Gửi câu hỏi đến Tuổi Trẻ Online, bạn đọc Châu cho biết: "Tôi nghe nói sắp tới nhà đất mua bằng giấy tay có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). Có quy định này không?".
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (khoa luật thương mại Trường đại học Luật TP.HCM) cho biết: Nhiều người dân thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay - hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở mà các bên tự lập hợp đồng với nhau, không có công chứng, chứng thực và chưa đăng ký biến động theo quy định, dẫn đến việc không thể làm thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ.
Trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ?
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 và nghị định 101/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (nghị định 101/2024) có quy định về một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Cụ thể:
- Thứ nhất, theo điểm d khoản 1 điều 137 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được lập trước ngày 15-10-1993 thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Giấy tờ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, nhưng phải được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15-10-1993.
- Thứ hai, theo khoản 5 điều 137 Luật Đất đai năm 2024, nếu người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 điều này (giấy tờ cấp từ thời kỳ trước, giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ hợp lệ theo chính sách đất đai trước đây...), nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu:
- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên.
- Đến trước ngày 1-8-2024 vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.
- Đất không có tranh chấp. Trường hợp này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp sổ đỏ.
Như vậy, các trường hợp quy định tại điều 137 Luật Đất đai năm 2024 là các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay mà giao dịch xảy ra trước thời điểm ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).
Thủ tục cấp sổ đỏ khi chưa hoàn tất sang tên
Ngoài ra điều 42 nghị định 101/2024 cũng hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền (sang tên) theo quy định pháp luật.
Cụ thể:
- Trường hợp thứ nhất - đất chưa được cấp sổ đỏ: Người đang sử dụng đất có giấy tờ về nhận chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của hai bên (giấy tay), không có tranh chấp; đáp ứng điều kiện về thời điểm chuyển nhượng:
+ Trước ngày 1-7-2014: nếu đất không có giấy tờ theo điều 137 Luật Đất đai năm 2024.
+ Trước ngày 1-8-2024: nếu đất có giấy tờ theo điều 137. Người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người mua nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (có công chứng, chứng thực).
- Trường hợp thứ hai là đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1-8-2024 mà đất đó đã có sổ đỏ (mang tên người cũ), người đang sử dụng đất sẽ được nộp hồ sơ với thành phần khác nhau tùy theo từng trường hợp cụ thể:
+ Trường hợp có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định (hợp đồng công chứng) nhưng bên bán không giao sổ đỏ cho bên mua: nộp “đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất” (mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo nghị định 101/2024/NĐ-CP) và hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập.
+ Trường hợp không có hợp đồng, văn bản theo quy định (chỉ có giấy tay, biên nhận viết tay): nộp “đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất”, bản gốc sổ đỏ đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của hai bên.
Sau khi nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các thủ tục thông báo và niêm yết theo quy định.
Sau 30 ngày kể từ ngày có thông báo, nếu không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, sẽ cấp sổ đỏ cho bên mua.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Người mua nhà, đất bằng giấy tay tùy thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm lập hợp đồng giấy tay, sử dụng đất ổn định, đất có giấy tờ hay chưa, có tranh chấp không... sẽ được cấp sổ đỏ và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định tại điều 137 Luật Đất đai năm 2024 và điều 42 nghị định 101/2024.
Đối với các trường hợp mua nhà, đất từ ngày 1-8-2024 (ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực) bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo quy định (ngoại trừ các trường hợp luật cho phép công chứng, chứng thực theo yêu cầu).
Đăng ký tại đây
Bình luận hay