Từ nhiều năm nay người dân mua nhà chung cư Thái An (quận 12, TP.HCM) vẫn chưa được cấp sổ hồng - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Cho dù vướng mắc ở dạng nào thì chủ đầu tư cũng phải là người chịu trách nhiệm trước tiên.
Chủ đầu tư không thể tháo chạy
Báo cáo giải trình với HĐND TP vào ngày 5-7, Sở Tài nguyên và Môi trường phân loại dự án Lexington Residence (gọi tắt Lexington, ở TP Thủ Đức) nằm trong danh mục 39 dự án vướng mắc bổ sung nghĩa vụ tài chính.
Vụ này vướng mắc ở phần đất công (một phần của dự án) được UBND TP giao chỉ định cho chủ đầu tư nhưng kết luận của Thanh tra Chính phủ yêu cầu phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Mới đây, một người dân Lexington kiện Văn phòng đăng ký đất đai TP khi đơn vị này từ chối cấp sổ hồng, còn chủ đầu tư dự án được triệu tập đến tòa với tư cách người có nghĩa vụ liên quan. Và tại phiên tòa vừa qua, chủ đầu tư đã vắng mặt.
Một giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM khẳng định trong quan hệ mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư (bên bán) có trách nhiệm phải hoàn thành sản phẩm cả phần "xác" và phần "hồn".
Khi dự án không hoàn thành thủ tục pháp lý để cấp sổ hồng thì trách nhiệm đầu tiên thuộc chủ đầu tư. Lẽ ra người dân phải kiện chủ đầu tư chứ không phải kiện văn phòng đăng ký đất đai.
Thực tế, việc UBND TP bán đất công không qua đấu giá quyền sử dụng đất là sai quy định.
Nhưng người mua đất để thực hiện dự án (tức chủ đầu tư dự án Lexington) không phải là người bị hại, không thể vô can trong việc này bởi doanh nghiệp này có tư cách pháp nhân, đầy đủ nhận thức và năng lực để chịu trách nhiệm pháp lý trong việc nhận và xây dựng dự án trên một khu đất vi phạm pháp luật.
Luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM) khẳng định trước tiên chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với người dân, phải bồi thường thiệt hại do chậm cấp sổ hồng và phải hoàn thiện pháp lý để làm thủ tục ra sổ.
Người dân không được cấp sổ hồng có thể kiện chủ đầu tư vì vi phạm nghĩa vụ này theo hợp đồng đã ký. Vụ này cần được giải quyết bằng một vụ điều tra hình sự để làm rõ trách nhiệm của các bên. Bản án của tòa cũng sẽ đưa ra hướng giải quyết cụ thể cho vụ việc này.
Nhà nước sai, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ
Trong số hơn 81.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, có hàng ngàn trường hợp cơ quan nhà nước nhận làm chậm.
Đó là trường hợp các dự án phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung nhưng UBND TP chậm ban hành thông báo đơn giá đất, các trường hợp vướng mắc về nghĩa vụ nhà ở tái định cư làm chậm tiến độ cấp giấy.
Ban đô thị - HĐND TP.HCM nhận định việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung trong các dự án này do các cơ quan nhà nước thiếu chủ động và không kịp thời tổ chức thực thi các văn bản pháp luật liên quan.
Nhiều chuyên gia pháp lý đặt vấn đề phần tiền sử dụng đất bổ sung thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư với Nhà nước, người mua nhà không liên quan.
Nếu cơ quan nhà nước chưa tháo gỡ được cách tính, có thể tách riêng việc cấp sổ hồng cho các căn hộ của cư dân. Phần diện tích thuộc sở hữu của chủ đầu tư có thể chờ đến khi tính xong tiền, chủ đầu tư nộp hết mới cấp.
Đồng thời, phải làm rõ trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện dự án. Trong các dự án phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi quy hoạch, thay đổi công năng một phần dự án, điều chỉnh ranh đất... sau khi dự án được duyệt.
Chủ đầu tư không thể vô can khi không hoàn thành dự án trước khi bàn giao cho khách hàng.
Chiếu theo hợp đồng mua bán giữa hai bên, chủ đầu tư vẫn là người vi phạm nghĩa vụ cấp sổ đỏ với người dân. Nếu người dân khởi kiện chủ đầu tư ra tòa đòi bồi thường về việc chậm cấp sổ hồng, các cơ quan nhà nước gây chậm trễ sẽ là bên có nghĩa vụ liên quan.
Tổ chức, cá nhân là nguyên nhân chính gây ra chậm trễ việc cấp sổ hồng phải chịu trách nhiệm bồi thường chính. Hoặc chủ đầu tư bồi thường cho dân, sau đó khởi kiện các cơ quan nhà nước đã làm chậm hoặc làm sai trong quy trình cấp giấy chứng nhận.
Gỡ vướng cách nào?
Ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, thừa nhận việc tính tiền sử dụng đất bổ sung bị vướng, nhất là dự án điều chỉnh quy hoạch.
Quy định phải tính tiền vào thời điểm điều chỉnh nên các đơn vị tư vấn ngại tham gia bởi việc thu thập thông tin khó, hồ sơ thẩm định thường bị trả nhiều lần.
Trao đổi về hướng giải pháp này, ông Thắng cho biết quy định trước đây cho phép làm việc này.
Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính ban đầu và bổ sung mới được cấp sổ hồng cho toàn bộ căn hộ. TP.HCM đã từng kiến nghị và sắp tới sẽ tiếp tục kiến nghị cho TP cơ chế đặc thù để giải quyết hồ sơ cho cư dân.
Đăng ký tại đây
Bình luận hay