Thiếu nhà ở, giá cao và 'hố đen' trên thị trường bất động sản văn phòng Mỹ

Theo dự báo của Bank of America (BofA), tình trạng thiếu nhà ở, giá cao vẫn kéo dài tại Mỹ và hiệu ứng này có thể kéo dài thêm 6-8 năm nữa, nghĩa là nguồn cung bất động sản vẫn khó khăn trong thời gian tới.

Về lý thuyết, nguồn cung nhà xây mới giúp tháo gỡ thị trường. Tuy nhiên, ngân hàng này dự đoán số lượng nhà khởi công mới sẽ không thay đổi trong những năm tới.

Lãi vay tăng, giá nhà ở cũng đi lên

Giá bất động sản tăng vọt trong thời kỳ COVID-19. Sau đó, cuộc chiến chống lạm phát của Fed khiến lãi suất tăng cao. Tình trạng này khiến việc mua nhà lúc này trở nên khó khăn.

Tháng trước, giá nhà trung bình đã tăng tháng thứ 11 liên tiếp, lên mức kỷ lục 419.300 USD, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2023. Bank of America dự báo bất động sản tại nền kinh tế lớn nhất thế giới sẽ đắt thêm 4,5% trong năm nay và 5% vào năm sau, trước khi giảm 0,5% vào năm 2026.

Trong khi đó, dữ liệu từ hãng thế chấp Freddie Mac cho biết lãi suất trung bình của khoản vay cố định 30 năm đã đạt mức cao nhất trong sáu tháng, là 7,22% vào đầu tháng 5. Mức này giảm xuống quanh 6,87% vào ngày 20-6.

"Đó là một sự kết hợp kỳ lạ. Lãi vay tăng đáng kể và giá nhà cũng đi lên. Điều này thường không xảy ra", trưởng bộ phận kinh tế Mỹ BofA - Michael Gapen cho biết.

Khuyên những người lần đầu mua nhà nên kiên nhẫn, ông Gapen nhận định: "Sẽ phải mất nhiều năm mới giải quyết được việc này. Không có giải pháp thần kỳ nào cả".

Giá nhà tăng cao do thiếu hụt nguồn cung. Trong khi đó, lý do ảnh hưởng đáng kể đến nguồn cung là hiệu ứng khóa tài sản, tức là những người đã mua nhà với lãi suất thấp ở thời điểm dịch COVID-19 không muốn bán lại để mua căn hộ mới, khi giá và lãi vay tăng.

Theo kết quả thăm dò gần đây của Gallup, chỉ 21% người Mỹ cho rằng đây là thời điểm tốt để mua nhà, trong khi 76% người được hỏi cho rằng hiện không phải lúc mua nhà.

Chuyên gia của Bank of America cho rằng nếu nền kinh tế Mỹ đạt được cú hạ cánh mềm - nghĩa là lạm phát hạ nhiệt mà không gây ra suy thoái kinh tế - thì nguy cơ giá nhà sẽ tăng cao hơn dự đoán.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản quốc gia (NAR), doanh số bán nhà đã qua sở hữu của Mỹ đã giảm trong tháng 3-2024 do lãi suất và giá nhà cao hơn khiến nhiều người mua phải rời khỏi thị trường.

Theo NAR, trên cơ sở điều chỉnh theo mùa, doanh số bán nhà đã qua sở hữu, chiếm phần lớn doanh số bán nhà của Mỹ, đã giảm 4,3% trong tháng 3-2024, xuống mức 4,19 triệu căn. So với cùng kỳ năm ngoái, tính đến tháng 3, doanh số bán nhà đã qua sở hữu ở Mỹ đã giảm 3,7%.

"Hố đen" trên thị trường bất động sản văn phòng

Trong khi đó, Công ty phân tích bất động sản Green Street cho biết xu hướng làm việc từ xa đã tạo ra một "hố đen" trên thị trường bất động sản văn phòng ở Mỹ, đẩy nhu cầu giảm mạnh xuống thấp hơn nhiều so với trước đại dịch COVID-19.

Ngoài nhu cầu giảm do xu hướng làm việc tại nhà, thị trường bất động sản văn phòng còn phải đối mặt với những trở ngại khi các công ty ngày càng cân nhắc kỹ hơn về chi phí này.

Theo Green Street, thị trường bất động sản văn phòng đã trải qua 4 năm trì trệ nhất từ trước tới nay.

Diện tích văn phòng bị bỏ trống kể từ năm 2019 đã vượt qua con số được ghi nhận trong thời kỳ bong bóng dot-com (sự kiện kinh tế tài chính nổi bật những năm 2000, khi toàn thế giới chứng kiến sự sụp đổ không phanh của các công ty công nghệ) và "lấn át" cả thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Diện tích văn phòng sẵn có chiếm khoảng 25% nguồn cung tính đến cuối năm 2023, ghi dấu mức cao lịch sử.

Để công suất sử dụng văn phòng ở Mỹ quay trở lại mức trước đại dịch, phải mất 5 năm dựa trên những giả định đầy tham vọng, chẳng hạn như tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới ngang bằng với năm 2019, khi triển vọng kinh tế và tăng trưởng việc làm mạnh mẽ sẽ khiến nhu cầu tốt hơn.

Tương lai ảm đạm của thị trường bất động sản văn phòng tại Mỹ

Theo Green Street, thị trường bất động sản văn phòng tại Mỹ đã trải qua 4 năm trì trệ nhất từ trước tới nay.