu thị trường.

"Đây là một bước đi thể hiện rõ mục tiêu "thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh", nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục", ông Tuấn đặt vấn đề.

Vụ đề xuất đánh thuế 20% lãi bán bất động sản: Cổ phiếu địa ốc còn lao dốc?

Với doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản niêm yết, tác động trực tiếp không lớn do đây là thuế thu nhập cá nhân, nhưng có thể ảnh hưởng gián tiếp tới kỳ vọng tiêu thụ sản phẩm nếu thị trường thứ cấp chững lại.