Tù mù phí chung cư: Phải ràng buộc bằng hợp đồng mua nhà

Phóng to

Thực tế việc này luôn có hai mặt, một là bản thân chủ đầu tư cũng chưa công khai minh bạch, hai là người dân chưa quan tâm đến quyền lợi cũng như trách nhiệm của mình khi mua nhà, mà cụ thể là các điều kiện ràng buộc trong hợp đồng. Khi mình mua cả một khối tài sản lớn trên cơ sở thỏa thuận của hai bên thì cần đọc kỹ hợp đồng mua bán. Tôi nói thật là những dự án chung cư có vốn đầu tư nước ngoài người ta làm hợp đồng rất chặt chẽ, thậm chí khi đã ký vào hợp đồng rồi mà xung đột quyền lợi đến khi ra tòa chưa hẳn mình đã đúng.

Do vậy, chúng tôi vẫn khuyến cáo người dân và ngay cả bản thân là khi mua nhà phải tìm hiểu rất kỹ những quy định của pháp luật, phải thể hiện rõ các cam kết của chủ đầu tư sau khi đưa vào vận hành sẽ có các dịch vụ cụ thể như thế nào, thậm chí phải ràng buộc cả việc vận hành các dịch vụ ra sao. Trong chuyện này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước không thể can thiệp quá sâu vào những điều khoản của hợp đồng mà tôn trọng thỏa thuận ban đầu giữa chủ đầu tư và người dân.

* Có ý kiến cho rằng trong vận hành chung cư hiện nay có phát sinh mâu thuẫn là do các quy định, cơ sở pháp lý về giá dịch vụ chưa đầy đủ, khiến chủ đầu tư tùy tiện trong áp đặt các mức phí?

- Tôi xin khẳng định là trong nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và một số nghị định khác đều khẳng định mình tôn trọng thỏa thuận giữa người bán và người mua. Trong hợp đồng mua bán nhà giữa người bán và người mua bắt buộc phải có một phụ lục hợp đồng về vấn đề dịch vụ quản lý.

Trong hợp đồng cũng phải xác định cụ thể công trình nào là sở hữu chung, công trình, hạng mục nào là sở hữu riêng, vì thế sau khi hoạt động, chủ đầu tư và người dân, thậm chí các cơ quan chức năng đều phải tôn trọng thỏa thuận ban đầu. Ví dụ có những khu nhà chung cư, chủ đầu tư đưa điều kiện người ta không thu các dịch vụ, nhưng bù lại người ta muốn lấy những diện tích khác để kinh doanh bù đắp vào mà không thu phí, hoặc cũng có chủ đầu tư đưa ra mức phí rất cao, vì thế ngay từ khâu mua nhà, nếu ta chấp thuận thì cần phải biết từng mức phí sẽ đáp ứng được những dịch vụ gì. Còn những trường hợp không thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, đương nhiên khi phát sinh mâu thuẫn phải theo quy định của pháp luật để xử lý.

* Hiện nay rất nhiều khu chung cư lúng túng về giá phí dịch vụ, bản thân người dân cũng không biết dựa vào cơ sở nào để thỏa thuận với chủ đầu tư về giá phí khi bị áp đặt?

- Ở đây có hai vấn đề phải làm rõ, những trường hợp nào mua nhà nhưng trong hợp đồng mua bán nhà không thể hiện chi tiết về giá và các loại dịch vụ, đương nhiên phải theo khung giá của Nhà nước. Còn những dự án nào xây dựng sau khi nghị định 71 ban hành thì phải thực hiện theo quy định, tức là thỏa thuận chi tiết trong hợp đồng mua bán. Đương nhiên tôi cho rằng có thể do quy mô đầu tư mỗi chung cư có một mức phí khác nhau.

* Quy định là vậy nhưng vẫn xảy ra tình trạng chủ đầu tư nâng giá phí dịch vụ, trong khi người dân không có cơ sở về giá trần quản lý chung cư để thỏa thuận?

- Thứ nhất, trong trường hợp chủ đầu tư bán nhà nhưng không có những quy định về phí dịch vụ thì chủ đầu tư sai. Thứ hai, việc nâng phí dịch vụ phải trên cơ sở thỏa thuận của người dân trong khu nhà, cụ thể Luật nhà ở đã quy định các khu chung cư đều phải thành lập ban quản trị để đại diện cho quyền lợi của người dân, vì thế việc điều chỉnh phí cũng phải thông qua ban quản trị, thông qua hội nghị dân cư.

Riêng về giá trần quản lý chung cư, hiện nay thông tư của Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương xây dựng giá trần căn cứ vào điều kiện kinh tế và điều kiện cụ thể của địa phương để ban hành giá trần cho những khu chung cư không có thỏa thuận của chủ đầu tư với người dân. Vì vậy, trách nhiệm về việc ban hành giá trần là thuộc các địa phương.