Thị trường nhà ở Trung Quốc và nguy cơ điều chỉnh quá mức

Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc vẫn chưa kết thúc, bất chấp doanh số bán nhà đã tăng trong năm ngoái, tăng 6,3% về diện tích sàn và 5,8% về giá trị, doanh số bán nhà mới lại giảm 8,2% về diện tích sàn và 6% về giá trị, theo South China Morning Post.

Điều này, theo tạp chí về chính sách công có trụ ở Hong Kong, là do các nhà phát triển bị cấm bán nhà mới dưới mức giá nhất định (có lẽ) để bảo vệ giá trị tài sản. Do đó các nhà phát triển có thể không thể cung cấp nhà mới với mức giá cân bằng thị trường.

Trong ba thập kỷ đã xây dựng đủ nhà ở cho 370 triệu người

Hiện chưa có thống kê chính thức từ phía Chính phủ Trung Quốc về số nhà ở tồn kho. Theo Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, nước này đã xây dựng 14,4 tỉ m² nhà ở, không bao gồm nhà tự xây như ở khu vực nông thôn, trong 30 năm qua.

Năm 2020, không gian sống đô thị bình quân đầu người là 38,6m², nghĩa là trong ba thập kỷ Trung Quốc đã xây dựng đủ nhà ở cho 370 triệu người, bằng 40% dân số đô thị (920 triệu người), theo Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc

Gao Shanwen, kinh tế trưởng của Essence Securities thuộc Tập đoàn Bảo hiểm Trung Quốc Thái Bình Dương (CPIC), chỉ ra hai dấu hiệu cho thấy tình trạng dư cung đáng kể ở thị trường nhà ở của Trung Quốc.

Đầu tiên, sự sụt giảm kéo dài trong các giao dịch bán lại nhà. Nhưng tại Trung Quốc vào năm ngoái, theo Viện nghiên cứu Beike, giao dịch bán lại nhà đã tăng vọt, tăng 44% về diện tích sàn được bán và 30% về giá trị giao dịch.

Kế đến, khi đầu tư vào phát triển bất động sản nhà ở chiếm hơn 7% tổng sản phẩm quốc nội của một quốc gia. Tại Trung Quốc, tỉ lệ này đạt khoảng 12% vào năm 2013 nhưng đã giảm kể từ đó và dự kiến sẽ ở mức khoảng 5,5% trong năm nay.

Do đó, theo ông Gao, dù có sự điều chỉnh quá mức đáng kể trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở của Trung Quốc, nhưng không có tình trạng dư cung trên thị trường. Vấn đề thị trường nghiêm trọng hơn do điều chỉnh quá mức.

Cuộc khủng hoảng nhà ở là không thể tránh khỏi

Tính đến cuối năm 2023, chỉ số giá nhà của Trung Quốc đã giảm 9% so với mức đỉnh năm 2021, tạo ra hiệu ứng "tiêu cực về tài sản" làm giảm tiêu dùng và làm chậm quá trình chuyển đổi của nền kinh tế từ dựa vào đầu tư sang tiêu dùng.

Nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang sa lầy với khó khăn tài chính hoặc mất khả năng thanh toán.

Số vụ phá sản của các công ty bất động sản tăng gần gấp 5 lần, từ 123 vào năm 2022 lên 590 vào năm ngoái. Việc vỡ nợ hoặc tái cơ cấu trái phiếu nước ngoài do các nhà phát triển Trung Quốc phát hành là quy luật hơn là ngoại lệ.

Theo UBS Group AG (ngân hàng đầu tư đa quốc gia và công ty dịch vụ tài chính của Thụy Sĩ), đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào tăng trưởng tổng nội địa là -4% vào năm 2022. Tin tốt là tỉ lệ này đã phục hồi về mức -1,3% vào năm ngoái và dự kiến sẽ tiếp tục cải thiện lên mức -0,9% trong năm nay.

Quan điểm phổ biến về thị trường bất động sản Trung Quốc, cuộc khủng hoảng nhà ở là không thể tránh khỏi, do bong bóng bất động sản vỡ và quy luật cung cầu bất biến.

Trên thực tế, điều này phần lớn do chính sách gây ra, khi chính phủ thực hiện các biện pháp nhằm hạ nhiệt khu vực đang quá nóng bằng cách hạn chế mua hàng và kiểm soát giá cả, thế chấp và tín dụng đối với các nhà phát triển.

Nhu cầu tiềm ẩn về nhà ở rất lớn. Người Trung Quốc luôn coi bất động sản nhà ở là loại tài sản được ưu tiên đầu tư nhất. Trong khi ở Mỹ, bất động sản nhà ở chỉ chiếm khoảng 25% tài sản hộ gia đình thì tỉ lệ này ở Trung Quốc khoảng 59%.

Thêm nữa, Trung Quốc đang trên đà tăng tỉ lệ đô thị hóa từ khoảng 65% hiện nay lên 73% vào năm 2035, điều này sẽ bổ sung thêm hơn 100 triệu người vào dân số thành thị và tất cả đều cần nhà ở.

Theo giới phân tích, nên loại bỏ tất cả các hạn chế còn lại đối với giá và nhu cầu nhà ở, cho phép thị trường tự điều chỉnh và tìm được chỗ đứng cho mình. Hong Kong đã áp dụng giải pháp này vào tháng 2 năm nay, và nó lập tức làm dấy lên làn sóng giao dịch bất động sản.

Để tránh nỗi đau kéo dài, nhiều nhà phân tích chỉ rõ chỉ có ổn định thị trường bất động sản thì niềm tin của công chúng mới được khôi phục, tiêu dùng cá nhân tiếp tục và tăng trưởng kinh tế có thể tăng tốc trở lại.

Trung Quốc hỗ trợ lĩnh vực bất động sản sau sự sụp đổ của Evergrande

Một dự án bất động sản do nhà nước hậu thuẫn tại Trung Quốc đã nhận được khoản vay phát triển đầu tiên theo cơ chế danh sách trắng và 2 thành phố lớn khác đã nới lỏng các hạn chế mua nhà.