Thị trường bất động sản: Thật, giả "lụy" tín dụng?

Đầu tư vào các dự án căn hộ bình dân đang trở thành trào lưu thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia. Dù chỉ ở mức giá trung bình nhưng ngay cả những người có thu nhập cao không phải ai cũng có đủ khả năng làm chủ một căn hộ. Thị trường căn hộ bình dân vẫn đang phụ thuộc vào các đối tượng đầu cơ...

Phóng to

Chung cư Bàu Cát 2 (phường 10, quận Tân Bình, TP.HCM) - một trong những khu căn hộ bình dân - Ảnh: N.C.T.

Mơ còn không thấy!

Sau khi cưới nhau vào cuối tháng 9-2010, hai vợ chồng chị Như lên ngay kế hoạch chi tiêu tiết kiệm để dành tiền mua một căn hộ bình dân theo dạng trả góp. Với số tiền dành dụm được khoảng 200 triệu đồng, thu nhập hằng tháng của hai vợ chồng xấp xỉ 20 triệu đồng, vợ chồng chị Như nuôi hi vọng kiếm được một căn hộ để có chỗ chui ra chui vào, thay vì phải thuê nhà ở trọ như hiện nay. Tuy nhiên sau nhiều ngày lăn lộn tìm kiếm, vợ chồng chị thất thểu... quay về nhà trọ.

Theo tính toán của chị Như, với lãi suất hiện nay, nếu số nợ 700 triệu đồng trả trong 10 năm, kể cả gốc lẫn lãi, hằng tháng anh chị phải trả tới 17-18 triệu đồng! Còn nếu trả ròng rã trong 15 năm, mỗi tháng vợ chồng chị cũng phải bỏ ra 15-16 triệu đồng. “Chỉ riêng việc kiếm thêm 100 triệu đồng để nộp cho khoản góp 30% ban đầu cũng chưa biết xoay xở ở đâu ra, nếu mua căn hộ mà hằng tháng phải nộp gần hết khoản lương của hai vợ chồng thì lấy cái gì mà ăn, chưa nói đến chuyện sinh con nữa” - chị Như nói.

Một chuyên gia bất động sản cho biết thông thường các ngân hàng tính toán cơ cấu trả nợ gốc và lãi vay chiếm từ 30-40% thu nhập của người vay, số tiền còn lại dùng vào mục đích chi tiêu hằng ngày. Nếu căn cứ trên cách tính này, theo vị chuyên gia nọ, để có thể mua một căn hộ bình dân có giá xấp xỉ 1 tỉ đồng, người mua phải có thu nhập thấp nhất cũng không dưới... 40 triệu đồng/tháng. “Ngay cả những người có thu nhập cao thì chuyện mơ có được căn hộ cũng không thấy” - vị chuyên gia này nói.

Lên không được, xuống cũng khó

Chủ đầu tư một dự án căn hộ tại quận Tân Phú cho biết tổng chi phí đầu tư cho một dự án căn hộ bình dân (gồm chi phí đền bù giải tỏa, chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng, lãi vay...) thấp nhất cũng xấp xỉ 10 triệu đồng/m². Giá (gốc) đến tay người mua khoảng 13,2 triệu đồng/m², trong đó giá chào bán của chủ đầu tư là 12 triệu đồng/m² và thuế VAT là 10%. Theo chủ đầu tư này, mức lãi dự kiến của chủ đầu tư chỉ có 20% là phù hợp, trong điều kiện giá vật liệu xây dựng không biến động nhiều.

“Nếu giá thép tăng hay một số vật liệu khác biến động tăng mạnh, chưa kể lãi suất ngân hàng, chủ đầu tư nhiều khả năng không còn lãi, thậm chí bị lỗ” - vị chủ đầu tư này nói. Theo nhiều công ty bất động sản, hầu hết chủ đầu tư hiện nay đều tính toán một mức lãi dự kiến khá hợp lý, từ 15-20%, thay vì lên tới 30% như một số năm trước. Tuy nhiên tùy theo khu vực, chi phí đền bù giải tỏa và cả năng lực tài chính của chủ đầu tư, giá bán của các dự án căn bộ bình dân dao động từ 12-17 triệu đồng/m² là phù hợp, khó có khả năng kéo giá xuống thấp hơn nữa.

Tuy nhiên từ sau thời điểm nghị định 71 và thông tư 16 có hiệu lực, trong đó chỉ cho phép chủ dự án huy động 20% vốn ban đầu kèm theo nhiều điều kiện gắt gao, cánh cửa thu hút vốn từ khách hàng đã bị khép lại. “Năng lực tài chính kém, vốn tự có ít, không huy động được của khách hàng, chủ dự án chỉ còn cửa duy nhất là vay ngân hàng. Với lãi suất khá cao hiện nay, chi phí đầu tư của dự án bị đội lên rất nhiều, khả năng kéo giá thành dự án xuống là nhiệm vụ bất khả thi, giá bán căn hộ do vậy cũng không thể giảm thêm nữa” - giám đốc một công ty bất động sản nói.

Tại Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Cường - chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho biết hiện phân khúc căn hộ giá trung bình và đất nền đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng trong thời gian qua cũng như trong thời gian tới.

“Sự khai thông một số công trình trọng điểm, cộng với nhu cầu thực đã đẩy giá đất tại một số khu vực có khi tăng gấp đôi. Như khu vực Nhổn hiện vừa khởi công tuyến đường sắt Nhổn - ga Hà Nội, giá thị trường bất động sản thay đổi từng ngày một. Ví dụ: giá đất có sổ đỏ có thể tăng gấp đôi so với tháng trước. Hay khu vực Tây Mỗ, Đại Mỗ (Từ Liêm) cách đây 1-2 tháng chỉ 30-40 triệu/m² nhưng đến thời điểm này tăng đến 60-70 triệu/m² và trong thời gian tới sẽ còn tăng nữa bởi dự án quy hoạch khu đô thị Tây Mỗ tác động đến thị trường này” - ông Cường nói.

Đánh giá về thị trường bất động sản VN hiện nay, anh Trần Dương - đại diện của Công ty cổ phần Gami bất động sản - cho biết tốc độ phát triển của thị trường bất động sản thời điểm này vẫn chậm so với cùng kỳ các năm trước. Hiện trên thị trường căn hộ trung cấp cung nhiều nhất so với loại cao cấp và thấp cấp, tập trung chủ yếu tại khu vực phía tây và quận Hà Đông. Giá chào bán trung bình tại phân khúc này khoảng 886 USD/m². Tuy nhiên theo anh Dương, mức giá này thấp hơn so với năm 2009, do thị trường được bổ sung 11 dự án mới. Các nhà đầu tư xác định đầu tư trung và dài hạn, do vậy thị trường khó có thể quay lại mức giá trước đợt “sốt”.

Thận trọng và... kén chọn

Giữa tháng 10 vừa qua, một doanh nghiệp khá nổi tiếng trong lĩnh vực bất động sản đã công bố chào bán dự án căn hộ tại Thủ Đức kèm theo chương trình khuyến mãi hoành tráng để lôi kéo khách hàng. Sản phẩm được bán với giá gốc chỉ 13,6 triệu đồng/m2 và khách hàng được nhận ngay căn hộ trong năm 2010 sau khi thanh toán 50% giá trị hợp đồng. Số tiền còn lại của hợp đồng sẽ được chia làm năm đợt thanh toán vào năm 2011, với lãi suất 0%. Ngoài ra, những khách hàng giao dịch thành công đầu tiên còn được chủ đầu tư tặng kèm một thẻ mua nội thất căn hộ trị giá đến 50 triệu đồng. Nhưng đến nay người hỏi thăm thì nhiều, mua rất ít.

Đây không phải là trường hợp cá biệt, hàng loạt dự án căn hộ bình dân hiện đang rất chật vật trong việc tìm kiếm khách hàng. Giám đốc một công ty môi giới bất động sản cho biết một dự án tại quận 9, với giá dao động từ 13-15 triệu đồng/m2, được chủ đầu tư chào bán từ cuối tháng 6 đến nay vẫn chưa tiêu thụ hết số lượng đợt 1 chỉ có hơn 100 căn. Ngoài ra, nhiều dự án khác được chủ đầu tư đưa ra giới thiệu để thăm dò thị trường từ nhiều tháng nay nhưng vẫn chưa công bố chào bán, sau khi nhận thấy sức hút thị trường kém.

Ông Phạm Lâm - giám đốc phát triển dự án Công ty bất động sản Danh Khôi - cho biết so với nhu cầu mua nhà để ở hiện nay, nguồn cung căn hộ chắc chắn sẽ không đáp ứng đủ. Tuy nhiên, các đối tượng có nhu cầu mua để ở thật sự lại không có đủ tiền, giao dịch trên thị trường do vậy phụ thuộc rất lớn vào lực lượng đầu tư, lực lượng này chiếm 70-80% giao dịch, trong đó có không ít người chủ yếu đầu cơ và “lướt sóng”. Và với nguồn cung căn hộ bình dân ngày càng dồi dào, lãi suất ngân hàng lại đang ở mức quá cao, ngay cả những nhà đầu tư cũng thận trọng và kén chọn hơn trong giao dịch.

Thị trường bất động sản (BĐS) VN đang đối diện với nhiều khó khăn hơn khi dòng vốn tín dụng BĐS bắt đầu được siết chặt. Trong khi nhiều doanh nghiệp BĐS bày tỏ lo ngại về triển vọng của thị trường BĐS, tiến sĩ Lê Thẩm Dương (trưởng khoa quản trị kinh doanh ĐH Ngân hàng TP.HCM) lại có cái nhìn khác về chính sách tín dụng cũng như thị trường BĐS...

Phóng to

Tiến sĩ Lê Thẩm Dương - Ảnh: N.C.T.

Tiến sĩ Lê Thẩm Dương cho biết: Trước hết tôi xin khẳng định rằng việc siết chặt này chỉ áp dụng đối với các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS, với hệ số rủi ro đối với khoản mục này là 250%, còn chuyện vay vốn mua nhà để ở không nằm trong đối tượng bị hạn chế. Trong thực tế, các đối tượng có nhu cầu vay mua nhà để ở thật sự sẽ được xếp vào diện vay tiêu dùng, với lãi suất thấp hơn nhiều so với những người vay vốn để kinh doanh BĐS.

Do đó không thể nói một cách chung chung rằng Ngân hàng Nhà nước đang siết tín dụng BĐS, rồi đổ tất cả các khó khăn của thị trường này cho chính sách tín dụng được. Tuy nhiên, việc hạn chế cho vay kinh doanh BĐS chắc chắn sẽ gây nhiều khó khăn cho thị trường này, trong đó các doanh nghiệp (DN) ngành BĐS cũng có phần trách nhiệm khá lớn. Đó là sự phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

* Vì sao Ngân hàng Nhà nước lại quyết định nâng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS lên khá cao như hiện nay, thưa ông?

- Theo tôi, dù “nóng” hay “lạnh”, mức độ rủi ro đối với lĩnh vực BĐS vẫn khá lớn. Chẳng hạn, nhiều dự án căn hộ cao cấp hiện nay tiêu thụ sản phẩm rất chậm, khả năng thu hồi vốn thấp cũng là một rủi ro vậy. Không thể nói giá căn hộ cao cấp giảm thì mức độ rủi ro khi đổ vốn vào phân khúc này thấp và ngược lại. Thậm chí vào thời điểm thị trường “nóng”, giá căn hộ tăng cao và dự án bán chạy, khả năng thu hồi vốn của dự án còn tốt hơn, mức độ rủi ro của đồng vốn tín dụng vào thị trường này có khi lại thấp hơn so với thời điểm này.

Còn việc Ngân hàng Nhà nước mạnh tay hơn trong việc kiểm soát dòng vốn tín dụng BĐS xuất phát từ rất nhiều lý do. Ngoài những khó khăn của thị trường này như đã nêu, theo tôi, việc bảo vệ sự an toàn của hệ thống các ngân hàng thương mại, vốn được xem là xương sống của nền kinh tế, trở thành vấn đề cực kỳ quan trọng kể từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008. Hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới bị phá sản, trong đó nhiều ngân hàng rơi vào tình trạng này xuất phát từ chuyện đổ vốn vào thị trường BĐS một cách vô tội vạ, là một kinh nghiệm cần phải tránh.

Tuy nhiên, tôi cho rằng không chỉ đơn thuần phục vụ mục đích dự phòng, việc siết chặt dòng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực BĐS cũng nhằm mục tiêu hướng đồng vốn vào các lĩnh vực khác như sản xuất, cho người có nhu cầu mua nhà để ở thật sự... Một khi dòng vốn tín dụng BĐS bị tắc, các ngân hàng thương mại buộc phải tìm đầu ra khác chứ đâu có thể để đồng vốn nằm im. Nói một cách khác, hệ thống ngân hàng thương mại sinh ra không chỉ để nhằm phục vụ cho lĩnh vực BĐS mà còn cho nhiều ngành nghề khác trong nền kinh tế.

Phóng to

* Ông dự báo gì về chính sách tín dụng BĐS? Việc thắt chặt này sẽ kéo dài trong bao lâu và thị trường BĐS sẽ diễn biến theo chiều hướng nào trong thời gian tới?

- Tôi cho rằng không có gì là bất biến, chính sách tín dụng BĐS cũng vậy, chắc chắn sẽ có thay đổi trong thời gian tới. Tuy nhiên, thời điểm nào và thay đổi ra sao còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu dựa trên sự phát triển của nền kinh tế, tính mục tiêu của chính sách tín dụng và sự thay đổi của thị trường BĐS. Nói gì thì nói, BĐS là một thị trường đem lại nguồn thu khá lớn cho ngân sách, một kênh hấp thụ vốn lớn và đem lại nhiều lợi nhuận cho hệ thống ngân hàng..., kênh vốn tín dụng do vậy không thể “khép cửa” với thị trường này.

Riêng với thị trường BĐS, tôi cho rằng những khó khăn của thị trường này sẽ nhiều hơn, kéo dài hơn. Trong thời gian tới, có thể nhiều dự án BĐS sẽ bị chậm triển khai, hoãn tiến độ, thậm chí bị đem ra bán... Nhưng đây là chuyện tất yếu, những DN không có khả năng tài chính phải nhường “sân khấu” cho những DN có tiềm lực tài chính thật sự.

Tôi cho rằng chính sách tín dụng BĐS hiện nay cũng có mặt tích cực của nó đối với thị trường BĐS chứ không chỉ có tiêu cực như một số ý kiến, đó là nhiều DN sẽ chủ động tìm cách xoay xở nguồn vốn để tồn tại, như phát hành trái phiếu, niêm yết cổ phiếu... Như vậy, cả xã hội sẽ tham gia huy động vốn chứ không phải riêng gì hệ thống ngân hàng. Nhưng muốn thực hiện được các mục tiêu này, bản thân các DN phải tự thay đổi. Chẳng hạn để cổ phiếu được niêm yết và DN có thể huy động được vốn của nhà đầu tư qua kênh chứng khoán, trước hết các DN phải tổ chức lại, cải thiện hệ thống quản trị DN, công khai và minh bạch hơn các hoạt động... Còn muốn huy động vốn thông qua hình thức trái phiếu, các DN cũng phải thuyết phục được nhà đầu tư bằng các dự án thật sự hiệu quả.

Trong thực tế, trước những khó khăn của thị trường thời gian qua, nhiều DN đã chuyển hướng đầu tư các dự án căn hộ giá trung bình, đáp ứng một phần nhu cầu mua nhà để ở thật sự của một nhóm đối tượng, thay vì tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp như trước. Tôi cũng kỳ vọng rằng một khi nền kinh tế thoát khỏi những khó khăn hiện tại, chính sách tín dụng BĐS cởi mở hơn, DN làm ăn tốt hơn, người dân kiếm tiền dễ hơn..., thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại.

Giao dịch bất động sản (BĐS) ở VN còn mang tính tự phát nhiều, phải đến 70-80% giao dịch chỉ thông qua hình thức “viết tay” dân sự, chứ không thông qua tổ chức hay sàn giao dịch.

Phóng to

Ông Nguyễn Đại lai - Ảnh: Phạm Phương

Thậm chí các giấy tờ để đảm bảo cho nó cũng rất rủi ro, không đầy đủ các yếu tố pháp lý minh bạch để bảo vệ cho bên mua. Ví dụ gần đây là vụ tranh chấp về dự án Thanh Hà, hay tiếng đồn di chuyển trung tâm hành chính quốc gia về phía tây Hà Nội đã kéo theo một đợt “sốt nóng” cục bộ về giá nhà đất dâng lên theo vùng tin đồn!

“Lên tiên” trong ngắn hạn

Rủi ro và chuyên nghiệp

Tất cả các chính sách về tài chính liên quan đến đất đai đều hướng đến mục đích là làm cho giá bất động sản phản ánh ngày càng thật và sát với quy luật giá trị, để người có mức thu nhập không cao hoặc từ trung bình trở lên đều có thể tích lũy, vay mượn thêm và mua được chỗ ở ổn định kèm theo sự ổn định việc làm.

Đối với thị trường BĐS nên có những chính sách riêng hợp lý. Do đầu tư vào thị trường BĐS thường có rủi ro cao nên rất cần được vận hành theo cơ chế chuyên nghiệp hóa cao và có tổ chức, đồng thời cần đặt thị trường BĐS dưới sự giám sát sự lũng đoạn thị trường của các cơ quan giám sát chuyên nghiệp của Nhà nước. Đối với các ngân hàng thương mại, tôi nghĩ không nên cho vay thông thường về tín dụng BĐS trung và dài hạn (ngay cả khi phải trích dự phòng cao), mà nên tách riêng ra, theo hướng thành lập ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, quỹ đầu tư... hạch toán độc lập tương đối bên trong các ngân hàng thương mại để các ngân hàng thương mại thật sự là những định chế tài chính đa năng, trong đó có những pháp nhân con chuyên tạo nguồn và thu xếp tín dụng một cách chuyên biệt cho thị trường BĐS... VN hầu như chưa có mô hình này.

Cần công cụ tài chính độc lập

Ưu điểm của mô hình này là để tạo sự chuyên nghiệp, tạo đầu mối thạo việc để quy trách nhiệm và được giám sát riêng để đảm bảo an toàn hệ thống. Điểm nổi bật của mô hình này là nó đáp ứng cùng lúc cả nhu cầu vốn lớn cho thị trường BĐS, vừa đảm bảo an toàn nhờ tính chuyên nghiệp cũng như cơ chế chịu trách nhiệm và cơ chế giám sát đặc thù, vừa tận dụng được các nguồn vốn ngắn hạn của chính ngân hàng thương mại mẹ thông qua các nghiệp vụ tín dụng “chạy tiếp sức” cho các công cụ tín dụng trung và dài hạn của pháp nhân con.

Ngoài ra, nó luôn tạo ra được nguồn vốn trung và dài hạn lớn, mang tính ổn định một cách chuyên nghiệp. Cũng nhờ tính độc lập tương đối mới có thể tạo ra được những công cụ tài chính đặc biệt. Tuy nhiên do mới và chưa có thông lệ nên các ngân hàng thương mại lớn vẫn gặp khó khăn khi thiết lập các pháp nhân con hạch toán độc lập trong lĩnh vực tín dụng BĐS.

Chính vì vậy, trước hết phải đổi mới mô hình quản lý theo hướng ngày càng triệt để vận hành theo mô hình quản lý kinh doanh theo nhóm khách hàng và loại dịch vụ. Trong đó hình thành nhóm khách hàng BĐS riêng. Từ khâu chọn người đến đào tạo và phát triển sản phẩm cho nhóm khách hàng này đều hướng tới một tương lai độc lập hóa, tạo ra “đêm trước” của ngân hàng đầu tư trong ngân hàng thương mại...