Chung cư ở Hà Nội đang ‘ngáo giá’?

Giá chung cư ngang ngửa đất nền

Theo ghi nhận ở những khu vực vùng ven cách trung tâm thành phố cả chục km, giá chung cư đang được rao bán ở mức 60 - 70 triệu đồng/m².

Nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra là do chủ đầu tư khi bung hàng đã định hình dự án ở phân khúc cao cấp, có giá bán cao ngất ngưởng. Trong khi các nhà phân phối, môi giới lại tận dụng tình trạng khan hiếm nguồn chung cư trong thời gian dài trên thị trường để đẩy giá chung cư lên cao hơn.

Cụ thể, tại dự án Lumi Hà Nội (phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm) vừa khởi công, giá gốc khi đặt cọc suất mua nhà đang được các công ty môi giới, đơn vị phân phối rao bán khoảng 66 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế VAT, nếu cộng thêm thuế giá căn hộ lên tới 72 triệu đồng/m². 

Như vậy, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 74m² có giá bán khoảng 5,3 tỉ đồng.

Cũng tại khu vực phường Tây Mỗ, giá bán căn hộ tại dự án Masteri West Heights cũng được các sàn giao dịch rao bán công khai 3,6 tỉ đồng (căn hộ 59m²) đến 3,9 tỉ (căn hộ 62m²), khoảng 61 - 62 triệu đồng/m².

Tương tự, tại dự án GS6 The Miami, căn hộ thiết kế 2 phòng ngủ, diện tích 64m², được môi giới Đ.V.Q. rao bán 58 - 60 triệu đồng/m² tùy theo phương án thanh toán của khách hàng.

"Nếu khách thanh toán một cục và chờ nhận nhà là 3,4 tỉ đồng, tương đương khoảng 56 triệu/m². Trường hợp khách trả theo tiến độ nhận nhà vào tháng 1-2026 thì giá bán căn hộ khoảng 3,7 tỉ đồng, tương đương 58 - 60 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, giá căn hộ sẽ chênh lên theo tầng và hướng, căn hộ ở tầng trung có giá bán cao nhất, tăng thêm 3 - 5 triệu đồng/m² so với những văn hộ ở những tầng thấp và tầng quá cao", anh Đ.V.Q. cho biết thêm.

Theo khảo sát của Tuổi Trẻ Online, giá bán căn hộ tại 3 dự án này tương đương giá đất nền trong các ngõ rộng ô tô vào được tại khu vực lân cận như phường Tây Mỗ, phường Dương Nội, xã An Khánh.

Trên một số trang thông tin bất động sản, hiện giá giao dịch các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng cũng có xu hướng tăng. Tại huyện Thanh Trì, căn hộ khoảng 65m² có giá bán 3 - 5 tỉ đồng.

Còn tại khu vực quận Hoàng Mai, giá bán căn hộ tại những dự án chung cư cũ cũng 35 - 48 triệu đồng/m².

Giá tăng vì nguồn cung khan hiếm kéo dài

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, việc "ngáo giá" chung cư tại thị trường Hà Nội là do tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường kéo dài nhiều năm qua. Có rất ít dự án mới bung hàng trong khi nhu cầu mua chung cư để ở rất lớn.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1-2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 1-2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ.

Nhưng bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Nguồn cung căn hộ trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại Hà Nội ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước.

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Nguyễn Quốc Khánh - phó chủ tịch VARS - cho biết giá chung cư tại Hà Nội liên tục được đẩy cao thời gian qua một phần do thị trường khan hiếm nguồn cung, nhiều người có nhu cầu đầu tư vì nghĩ giá sẽ còn lên nữa, tâm lý này khá phổ biến.

Cũng theo ông Khánh, giá chung cư đang cao hơn giá trị thực tế quá nhiều, với chi phí xây dựng hiện tại thì dự án ở phân khúc trung, cao cấp ở các khu vực nêu trên khoảng 40 - 50 triệu/m² là phù hợp. 

Mức giá quá cao một phần do dự án bị mua bán lòng vòng từ ông chủ này đến ông chủ khác, vì thế chi phí đất đai, thủ tục đầu vào của dự án đã bị đẩy lên, bởi mấy năm nay dự án được phê duyệt quá ít, dự án hoàn thành thủ tục, khởi công cũng rất ít. 

Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà chung cư bị đẩy lên hàng chục triệu đồng/m² so với những năm trước đây.

Để giảm giá chung cư, ông Khánh khuyến nghị cần đẩy nhanh việc phê duyệt các dự án, rút ngắn thời gian tiếp cận đất đai, đa dạng nhà đầu tư để tạo cơ chế cạnh tranh, tạo điều kiện để các nhà đầu tư tiếp cận trực tiếp đất đai, từ đó tăng nguồn cung, kéo giảm giá nhà.

Giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao, nhà thấp tầng và đất nền giảm sâu

Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư liên tục tăng cao do nguồn cung căn hộ khan hiếm trong những năm gần đây, trong khi giá nhà ở thấp tầng và các phân khúc khác giảm sâu 10 - 20% so với cùng kỳ năm trước.