Vì sao giá chung cư Hà Nội khó giảm trong năm 2025?

Nhu cầu mua nhà ở cao

Nhận định được nhiều chuyên gia bất động sản đưa ra tại hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội, đâu là lựa chọn sống và đầu tư bền vững?", do tạp chí điện tử Bất Động Sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu bất động sản tổ chức ngày 10-12.

Trao đổi tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, cho biết trong 9 tháng năm 2024, tổng số giao dịch căn hộ chung cư thành công tại Hà Nội khoảng 11.000 căn, tỉ lệ hấp thụ chung cư trên thị trường đạt 83%, nhiều dự án có tỉ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay trong đợt mở bán lần đầu.

Về triển vọng thị trường căn hộ chung cư Hà Nội năm 2025, ông Đính dự báo dù thị trường căn hộ đã khởi sắc hơn nhưng tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ tiếp tục kéo dài, nhu cầu mua chung cư để ở và kinh doanh cho thuê lớn hơn nguồn cung thị trường, vì thế giá chung cư neo cao và có xu hướng đi ngang.

Cùng quan điểm này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế - cho biết năm 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng giá quá nhanh. 

Giá chung cư tăng lên mức hơn 70 triệu/m² vào cuối quý 3-2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m², nhiều dự án trung cấp giá bán được đẩy lên ngưỡng 100 triệu đồng/m². 

Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Điểm đáng lưu ý là giá cao nhưng thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

Theo ông Thịnh, trong thời gian tới đà tăng giá chung cư chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như thời gian qua. 

Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Đâu là nguyên nhân đẩy giá căn hộ tăng

Trong khi ông Nguyễn Văn Ngọc, chủ tịch HĐQT, tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn RB, cho rằng loại hình nhà ở chung cư có giá trị sử dụng thật (để ở hoặc cho thuê) nên tăng giá mạnh trong những năm qua. Tại Hà Nội, các khu vực: Đông Anh, Hoài Đức dù thuộc ngoại thành, vẫn ghi nhận tăng 30-40 triệu đồng/m² lên 70-80 triệu đồng/m².

Các yếu tố đẩy giá chung cư Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua có thể kể tới như bảng giá đất mới đẩy giá lên cao; chi phí vật liệu xây dựng tăng và việc chủ đầu tư nâng cấp tiện ích để đáp ứng nhu cầu người mua.

Ông Ngọc nhận định giá bất động sản trong năm tới có thể tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng chậm lại do sức mua có dấu hiệu chững lại do nguồn cung mới hạn chế, cần thêm thời gian tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hơn nữa nền giá mới cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư.

Còn theo ông Ngô Hữu Trường - phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, bất động sản từ lâu vẫn được coi là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các nước châu Á, nơi có tâm lý đất đai, nhà cửa là của để dành.

Từ góc nhìn của một nhà phát triển bất động sản, ông Trường đã chỉ ra 3 yếu tố làm tăng giá nhà trong 3 năm gần đây. Đó là thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó quy trình phê duyệt dự án mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường, điều này dẫn tới chi phí đầu vào của các dự án nhà ở cao hơn, đẩy giá thành bất động sản tăng.

Thứ ba là ảnh hưởng của lạm phát và tỉ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị. 

Chính vì thế giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới.

Bộ Xây dựng: Chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới

Sau nửa năm 'tăng nóng', nhà chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới, thời điểm hiện tại nhiều dự án giá tăng 35-50% so với cuối năm 2023.