Xu hướng thị trường bất động sản sau COVID-19

Các chuyên gia tại buổi giao lưu - tọa đàm - Ảnh NH

Tại buổi giao lưu - tọa đàm, các chuyên gia nhận định hiện tại khi các dự án trong khu vực trung tâm không còn nhiều do quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi các dự án hạ tầng đang tăng kết nối các vùng vệ tinh với TP.HCM ngày càng phát triển nên thị trường đang có xu hướng dịch ra những khu vực lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An,…

Vùng lõi gặp khó

Theo ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây Dựng TP.HCM, thị trường thành phố này đang chứng kiến số lượng dự án theo xu hướng giảm. Tiến độ thực hiện dự án một số kéo dài, dự án mới ít.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng thị trường bất động sản gặp khó trong nhiều năm qua. 

Năm 2018 thị trường giảm cung nghiêm trọng, năm 2019 nặng hơn và tới 2020 thì đại dịch càng làm trầm trọng thêm thị trường, dù vậy, tỉ lệ hấp thu của thị trường vẫn rất tốt, với những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là với phân khúc giá thấp.

"TP.HCM cần có lực gia tốc mới đẩy thị trường vượt ngưỡng hiện nay. Thành phố phía Đông là một lực đẩy mới như vậy", ông Châu nói.

Dẫn thêm về hạ tầng, ông Châu cho rằng khi cả 8 tuyến Metro đi vào hoạt động, khi tuyến đường sắt chuyện dụng vận tải hàng hoá, thì tình trạng ùn tắc vào cửa ngõ TP.HCM sẽ được cải thiện đáng kể. Khi TP.HCM quyết định thành lập thành phố phía Đông, khi các huyện có khả năng lên quận, thành phố có thêm lực hút từ khu vực này.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam, 2020 vẫn là năm khó khăn cho thị trường bất động sản. 

Các nhà đầu tư cá nhân gặp nhiều khó khăn trong hoạt động của riêng họ nên nhu cầu đầu tư giảm, tuy nhiên nhờ có nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt tầm trung, giúp ổn định nguồn cầu. Do vậy từ nay tới cuối năm, theo ông Kiệt, có thể vẫn duy trì mặt bằng giá như hiện tại song nguồn cung có thể sẽ ít.

Trong bối cảnh mới, tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM - cũng lưu ý, thành phố lớn gặp khó hơn các tỉnh nhỏ trong việc phòng chống dịch mà COVID-19 là minh chứng mới nhất, do vậy nhu cầu phát triển các đô thị vệ tinh là cần thiết..

Thực tế, nguồn cầu lớn về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao trong khi trên địa bàn thành phố hạn chế cấp phép dự án mới, xu hướng "dòng tiền" dịch chuyển của các nhà đầu tư tại TP.HCM sang các tỉnh lân cận. 

Trong dòng chảy đó, theo ông Hòa, với những điều kiện thuận lợi về hạ tầng giao thông và vị trí sát vách TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai đang có những lợi thế lớn.

Mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP.HCM vẫn ở mức cao cũng khiến nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới ở các tỉnh lân cận có mức giá phù hợp. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư lớn với những dự định đầu tư tầm cỡ, ra tấm ra món cũng đang tạo động lực lớn kéo khách hàng tới đây với kỳ vọng vào dư địa sinh lời lớn.

Đô thị vệ tinh là cần thiết

Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa cho hay nhiều tập đoàn hướng về vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, thậm chí Bình Phước. 

Sự dịch chuyển đó là tất yếu, mang tính quy luật. Theo ông Hòa, TP.HCM vẫn hấp dẫn nhưng đã xuất hiện lực đẩy, đẩy dòng đầu tư ra xa vùng trung tâm. Ở Hà Nội hay các nước trên thế giới cũng thế. 

Các sản phẩm như nhà phố, biệt thự xây sẵn trong các dự án của các khu đô thị quy mô được qui hoạch bài bản, đồng bộ và hoàn chỉnh các tiện ích ở các khu vực có kết nối hạ tầng thuận thiện.

Các khu đô thị quy mô được qui hoạch bài bản, đồng bộ và hoàn chỉnh các tiện ích như Aqua City đang thu hút các nhà đầu tư.

Đề cập tới việc gần đây xuất hiện dạng khu đô thị sinh thái thông minh (sinh thái kết hợp công nghệ 4.0), chuyên gia Võ Huỳnh Tuấn Kiệt đánh giá Chính phủ cũng đang định hướng muốn phát triển theo hướng này. 

"Việc kết hợp Khu đô thị thông minh và Yếu tố sinh thái là một định hướng phát triển có triển vọng lớn cho tương lai. Tuy nhiên, cả hai yếu tố này đều là những yếu tố phức tạp đòi hỏi về hạ tầng kĩ thuật, quy hoạch đô thị, thói quen của cư dân, hệ thống quản lý cũng như nhận thức xã hội. Để thành công thì cần đầu tư thời gian, công sức và tài chính lâu dài. Các chủ đầu tư phải xác định rõ việc phát triển khu đô thị sinh thái thông minh là một kế hoạch dài hạn", ông Kiệt cho hay.

Theo tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, thời điểm này đã khá chín muồi để các đô thị sinh thái thông minh phát triển vì các công trình hạ tầng trọng điểm đã được đồng ý triển khai: Sân bay Long Thành, cao tốc TPHCM Long Thành Dầu Giây, các tuyến cao tốc liên vùng. Cùng lúc, nhiều dự án hiện hữu cũng được nâng cấp, chẳng hạn xa lộ Biên Hoà - Vũng Tàu. 

Bên cạnh đó, hàng trăm dự án lớn nhỏ đang xây dựng hoặc đã đăng ký, trải dài từ Đồng Nai kéo dài tới Bà Rịa. 

Những đô thị nằm tại vị trí giao thương chiến lược giữa TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ rõ ràng được sở hữu sức mạnh kết nối khi dễ dàng tiếp cận đến các trung tâm kinh tế, tài chính, du lịch trọng điểm của khu vực như TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Phan Thiết. 

Lấy ví dụ với một trong những đích ngắm đang nổi lên tại đây hiện nay là Khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City nằm ở phía Nam Biên Hòa. Dự án nằm ngay trên trục đường lớn Hương Lộ 2 (Ngô Quyền nối dài), sát quốc lộ 51 và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. 

Khu này nằm trong bán kính chỉ 5km đến sân Golf Long Thành và Thủ Đức, 7km đến khu du lịch quốc tế Sơn Tiên, 5km đến bệnh viện quốc tế… Khi các công trình hạ tầng hoàn thiện, từ đây chỉ mất khoảng 20 phút đến trung tâm TP.HCM hay sân bay Long Thành.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, nếu hạ tầng kết nối tốt, các địa phương phát triển các khu kinh tế mới gắn liền với việc phát triển các khu đô thị quy mô tại các khu đô thị vệ tinh thì khả năng sinh lợi từ các dự án này sẽ thực sự hiệu quả.