Nguồn cung căn hộ TP.HCM ‘chạm đáy’ 12 năm, giá bán tiếp tục tăng

Nhận định trên được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, đưa ra tại hội nghị Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 4-2024, tổ chức ngày 8-1 ở Hà Nội.

Giá bán căn hộ trung bình từ 72-76 triệu đồng/m2

Theo ông Kiệt thì 2024 là năm giá chung cư tăng "khủng khiếp", đặc biệt tại thị trường Hà Nội.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản năm 2024 của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng trái ngược giữa hai thị trường nhà ở trọng điểm.

Trong khi thị trường TP.HCM có nguồn cung nhà ở mở bán mới hạn chế, đạt gần 5.300 sản phẩm (căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự), nguồn cung mới của thị trường nhà ở tại Hà Nội tăng mạnh, đạt gần 38.000 sản phẩm mở bán mới.

Xét riêng thị trường chung cư, năm 2024 nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp 3 lần năm 2023, đạt hơn 30.900 căn hộ, cao nhất kể từ năm 2020 đến nay.

Còn tại TP.HCM nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt 5.050 căn hộ, thấp nhất giai đoạn 2013 - 2024.

Dù vậy, trong quý cuối năm nguồn cung căn hộ TP.HCM đã khởi sắc hơn, tăng mạnh so với 3 quý trước.

Giá bán căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội quý 4-2024 đạt 72 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì chung cư).

Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư ở Hà Nội năm 2024 tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và 12% so với quý trước.

Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại Hà Nội.

Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội tiếp tục lệch pha cung cầu, phần lớn nguồn cung mới trong quý 4 tập trung vào các dự án cao cấp, có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm.

Một điểm đáng lưu ý khác với thị trường chung cư Hà Nội là các khu vực xa trung tâm như Đông Anh, Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội) đang tăng nguồn cung cao cấp trong các đại đô thị lớn.

Bên cạnh những nguồn cung cao cấp, thị trường Hà Nội quý 4 cũng ghi nhận 1 dự án trung cấp mới ở khu vực ngoại thành Hà Nội (huyện Thạch Thất) đã mở bán với tỉ lệ bán hàng tích cực.

Đối với thị trường căn hộ chung cư TP.HCM giá bán sơ cấp ghi nhận trong quý 4 đạt trung bình 76 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì chung cư), tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước.

Có 70% nguồn cung chung cư mới tại TP.HCM trong năm 2024 tập trung ở các dự án cao cấp, hạng sang. Các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã điều chỉnh giá bán tăng từ 10 - 40% so với giai đoạn trước đó.

Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m². Dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao, các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như thanh toán giãn lên đến 5 năm, chiết khấu từ 5 - 16% giá bán.

Do đó tỉ lệ hấp thụ căn hộ các dự án mở bán mới tại TP.HCM đạt trung bình 70% tổng số căn hộ mở bán.

Trong đó, một số dự án cao cấp, hạng sang có kết nối thuận tiện với khu vực trung tâm ghi nhận tỉ lệ bán hàng đạt gần 100% trong ngày mở bán, thu hút phần lớn nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và lựa chọn chính sách thanh toán chuẩn có chiết khấu cao.

Năm 2025 thị trường sẽ ổn định hơn

Cũng theo kết quả khảo sát của CBRE Việt Nam, tại thị trường thứ cấp (chung cư đã qua sử dụng, mua đi bán lại), mặt bằng giá bán trung bình ở Hà Nội và TP.HCM đạt lần lượt 48 triệu đồng/m² và 49 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì chung cư).

Tại Hà Nội, so với cùng kỳ năm trước giá bán thứ cấp tăng hơn 26%, còn tại TP.HCM tăng 7%.

CBRE Việt Nam dự báo trong năm 2025 nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn hộ mở bán mới. Nhưng nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang.

Nhận định về thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM trong năm tới, bà Dương Thùy Dung, giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết: "Năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn.

Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn cho người dân".

Giá đất nền nhiều nơi bằng nửa chung cư, chuyên gia nói gì?

Theo bảng giá đất năm 2025 vừa được TP Hà Nội ban hành thì nhiều khu vực giá đất nền vị trí 1 - mặt các tuyến đường, tuyến phố chỉ bằng nửa giá chung cư đang rao bán.