Pháp luật chưa bảo vệ người mua ngay tình

Ông Nguyễn Hữu Toàn đã làm xong thủ tục đăng bộ thì nhận văn bản ngăn chặn của cơ quan thi hành án - Ảnh H.Điệp

Trường hợp điển hình là của ông Nguyễn Hữu Toàn (P.Linh Đông, Q.Thủ Đức, TP.HCM) mà Tuổi Trẻ ngày 4-10 đã phản ánh trong bài Mua nhà xong, thi hành án ra quyết định ngăn chặn. 

Trong quá trình thực hiện thông tư liên tịch 12/2001/TTLT-BTP-VKSNDTC và sau đó là thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC (hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự), đã có rất nhiều trường hợp bị oan ức tương tự.

Sở dĩ xảy ra việc này là do thông tư liên tịch 14/2010 cho phép:

“Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án...” (khoản 1 điều 6).

Hướng dẫn này nhằm chống việc các con nợ tìm cách bán tài sản để khỏi trả nợ, qua đó bảo vệ quyền lợi cho người được thi hành án và tất nhiên là tạo thuận tiện cho cơ quan thi hành án hoàn thành nhiệm vụ.

Tuy nhiên, đối với những người thứ ba mua nhà, đất do không thể biết được việc chủ nhà, đất đang bị vướng vào kiện tụng, chỉ thấy nhà, đất có giấy tờ hợp pháp nên ngay tình giao dịch thì quy định này lại chưa bảo đảm được quyền lợi chính đáng, hợp pháp của họ.

Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành nghị định 62/2015 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự) thu hẹp hơn việc “siết” tài sản thi hành án, trong đó có nhà, đất.

Cụ thể, khoản 1 điều 24 nghị định này nêu rõ: Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án...

Như vậy là có hai thay đổi. Đầu tiên, thời điểm kê biên, xử lý nhà, đất phải là thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (không phải là thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm như trước đây).

Với thời điểm này, người được thi hành án có thể yêu cầu cơ quan thi hành án vào cuộc ngay và như vậy người kia không còn cơ hội bán tháo nhà, đất để từ đó gây họa cho người khác.

Ngoài ra, việc “siết” nhà, đất chỉ được thực hiện với điều kiện người phải thi hành phải thuộc trường hợp không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án.

Theo đó, nếu người phải thi hành án có tài sản khác (như xe, máy móc...) đủ để trả nợ thì cơ quan thi hành án không được kê biên nhà, đất mà người thứ ba đã mua ngay tình, hợp pháp từ người phải thi hành án đó.

Trở lại trường hợp của ông Toàn, nếu xét thấy Chi cục Thi hành án dân sự Q.Thủ Đức không làm sai thông tư liên tịch 14/2010 và do nghị định 62/2015 mới có hiệu lực từ ngày 1-9-2015 (sau thời điểm chi cục này ngăn chặn nhà, đất) nên nếu có tranh chấp thì ông có thể khởi kiện người bán nhà, đất.

Có một số trường hợp tựa như ông nhưng người mua thay vì kiện người bán thì đã kiện cơ quan thi hành án để yêu cầu bồi thường thiệt hại do bị kê biên, ngăn chặn nhà, đất.

Hiện chưa rõ các tòa có thụ lý yêu cầu này hay không nhưng có lẽ đây cũng là một đặt hàng bức thiết từ cuộc sống mà các cơ quan pháp luật và những người làm chính sách phải ráo riết tính cách để bảo vệ được quyền lợi của người thứ ba ngay tình, hợp pháp.