Chung cư Hà Nội khó giảm giá vì quá khan hiếm nguồn cung căn hộ bình dân

Phần lớn căn hộ có giá bán trên 4 tỉ đồng/căn

Thông tin được Savills Việt Nam công bố trong báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2024, triển vọng năm 2025, ngày 13-2 tại Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng, giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết năm 2024 nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt gần 25.000 căn, trong đó riêng quý 4-2024 nguồn cung đạt gần 13.000 căn, tăng 351% theo năm.

Thị trường chung cư Hà Nội đã phục hồi và bước vào chu kỳ mới. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm 2024 tăng cao nhất trong 5 năm gần đây, tuy nhiên có tới 97% căn hộ thuộc phân khúc căn hộ hạng B (căn hộ trung cấp), tập trung ở các dự án thành phần của 2 đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Hai đô thị này chiếm 89% nguồn cung chung cư mới toàn thị trường Hà Nội trong năm 2024. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ năm 2024 đạt 85% tổng nguồn cung thị trường, các chủ đầu tư không còn lo hàng tồn kho.

Về giá bán, theo khảo sát của Savills Việt Nam tại Hà Nội, căn hộ có giá bán trên 4 tỉ đồng chiếm 59% tổng lượng giao dịch thành công, tăng mạnh so với tỉ lệ 2% của năm 2020. Căn hộ có giá bán 2-4 tỉ đồng chiếm 40% tổng lượng giao dịch thành công và căn hộ có giá bán dưới 2 tỉ đồng chỉ chiếm 1% tổng lượng căn hộ bán được trong năm toàn thị trường.

Chung cư đã qua sử dụng tăng giá 22%/năm

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ cũng ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt các dự án chung cư nằm gần các tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông, đường sắt đô thị Nhổn - ga Hà Nội. Tại nhiều dự án dọc hai tuyến đường sắt đô thị này giá bán chung cư trong quý 4-2024 đã tăng 24% so với quý trước.

Cũng theo số liệu khảo sát của Savills Việt Nam, từ 2020 - 2024, giá bán chung cư đã qua sử dụng tại Hà Nội (thị trường thứ cấp) tăng trung bình 22%/năm. Trong đó căn hộ hạng C tăng 26%/năm, căn hộ hạng B tăng 20%/năm, căn hộ hạng A tăng 19%/năm.

Nhận định về xu hướng thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025, bà Hằng chia sẻ nguồn cung mới toàn thị trường dự kiến đạt 25.200 căn hộ, trong đó căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 88% nguồn cung thị trường. Nguồn cung này chủ yếu vẫn tập trung tại các đại đô thị lớn của thủ đô.

Cũng theo bà Hằng, sự lệch pha cung cầu, phần lớn nguồn cung tập trung ở phân khúc căn hộ hạng B, căn hộ hạng A (cao cấp, hạng sang) dẫn tới giá chung cư khó giảm trong năm 2025 và có xu hướng đi ngang hoặc tăng.

Dự báo nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội sẽ cải thiện mạnh trong năm 2026, nguồn cung căn hộ mới dự kiến đạt khoảng 70.000 căn hộ, từ 91 dự án được mở bán. Các khu vực Đông Anh, Hoài Đức, Hoàng Mai sẽ đóng góp khoảng 52% nguồn cung.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định sự tăng cung mạnh mẽ trong năm 2026, với cơ cấu căn hộ đa dạng hơn sẽ giúp thị trường chung cư hạ nhiệt, giá bán sẽ được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn.

Muốn mua chung cư Hà Nội phải có thu nhập từ 45 - 210 triệu đồng/tháng

Nhận định được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra khi so sánh thu nhập người Hà Nội với giá bán chung cư. VARS nhận định với giá nhà hiện nay, rất nhiều người không kiếm đủ tiền mua nhà.