Giá nhà đất đang tăng quá cao, vượt xa khả năng mua nhà của hầu hết người dân - Ảnh: NAM TRẦN
Để hóa giải tình trạng này, các chuyên gia khuyến nghị sớm xây dựng trung tâm dữ liệu nhà đất quốc gia để mọi dữ liệu về mua bán được làm sạch và công khai thì sẽ hạn chế tối đa tình trạng thao túng, đưa nhà đất về sát giá trị thực, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
Gây sốc
Nguyên nhân do một số địa phương sử dụng giá các giao dịch đất đai đã bị giới đầu tư đẩy cao trong thời gian qua (giá ảo) làm dữ liệu để lập bảng giá mới.
Ghi nhận của Tuổi Trẻ cho thấy các cuộc đấu giá đất với số lượng hạn chế từ vài chục lô đến cả trăm lô ở một số huyện ngoại thành Hà Nội và Hưng Yên từ đầu năm đến nay đều ghi nhận giá tăng cao bất thường.
Mức giá trúng đấu giá gây sốc không chỉ cho người dân sống khu vực đấu giá mà cả giới đầu tư bất động sản cũng ngơ ngác.
Tại Hà Nội, vài chục lô đất ở thôn Thanh Thần (huyện Thanh Oai cũ, cách trung tâm TP gần 40km) được đẩy lên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Tương tự, 19 thửa đất đấu giá thôn Lòng Khúc (huyện Hoài Đức cũ, cách trung tâm khoảng 30km) được đẩy lên ngưỡng 133 triệu đồng/m2.
Còn vụ đấu giá 33 lô đất tại xã Thanh Xuân (huyện Sóc Sơn cũ) hồi tháng 3-2025 được đẩy lên mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2. Trong vụ đấu giá này, một vài cá nhân thao túng giá, đẩy giá lên 30 tỉ đồng/m2 rồi sau đó bỏ cọc đã bị khởi tố, điều tra, xét xử và lãnh án 3 năm tù.
Tại Hà Nội, sau khi TP mới công bố bảng giá đất năm 2025 (điều chỉnh tăng giá đất theo bảng giá cũ quy định theo Luật Đất đai 2013), chưa công bố bảng giá đất mới sát thị trường theo Luật Đất đai 2024 thì giá rao bán nhà chung cư tại nhiều dự án đã được đẩy lên ngưỡng từ 120 - 200 triệu đồng/m2.
Trong cùng một dự án The Matrix One tại khu vực Nam Từ Liêm, giá bán giai đoạn 1 từ 49 - 60 triệu đồng/m2, nhưng giá bán giai đoạn 2 đang được rao bán dao động từ 120 - 160 triệu đồng/m2.
Còn tại dự án chung cư Sun Feliza Suites Cầu Giấy, giá đang được các môi giới chào bán từ 160 - 200 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Trong khi đó, các tòa nhà chung cư bên cạnh dự án này hoàn thành trước đó từ 5 - 10 năm chỉ bán ở ngưỡng từ 40 - 60 triệu đồng/m2.
Tại Hưng Yên, giá trúng đấu giá 100 lô đất tại huyện Ân Thi hồi tháng 3 năm nay trung bình từ 29,7 - 56,2 triệu đồng/m2, lô trúng đấu giá cao nhất cũng lên tới 120 triệu đồng/m2.
Điều đáng nói là giá trúng đấu giá đất lâu nay được các địa phương coi là một trong những cơ sở để xây dựng bảng giá đất trên địa bàn. Hơn nữa, trong "cơn sốt" nhà đất từ giữa năm 2024 đến nay, giá mua bán đất nền và chung cư tại nhiều khu vực của TP Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông... cũng được giới đầu tư đẩy lên ngưỡng trung bình từ 80 - 140 triệu đồng/m2.
Giá đầu cơ, không phải giá nhu cầu thật
Nhận định về tình trạng giá nhà đất quá cao hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng phần lớn giao dịch đất đai thời gian qua xuất phát từ các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.
Nhà đầu tư chấp nhận mua đất với giá cao, nhưng họ sẽ tìm cách để bán lại với giá cao hơn nhằm kiếm lời.
"Có thể thấy bối cảnh hiện nay không phải là thị trường mua bán thực của những người dân có nhu cầu thực.
Vì thế, bảng giá đất vừa được các địa phương ban hành ở mức cao, sát với giá mua bán trên thị trường đã ảnh hưởng đến những người dân có nhu cầu thật, những doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất sản xuất, doanh nghiệp phát triển bất động sản quy mô vừa và nhỏ", ông Đính khẳng định.
Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nêu vấn đề khi các địa phương xây dựng bảng giá đất sát với thị trường thì đương nhiên phải theo dõi giá giao dịch trên thị trường. Điều này hoàn toàn đúng quy định Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn.
Tuy nhiên, hiện nay ai cũng dễ dàng nhận thấy các giao dịch đất trên thị trường đang trong giai đoạn "sốt" và "nóng", giá bán bị đẩy lên rất cao trong bối cảnh cung khan hiếm. Nên dù bảng giá đất được xây dựng theo giao dịch thực tế nhưng phần lớn là hoạt động đầu tư nên nó không phù hợp với khả năng nhu cầu thật.
Có thể thấy giá đất đang ở thời điểm cao trào nhưng lại được các địa phương sử dụng để đưa vào tính toán trong khung bảng giá đất, nên khung bảng giá đất mới một số địa phương ban hành thời gian qua ở ngưỡng rất cao.
Cùng quan điểm này, ông Trần Khánh Quang, giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng bảng giá đất hiện tại chưa sát với giá thị trường thực tế. Lý do là giá đất bị ảnh hưởng bởi những giao dịch mang tính đầu cơ, thổi giá cao mà không có giao dịch thực tế, nhưng lại được đưa vào bảng giá đất.
Theo ông Quang, giá đất phải do thị trường quyết định, song tại nhiều khu vực, thị trường bất động sản lại có tần suất giao dịch thấp, nhu cầu sang nhượng bất động sản thấp, dẫn đến việc giá đất dễ bị làm giá và không phản ánh đúng giá trị thực.
Ông Quang cũng cho rằng giá đất nông nghiệp hiện nay được Nhà nước tính thấp nên khi tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất như chuyển lên đất ở sẽ khiến người dân phải đóng khoản tiền lớn.
Cần thay đổi phương pháp định giá đất
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ, hiện có nhiều phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh đang được các địa phương áp dụng rộng rãi để xây dựng bảng giá đất, trong đó có giá trúng đấu giá đất.
Tuy nhiên, phương pháp định giá đất theo dòng tiền sát thực tế hơn. Các cơ quan quản lý cần đánh giá được khả năng thương mại, cho thuê sinh lời bao nhiêu để định giá cho phù hợp.
"Với một bất động sản để ở, cho thuê thường có chu kỳ giá trị từ 12 - 14 năm có thể thu hồi vốn. Nhưng có căn nhà hiện nay giá 30 - 40 tỉ đồng, khai thác 30 năm không thu hồi được vốn là giá ảo. Vì thế, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản cần định giá nhà đất theo dòng tiền, như vậy mới phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Còn nếu chỉ sử dụng phương pháp so sánh để định giá thì trong trường hợp giá trúng đấu giá quá cao để làm giá thị trường thì sẽ tạo giá trị ảo", ông Khánh nêu.
Còn theo ông Trần Khánh Quang, để giảm gánh nặng tiền đất cho những người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để ở, ông Quang cho rằng cần giảm tỉ lệ nộp tiền sử dụng đất, chỉ nên 40 - 50% tổng số tiền sau khi đã tính giá đất, bởi vì đất là do người dân sở hữu.
Ngoài ra, ông Quang cũng đề xuất có cơ chế cho phép người dân nộp 20% tiền đất ban đầu và 80% còn lại được đóng dần trong vòng 10 - 20 năm. Việc tính tiền sử dụng đất hợp lý sẽ khuyến khích người dân xây nhà và cơ sở kinh doanh, giúp tăng giá trị sử dụng và giá trị xã hội của đất, mang lại lợi ích lớn hơn cho xã hội thay vì để trống.
Bên cạnh đó, khi đóng tiền sử dụng đất quá cao, có thể gấp 3-4 lần tiền xây nhà, sẽ khiến người dân không dám nộp tiền để xây nhà hoặc buộc phải xây lậu, xây trái phép, gây ra nhiều rủi ro", ông Quang nói.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chỉ ra thực trạng nếu dữ liệu đầu vào "chưa chuẩn" thì sẽ dẫn đến kho dữ liệu chưa bám sát thực tế trong việc định giá đất.
Việc định giá đất thời gian qua phụ thuộc vào các công ty tư vấn định giá, các đơn vị này sẽ chọn phương pháp định giá đất và đưa ra con số báo cáo.
Do đó ông Châu đề xuất cần thay đổi phương pháp định giá đất, đảm bảo giá đất phù hợp với thực tế giao dịch và có lấy ý kiến các chuyên gia độc lập, tạo sự minh bạch trong xác định giá.
Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng thực tế có nhiều trường hợp đã rút lui, không dám chuyển đổi mục đích sử dụng đất do giá đất đã tăng cao ngoài khả năng tài chính của người dân.
Chính vì thế, cần quy định tỉ lệ phần trăm người dân phải đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không nên thu bằng 100% theo bảng giá đất.
Ít người mua bán, giá vẫn trên trời
TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính, cho rằng bảng giá đất theo thị trường là câu chuyện rất phức tạp. Vì thế, cần định giá đất khoa học hơn dựa trên nhiều phương pháp luật đã quy định, từ đó đưa ra mức tham chiếu cho từng địa phương.
Giờ lập một phần mềm trí tuệ nhân tạo để lập bảng giá đất theo thị trường sau khi loại bỏ các yếu tố đầu cơ, đẩy giá, sau đó công bố công khai trên mạng định kỳ hằng quý hoặc 6 tháng một lần không khó.
Cơ quan quản lý đất đai có thể làm điều này để mọi người dân có nhu cầu mua bán đất tham khảo giá. Các nước họ đều làm vậy.
"Vì thế, nhiều khi người dân không cố tình thổi giá nhưng tâm lý của thị trường bất động sản là người nọ kích người kia lên, ông hàng xóm bán giá 10 thì mình phải bán giá 12, nhiều khi chả ai mua ai bán, từ đó tạo ra bong bóng bất động sản.
Tỉ lệ giao dịch thành công bất động sản thời gian qua khá thấp nhưng giá bán cứ ở "trên trời", đến một thời điểm mọi người có nhà có đất nhưng không ai bán vì nghĩ rằng giá còn tăng nữa, đường cung và đường cầu sẽ không còn cắt nhau mà chạy song song, khi đó bong bóng sẽ nổ và để lại nợ xấu cho ngân hàng.
Nếu xét giá nhà/thu nhập bình quân của người dân thì Việt Nam đang gấp đôi Trung Quốc", ông Nghĩa nêu.
Để xác định được giá thị trường của nhà đất cần khảo sát lượng giao dịch bất động sản đủ lớn để đại diện cho thị trường trong một thời gian dài từ 5 - 10 năm, chứ không thể dựa trên cơ sở mặc cả của người mua và người bán. Nếu số giao dịch quá nhỏ thì sẽ không đại diện cho giá thực trên thị trường.
Giải pháp này hoàn toàn có thể thực hiện được để xây dựng bảng giá đất phù hợp với thu nhập, sát với giá thực.
"Đến nay, có một số tỉnh, thành đã công bố bảng giá đất mới, nhưng chúng tôi đang kiến nghị Chính phủ chưa công bố vội bảng giá đất bởi công bố bảng giá đất lúc này là thừa nhận giá ảo. Cần sửa lại Luật Đất đai, xem xét lại cách thức định giá đất cho phù hợp", ông Nghĩa khuyến nghị.
Chuyên gia khuyến nghị sớm xây dựng trung tâm dữ liệu nhà đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng thao túng, đưa nhà đất về sát giá trị thực, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân - Ảnh: TỰ TRUNG
Giải pháp: theo dõi giá bất động sản qua trung tâm dữ liệu
Ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết đề án lập trung tâm cơ sở dữ liệu nhà đất đang được Chính phủ trình Bộ Chính trị cho ý kiến, nếu được thông qua thì Quốc hội sẽ ban hành nghị quyết để thực hiện trong thời gian tới. Đây sẽ là giải pháp căn cơ để kiểm soát giá ảo trên thị trường.
Có một thực tế là địa phương đang xây dựng bảng giá đất đúng luật nhưng lại hợp thức hóa giá ảo do cơ sở dữ liệu đầu vào là giá các giao dịch mua bán đất bị thổi giá, giá trúng đấu giá đất bị đẩy quá cao, nên cần có giải pháp để đưa đất về sát giá trị thực.
Để làm được điều này thì Nhà nước phải hướng đến kiểm soát được các giao dịch trên thị trường.
Kiểm soát ở đây không phải là gây khó khăn nhưng mọi dữ liệu, thông tin về đất đai, giá bán phải được cơ quan quản lý nhà nước tích hợp đầy đủ, công khai. Như vậy sẽ hạn chế được tình trạng đẩy giá, thổi giá trong thời gian qua, hoạt động mua bán sẽ sạch hơn.
Có được dữ liệu đất đai đủ lớn thì sẽ đưa ra được các chỉ số thực của thị trường để xây dựng bảng giá đất. Hiện nay cơ quan quản lý địa phương mới dừng ở việc quan sát, ghi nhận, so sánh các giao dịch trên thị trường, trong khi các giao dịch ở thời điểm này chủ yếu là đầu tư, đầu cơ nên bảng giá bị ảo.
Giải pháp lúc này là đẩy nhanh việc hình thành trung tâm dữ liệu đất đai của Nhà nước, đây là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát thông tin giao dịch trên cả nước. Giao dịch mua bán trên thị trường vẫn diễn ra bình thường nhưng phải báo cáo dữ liệu về trung tâm dữ liệu đất đai của Nhà nước để theo dõi, kiểm soát và quản lý.
Như vậy, các giao dịch trên thị trường cơ bản là giao dịch thật, mua bán thật, các giao dịch ảo sẽ dần mất đi.
Và để giám sát, quản lý được hoạt động giao dịch nhà đất thì mỗi căn nhà, mảnh đất cần được mã hóa cụ thể giống như mã số định danh cá nhân của mỗi người.
Theo đó, mọi tổ chức, cá nhân muốn giao dịch nhà cửa, đất đai, ruộng vườn lần đầu trên thị trường phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để cập nhật đầy đủ thông tin về thửa đất, căn nhà. Khi nhà đất có đủ dữ liệu sẽ được cấp mã số để chuyển qua các sàn giao dịch để mua bán.
Như vậy, mọi chủ sở hữu nhà đất đều có thể thực hiện giao dịch thông qua các sàn của Nhà nước và tư nhân dựa trên thông tin tích hợp trong mã số từng thửa đất, căn nhà.
Mỗi lần giao dịch, thông tin mua bán sẽ được cập nhật bổ sung vào mã số. Nhà nước tạo nền tảng quản lý số về nhà đất để quản lý các biến động từng sản phẩm nhà đất trên thị trường.
Các sàn giao dịch có trách nhiệm cập nhật thông tin mọi giao dịch nhà đất về trung tâm cơ sở dữ liệu nhà đất quốc gia.
Cơ sở dữ liệu đất đai đang được hoàn thiện
Ông Mai Văn Phấn, phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết trước thời điểm sáp nhập các tỉnh đã kết nối 100% dữ liệu quốc gia về đất đai.
Tuy nhiên, trong trường hợp hai tỉnh trước khi sáp nhập dùng phần mềm quản trị, vận hành dữ liệu khác nhau thì phải chuyển đổi về cùng một phần mềm để vận hành thống nhất và công việc này cũng đã hoàn thành.
Đến nay (9-7) dữ liệu quốc gia về đất đai đã hoạt động theo đúng mô hình và kế hoạch đề ra, tuy nhiên để nói đã trơn tru so với thời điểm trước khi sáp nhập các tỉnh thì chưa do thiếu lực lượng hướng dẫn trực tuyến.
"Sắp tới chúng tôi sẽ hướng dẫn các địa phương phải thành lập tổ hỗ trợ người dân thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường số ở các xã, phường, đặc khu. Nếu có vướng mắc thì cán bộ của tổ hướng dẫn sẽ gọi điện trực tiếp cho cán bộ của Cục Quản lý đất đai được giao nhiệm vụ sẽ giải đáp trực tiếp.
Chúng tôi đang tổ chức triển khai các dữ liệu qua các thời kỳ, vẫn đang vận hành, tiếp tục làm sạch, làm đúng theo các quy định. Còn một số nơi chưa có dữ liệu thì trong quá trình giao dịch phải tạo lập dữ liệu, đưa vào hệ thống để vận hành.
Trách nhiệm của địa phương đến ngày 1-1-2026 là hạn cuối phải công bố bảng giá đất, đưa vào cơ sở dữ liệu để người dân có thể tham chiếu, tham khảo được ngay. Địa phương phải tổ chức xây dựng giá đất và đưa vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai", ông Phấn nói.
Đăng ký tại đây
Bình luận hay