Quy định 'thời hạn sở hữu chung cư’ đang bị hiểu chưa đầy đủ

Thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được quy định theo tuổi thọ thiết kế công trình và thực tế sử dụng - Ảnh: Q.THẾ

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - khẳng định như thế tại tọa đàm "Quy định thời hạn sở hữu chung cư - những vấn đề pháp lý và thực tiễn" do tạp chí Luật Sư Việt Nam tổ chức ngày 25-11 tại Hà Nội.

Theo ông Khởi, không phải đến hôm nay mới đặt vấn đề này, mà năm 2021 cơ quan soạn thảo đã đặt vấn đề và Chính phủ đồng ý trình Quốc hội hai phương án. Quốc hội cũng đồng ý trình hai phương án, mỗi phương án đều có ưu và nhược điểm.

Trước đó, hai phương án về sở hữu nhà chung cư được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo luật là sở hữu nhà chung cư có thời hạn và giữ nguyên quy định sở hữu chung cư lâu dài như hiện nay.

Nhà chung cư hết tuổi thọ buộc phải phá dỡ

"Bộ đã đánh giá tác động rất kỹ cả hai phương án khi làm dự án luật, đã tổ chức năm hội thảo, trong đó ba hội thảo quốc gia, hai hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức để lấy ý kiến về dự thảo luật và sẽ tiếp tục hội thảo lấy ý kiến rộng rãi trong thời gian tới", ông Khởi cho biết.

Giải thích thêm về hai phương án sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật nhà ở, ông Khởi cho hay Bộ luật dân sự quy định rõ hai loại sở hữu, đó là mua bán tài sản sở hữu có thời hạn và tài sản sở hữu mãi mãi. 

Riêng lĩnh vực phát triển nhà ở, tại TP.HCM nhiều doanh nghiệp đã bán nhà chung cư sở hữu có thời hạn, ví dụ Công ty Lê Thành đã bán nhà chung cư có thời hạn sở hữu 49 năm cho người dân.

Với những thắc mắc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư có phù hợp Hiến pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật, ông Khởi giải thích: "Nhà chung cư liên quan cả ngàn người, đến một cộng đồng dân cư nên phải bảo đảm sức khỏe và an toàn của cộng đồng. Điều này hợp hiến, khác với nhà ở riêng lẻ, chỉ liên quan tới một hộ dân.

Còn về mặt khoa học, nhà chung cư đều có tuổi thọ. Mọi tài sản nhân tạo đều vậy. Khi hết tuổi thọ bắt buộc phải phá dỡ. Tuổi thọ công trình xác định dựa trên hai yếu tố, theo hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng. Chung cư giờ chỉ cấp phép dự án từ 20 tầng (công trình cấp 2) trở lên, vì vậy có thời hạn sử dụng tối thiểu từ 50 năm trở lên".

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, phát biểu tại tọa đàm - Ảnh: T.QUYẾT

Quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài

Tuy nhiên, chủ sở hữu nhà chung cư luôn có hai quyền là quyền sở hữu căn hộ chung cư và quyền sở hữu đất xây dựng chung cư. Vì thế, Bộ Xây dựng đang định hướng ghi rõ cả hai quyền này vào sổ hồng chung cư.

Cụ thể, quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có thời hạn, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ, tài sản bị tiêu hủy và không còn quyền sở hữu căn hộ. Nhưng quyền sử dụng đất xây chung cư là lâu dài và người dân vẫn còn quyền sở hữu.

Ông Khởi khẳng định việc bổ sung quy định này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình cải tạo 2.500 khối chung cư cũ trên cả nước hiện nay. 

Điều 99 Luật nhà ở hiện nay quy định hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ nhà chung cư nhưng không làm được vì không thể "đuổi" dân ra đường khi họ còn quyền sở hữu căn hộ. 

Quá trình cải tạo chung cư cũ ở các đô thị hiện nay bế tắc vì không có luật quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư cũ. Nên việc sửa đổi Luật nhà ở lần này phải bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tất cả các nước họ đều quy định thời hạn sử dụng với nhà chung cư, không có nước nào không quy định thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, tâm lý người dân hiện nay chưa đồng thuận vì chưa hiểu kỹ, thực chất quyền sở hữu của họ vẫn còn đó. 

Khi hết thời hạn sở hữu chung cư, nếu Nhà nước lấy đất, người dân sẽ được tái định cư, nếu không họ có thể góp tiền xây lại chung cư mới ngay trên mảnh đất đang ở. Như vậy, quyền thừa kế vẫn còn, đất đai vẫn còn, ông Khởi cho biết thêm.

Cùng quan điểm này, luật sư Nguyễn Văn Hậu - ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam - chia sẻ rằng chưa bao giờ chúng ta sửa cùng lúc ba luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, vấn đề mới, cách làm mới nên có nhiều ý kiến khác nhau. 

Không có cơ sở để lo ngại người dân bị xâm phạm quyền sở hữu

Nghị quyết 18 của trung ương cũng nêu rõ quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt nhưng không phải quyền sở hữu. Ý kiến khác nhau là bình thường nhưng nhà không còn thì không còn quyền sở hữu.

Từ một góc nhìn khác, TS Nguyễn Sỹ Dũng - nguyên phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội - nêu quan điểm: quy định về sở hữu nhà chung cư hợp pháp nhưng về tính hợp lý thì nên giữ như quy định hiện tại - sở hữu nhà chung cư lâu dài.

Góp ý với dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, luật sư Trương Anh Tú - chủ tịch Công ty TAT Law Firm, khuyến nghị nên dung hòa hai yếu tố quyền sở hữu của người dân và thời hạn sử dụng nhà chung cư. 

Nên sử dụng khái niệm thời hạn sử dụng nhà chung cư vì nhà chung cư hết hạn sử dụng vẫn không thể chấm dứt quyền sở hữu.

Luật sư Tú cũng đồng tình rằng lo ngại xâm phạm quyền sở hữu của người dân không có cơ sở, quyền sở hữu vẫn nguyên vẹn nhưng vì sự an toàn của cư dân thì công trình phải có hạn sử dụng, khi hết hạn sử dụng buộc phải phá dỡ.

Bộ Xây dựng nói gì về thời hạn sử dụng nhà chung cư 50-70 năm?

TTO - Thời hạn sử dụng nhà ở chung cư có thể là 50 năm, 70 năm hoặc 90 năm, khi hết thời hạn sử dụng nếu kết quả kiểm định nhà chung cư còn bảo đảm an toàn, người dân sẽ được gia hạn thời gian sử dụng.