Bắt buộc bán bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ độc quyền, tăng chi phí?

Sáng 12-4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn

Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch.

Liên quan vấn đề này, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014.

Ngoài ra, theo Chính phủ, luật hiện hành quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh không rõ ràng để áp dụng đối với công trình xây dựng (căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...).

Mặt khác không xác định được tất cả các công trình xây dựng, hay chỉ một số trường hợp công trình xây dựng cụ thể nào được kinh doanh theo hình thức bán, cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Luật hiện hành cũng thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh…

Đáng chú ý, dự thảo dành một chương riêng quy định về điều tiết, bình ổn trong trường hợp thị trường bất động sản sốt nóng hoặc đóng băng.

Tính pháp lý giao dịch bất động sản qua sàn?

Trình bày thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.

Tuy nhiên, cần nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Dự thảo chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn, chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư.

Quy định về "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" là "cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định luật này và các luật khác có liên quan" chưa thống nhất với Luật đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

Thường trực ủy ban phân tích, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.

Theo tờ trình, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Tuy nhiên cơ quan thẩm tra nhìn nhận, dự thảo đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Ông Thanh nêu rõ đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Ngoài ra việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Thường trực ủy ban đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn.

Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Bên cạnh đó cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung quy định nội dung về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đồng thời đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng.

Dự luật trình Thường vụ Quốc hội mà đến nay 'chưa có hồ sơ'

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết dự luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) dù dự kiến trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến nhưng đến nay vẫn chưa có hồ sơ.