Người dân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai - Ảnh: TỰ TRUNG
Câu hỏi của bạn đọc Nguyễn Thị Quy (huyện Bình Chánh, TP.HCM) được luật sư Nguyễn Thị Thu Tâm (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời như sau:
Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định, nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) mới được giao dịch (mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở).
Nhưng để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì phải có các điều kiện cụ thể cho từng loại. Cụ thể, điều 8 nghị định 95 năm 2024 quy định như sau:
Đối với nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nếu người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở để phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư nhà ở này phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, trừ yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
Nếu nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ nhà phải có giấy chứng nhận và giấy phép xây dựng (hoặc giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở) khi bán, cho thuê mua.
Đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được thế chấp (hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy tờ chứng minh đã xây dựng xong phần móng, giấy tờ chứng minh nhà ở đã giải chấp nếu có thế chấp).
Cá nhân muốn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở (ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở) hoặc có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (mua lại nhà ở hình thành trong tương lai của người khác).
Trường hợp cá nhân tự xây nhà thì phải có giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu nhà ở.
Điều kiện để kinh doanh nhà ở công trình hình thành trong tương lai
Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện để nhà ở, công trình hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Cụ thể:
- Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng.
- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Có giấy phép xây dựng hoặc thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng (trường hợp không buộc phải có giấy phép xây dựng); đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp.
- Có văn bản đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
- Nhà ở, công trình không thuộc trường hợp đang bị tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
- Dự án phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản đúng pháp luật, đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư.
- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)).
- Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Đăng ký tại đây
Bình luận hay