Cảnh người dân tụ tập trong một phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng đất - Ảnh: PHƯƠNG NHI
Quốc hội đang tổ chức kỳ họp bất thường, trong đó có nội dung được mong chờ là sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 Luật đầu tư, vốn đang khiến khoảng 200 dự án bất động sản bị tắc nghẽn.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết tôn trọng ý kiến của một số đại biểu Quốc hội. Tuy nhiên, thực tế diễn ra không đúng như lo ngại đó. Ví dụ lo ngại sửa quy định sẽ tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn...
Vị này cho hay hiện nay chế độ sử dụng đất nông nghiệp đang được quản lý theo các quy định riêng, trong đó quy định cụ thể về các điều kiện để tổ chức, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa).
Nhà đầu tư gom đất nhằm mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất là rất khó. Nếu không chứng minh được mình có quyền sử dụng đất hợp pháp thì cũng không thể được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù khu đất đó có phù hợp với quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất.
Vấn đề ở đây là việc nâng cao năng lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch, và xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư khi chuyển mục đích sử dụng đất, chứ không phải ở việc cấm nhà đầu tư phát triển quỹ đất để thực hiện dự án.
Đồng ý với việc phải sửa đổi, bổ sung điều 23 Luật nhà ở hoặc sửa điểm c, khoản 1, điều 75 Luật đầu tư, TS Phạm Văn Võ, phó khoa luật thương mại, ĐH Luật TP.HCM, phân tích: "Trước đây quy định điều kiện để chỉ định chủ đầu tư là chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất và đất đó phải là đất ở rồi. Hiện nay, điều 75 của Luật đầu tư sửa đổi theo hướng mở hơn là điều kiện để chỉ định chủ đầu tư thay thế bằng ra quyết định công nhận chủ đầu tư thì thực chất đó là chỉ định chủ đầu tư mà không phải thông qua đấu giá, đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư".
Theo ông Võ, luật yêu cầu phải có quyền sử dụng đất, đó là đất ở hoặc có quyền sử dụng đất. Nhưng đất đó chưa phải là đất ở thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án.
Mở như vậy là tốt. Nhưng ông Võ băn khoăn vẫn còn chưa đủ để doanh nghiệp thuận lợi trong thực hiện dự án. Bởi đất nông nghiệp nhưng muốn chuyển mục đích sang đất ở để được công nhận là chủ đầu tư thì theo Luật đất đai, đơn vị, doanh nghiệp đó phải được công nhận là chủ đầu tư.
Từ đó xảy ra tình trạng: để được công nhận là chủ đầu tư thì phải được phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng để được phép chuyển mục đích theo Luật đất đai thì phải công nhận là chủ đầu tư.
Vì vậy, ông Võ đề nghị cần sửa đổi triệt để nhằm gỡ khó cho thị trường.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Võ Trí Thành, nguyên phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, cũng cho rằng việc sửa đổi điểm c, khoản 1, điều 75 Luật đầu tư theo hướng để khuyến khích cho nhà đầu tư có những điều tốt cho thị trường phát triển.
Tương tự, PGS.TS Trần Hoàng Ngân, viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cũng nhận định việc sửa đổi, bổ sung điểm c, khoản 1, điều 75 Luật đầu tư theo hướng tháo gỡ cho nhà đầu tư để khuyến khích đầu tư là tốt. Bên cạnh đó, việc này cũng có thể giúp người dân ở những vùng đất quy hoạch treo chuyển mục đích sử dụng đất vì khi nằm trong vùng quy hoạch treo thì rất khó khăn cho dân. Luật sửa đổi sẽ rõ ràng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của người dân.
Điều 23 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 2, điều 18 nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được phép sử dụng đất ở hợp pháp; các loại đất khác không phải là đất ở (dù có phù hợp với quy hoạch và đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng) thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Kể từ khi quy định này có hiệu lực đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư khi không có 100% đất ở để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Chính vì vậy, theo bản dự thảo sửa đổi, bổ sung của Bộ Kế hoạch và đầu tư gửi Bộ Tư pháp hồi tháng 9-2021 thì Bộ Kế hoạch và đầu tư sửa đổi quy định theo hướng "công nhận chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai".
Đăng ký tại đây
Bình luận hay