2022 là một năm nhiều cung bậc của thị trường bất động sản: đầu năm nóng, nguội dần rồi rơi vào cảnh ảm đạm vào cuối năm.

Đầu năm 2022, bất động sản là một kênh đầu tư sôi động, có khả năng sinh lợi lớn sau thời gian dài cả nước bị phong tỏa bởi dịch COVID-19.

Lượng vốn nhàn rỗi lâu ngày của người dân và các doanh nghiệp nhanh chóng được bơm vào thị trường, đẩy giá đất tăng chóng mặt. Không chỉ căn hộ, đất nền tại các đô thị lớn, không ít người tìm đến "vùng sâu vùng xa" để săn đất. Đâu đâu cũng nghe quảng cáo ra rả: đất đường ô tô, view đẹp!

Tháng 3-2022, thị trường xuất hiện hiện tượng bong bóng ở vài nơi, trước hết ở phân khúc đất nông thôn, đất nền ở ngoại thành. Giá đất, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng, có nghĩa giao dịch thật sự không nhiều.

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà, đất quý đầu năm tăng 6% nhưng thực tế có nhiều nơi giá đất tăng từ 50-100% so với tháng 10 -2021.

Tại TP.HCM năm qua, có vài dự án nhà ở ra hàng nhưng chủ yếu ở dòng cao cấp, trung cấp (giá từ 40 triệu đồng/m² trở lên) - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Thời gian này, có hàng loạt thông tin về đầu tư công trong năm 2022 của Chính phủ cho hạ tầng, kế hoạch giải ngân đầu tư công trong quý 1-2022 của Bộ Giao thông vận tải (hơn 7.200 tỉ đồng và hơn 55.000 tỉ đồng cho cả năm để thực hiện các dự án giao thông quan trọng, như dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc - Nam phía đông giai đoạn 2017-2020, dự án đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ, sân bay quốc tế Long Thành).

Ngoài ra, gói hỗ trợ 35.000 tỉ đồng của Chính phủ có gần 1/3 dành cho các doanh nghiệp phục hồi kinh tế cũng là thông tin tốt lành khiến các nhà đầu tư bất động sản mạnh tay chi tiền.

Số vốn thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực này đạt gần 600 triệu USD. Trong 3 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỉ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018.

Giá trị M&A bất động sản quý 1-2022 cao nhất 5 năm, theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý 1-2022 của Cushman & Wakefield (công ty môi giới đầu tư thương mại bất động sản hàng đầu của Trung Quốc).

Tại TP.HCM năm qua, có vài dự án nhà ở ra hàng nhưng chủ yếu ở dòng cao cấp, trung cấp (giá từ 40 triệu đồng/m² trở lên) - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Sang tháng 4-2022, thị trường lắng dần với sức mua giảm đầu tiên ở phân khúc đất nông thôn, đất nền rồi lan sang thị trường căn hộ trung - cao cấp ở các đô thị lớn, số lượng giao dịch giảm dần.

Giữa năm 2022, giá bất động sản trên toàn thị trường có dấu hiệu chững lại. Một số dự án tung ra chiêu bài chiết khấu 40-50% giá trị, mua căn hộ tặng đất nền, giảm giá 50%.

Nhiều dự án hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, cam kết lợi nhuận, thuê lại bất động sản thời gian đầu... để kích cầu. Thế nhưng, các nguồn vốn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản gặp khó, tác động xấu đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Quan sát độ nóng lạnh của thị trường bất động sản và hoạt động điều hành của Nhà nước năm qua, có thể nói hiệu quả điều hành của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến biến động của thị trường.

Đầu năm, Nhà nước công bố kế hoạch đầu tư công, nhất là những gói đầu tư cho hạ tầng khiến thị trường bất động sản khởi sắc thấy rõ. 

Tuy nhiên, tốc độ giải ngân đầu tư công tổng thể đến hết tháng 10-2022 chỉ đạt 46% kế hoạch năm. Nhiều dự án hạ tầng chậm trễ, hẹn tiến độ nhiều năm như metro Bến Thành - Suối Tiên (TP.HCM), dự án đường vành đai 2 (TP.HCM), dự án cầu Bình Khánh nối huyện Nhà Bè và Cần Giờ, dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành chậm tiến độ…

Từ giữa đến cuối năm 2022, nhiều chính sách về nhà, đất mới tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, nhà đầu tư được đem ra bàn thảo.

Những khu đất phân lô bán nền ở Bảo Lộc, Lâm Đồng tăng giá "nóng" vào đầu năm 2022 nhưng đến cuối năm trở nên hoang lạnh vì không còn ai ngó ngàng - Ảnh: MAI VINH

Nghị quyết số 18-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khẳng định sẽ bỏ khung giá đất và mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. 

Các chính sách cụ thể nhằm ổn định thị trường bất động sản đã được bàn thảo nhiều tại các cuộc họp của Chính phủ đến địa phương và các hội thảo nhưng chưa ngã ngũ.

Đặc biệt là biện pháp về tài chính đất đai, việc áp thuế tài sản, thuế đối với bất động sản thứ 2 trở đi cũng được bàn từ nhiều năm qua. 

Câu chuyện về sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay không trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, những điều kiện về kinh doanh bất động sản, giao dịch bất động sản có bắt buộc phải qua sàn hay không của dự thảo Luật kinh doanh bất động sản cũng ảnh hưởng không ít đến tâm lý nhà đầu tư.

Giai đoạn trước và sau đại dịch COVID-19, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án để huy động vốn đầu tư.

Trong năm 2022 xảy ra nhiều vụ án do các doanh nghiệp vi phạm quy định về phát hành trái phiếu huy động vốn làm nhà đầu tư điêu đứng, ảnh hưởng đến kế hoạch phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp khác.

Đến nay, Nhà nước mới có chỉ đạo siết quản lý hoạt động phát hành trái phiếu chứ chưa có quy định lấp những lỗ hổng của quy định cũ, lành mạnh hóa thị trường để những doanh nghiệp chân chính sử dụng kênh này huy động vốn.

Ảnh: QUANG ĐỊNH