Mua nhà hình thành trong tương lai: Ngăn lách luật, sẽ bổ sung quy định đặt cọc

Tuy nhiên, khi cho ý kiến về dự thảo luật ngày 12-4, nhiều thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng không nên quy định bắt buộc bán, thuê BĐS hình thành trong tương lai phải qua sàn giao dịch.

Tăng cường bảo vệ người mua

Giải trình trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay dự thảo luật chỉ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn đối với BĐS hình thành trong tương lai, vì các giao dịch này có đặc thù là tài sản chưa hình thành, tính pháp lý của dự án BĐS phức tạp.

"Theo quy định hiện hành, các giao dịch này không thực hiện qua công chứng, do đó cần thiết phải có đề xuất giao dịch qua sàn. Với các giao dịch còn lại dự thảo khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê qua sàn chứ không bắt buộc", ông Nghị cho biết thêm.

Đối với quy định về bảo lãnh ngân hàng trong dự thảo, ông Nghị cho hay nội dung này giữ nguyên như quy định của luật hiện hành và bổ sung quy định trong thời gian người mua, người thuê mua nhà ở chưa nhận được chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền của khách hàng thông qua tài sản riêng.

"Việc này để quản lý tiền, tránh sử dụng sai mục đích, đảm bảo khả năng thực hiện dự án, đảm bảo theo tiến độ như cam kết trong hợp đồng", ông Nghị nói.

Theo ông Nghị, luật hiện hành không có quy định về đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Song thực tế có chủ đầu tư đã lách luật, ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

"Dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định để hạn chế tình trạng trên", ông Nghị nhấn mạnh.

Giao dịch qua sàn: không nên bắt buộc

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng dự thảo chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch BĐS thực hiện qua sàn, chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư.

Quy định "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" là "cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định luật này và các luật khác có liên quan" là chưa thống nhất với Luật đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

Theo ông Thanh, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Tổng thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường cũng đề nghị ban soạn thảo cân nhắc quy định giao dịch bắt buộc qua sàn, bởi thời gian qua một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch BĐS. "Vì vậy, cần cân nhắc để giảm phí khi qua sàn giao dịch BĐS hoặc có quy định mở về các giao dịch BĐS", ông Cường nêu.

Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy cho rằng giao dịch BĐS là giao dịch dân sự, không nhất thiết phải qua sàn giao dịch. Ông đề nghị có thể quy định theo hướng khuyến khích chứ không nên quy định bắt buộc.

Cần ràng buộc trách nhiệm của sàn

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - giám đốc phụ trách thiết lập và phát triển bộ phận bán hàng của CBRE VN - nói thường người mua nhà ở hình thành trong tương lai phải chấp nhận các điều khoản trong hợp đồng chủ đầu tư đưa ra, một số người mua nhà còn không có thời gian đọc hợp đồng.

"Theo đúng luật, chủ đầu tư buộc phải hoàn thành xong móng mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng thực tế hầu hết các dự án thường bán khi chưa xong móng bằng các hợp đồng, cam kết hứa mua, hứa bán", ông Kiệt nói.

Ông Kiệt cho rằng quy định các sàn giao dịch phải bảo đảm chức năng của sàn, hoạt động đúng theo luật, cần có quy tắc quy chuẩn về việc chủ đầu tư chọn sàn giao dịch như thế nào để bảo đảm các giao dịch BĐS khách quan, minh bạch và đúng luật.

Đồng thời, hoạt động kiểm tra, giám sát các sàn giao dịch cũng phải được thực hiện nghiêm túc để bảo đảm các sàn hoạt động đúng luật.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN: để bảo vệ người mua nhà, mua đất nền hình thành trong tương lai, thì việc yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng với dự án là một biện pháp buộc họ phải thực hiện đúng cam kết về chất lượng, tiến độ đúng theo quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp bắt buộc phải giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai qua sàn thì cần quy định rõ trách nhiệm của các sàn giao dịch, buộc các sàn giao dịch phải đáp ứng những điều kiện nhất định mới được hoạt động.

Các sàn phải có đủ năng lực thẩm định, kiểm tra pháp lý dự án đủ điều kiện bán nhà thì mới niêm yết lên sàn. Các sàn giao dịch BĐS cũng phải có trách nhiệm bảo đảm các giao dịch không được trốn thuế, rửa tiền, bảo đảm tính minh bạch của mọi giao dịch.

Nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được ngân hàng bảo lãnh

Từ tháng 4-2023, nhiều quy định có hiệu lực như bổ sung bệnh COVID-19 nghề nghiệp vào danh mục bệnh nghề nghiệp được hưởng bảo hiểm xã hội, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai...