Phân khúc cao cấp chịu áp lực cạnh tranh lớn

Thanh khoản thứ cấp chậm cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và dòng tiền của phân khúc cao cấp - Ảnh: Diệp Tuyền

Năm 2015 cho thấy tình hình giao dịch của phân khúc căn hộ rất tốt, trải đều qua các phân khúc từ thấp đến cao, thanh khoản tốt và giá bán tương đối ổn định.

Càng về thời điểm cuối năm giá bán có tăng nhưng vẫn trong khoảng hợp lý, theo lộ trình tăng giá cùng tiến độ dự án, mức tăng trung bình từ 3% - 5%. Đây là điểm lành mạnh của thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ và thổi phồng giá.

Ông Ngô Đình Hãn - giảng viên bất động sản (BĐS) thuộc Trung tâm Tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP.HCM) - cũng đánh giá:

“Trong năm 2015 lượng giao dịch thực tế căn hộ ở phân khúc cao cấp rất tốt, đối với hầu như tất cả các dự án được tung ra thị trường ở các khu vực như khu trung tâm, khu Đông và khu Nam Sài Gòn. Dòng tiền đổ vào BĐS rất mạnh tạo ra một chu kỳ tăng trưởng tốt nhất trong khoảng 10 năm qua. Đặc thù của phân khúc này trong năm 2015 là tính thanh khoản cấp 1 (từ chủ đầu tư bán cho khách hàng đầu tiên), tính thanh khoản cấp 2 trở đi (giao dịch chuyển nhượng từ những khách hàng thứ cấp) hơi chậm do lượng hàng gốc mới từ chủ đầu tư vẫn đang dồi dào. Trong phân khúc này, đại đa số lượng cầu trong giai đoạn vừa qua là cho nhu cầu đầu tư”.

Thực tế cũng cho thấy thời gian qua mức thanh khoản ở thực trên thị trường không cao, nhiều dự án báo cáo đã bán hết sản phẩm nhưng thực ra vẫn còn rất nhiều căn hộ chưa có chủ nhân dọn vào sinh sống.

Nếu năm 2015 số lượng cao cấp tung ra thị trường chiếm 70% trên tổng nguồn cung mới thì nguồn cung dự bị của phân khúc này vẫn rất nhiều vào năm 2016. Trong đó, các dự án mới mở bán cuối năm 2015 chưa tiêu thụ hết và các dự án sẽ mở bán mới trong năm 2016 với quy mô lên tới hàng ngàn căn hộ vẫn đang được triển khai. Như vậy ước tính nguồn cung cao cấp năm nay sẽ tăng lên đáng kể.

Một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp vẫn lựa chọn phân khúc này để tiếp tục phát triển trong năm nay chính là vì năm 2016 đang được kỳ vọng là năm tăng trưởng tốt của thị trường BĐS, giới đầu tư BĐS có nguồn vốn lớn sẽ tham gia nhiều hơn, phân khúc BĐS cao cấp nói chung và căn hộ cao cấp nói riêng là phân khúc đáp ứng được thị hiếu của nhóm khách hàng này. Bên cạnh đó, căn hộ cao cấp cũng là phân khúc BĐS tạo ra giá trị gia tăng, có thể khai thác ngay khi nhận nhà qua hình thức cho thuê, giá bán hiện tại cho nhà hình thành trong tương lai, thanh toán theo thời gian và kỳ vọng tăng giá, nên khi thị trường phục hồi những nhà đầu tư BĐS sẽ ưu tiên chọn phân khúc này là kênh sinh lời cao nhất.

Với những dự báo về tương lai xán lạn của thị trường BĐS cao cấp trong năm tới dĩ nhiên sẽ không tránh khỏi sự cạnh tranh của các doanh nghiệp, nhất là khi sự chênh lệch cung cầu khá lớn. “Trong năm 2016 sẽ có 90 dự án tung ra với khoảng 45 ngàn căn hộ.

Những chính sách mở ra cho người nước ngoài mua, hỗ trợ của ngân hàng sẽ làm thị trường đi lên, các chủ đầu tư đồng loạt lựa chọn thời điểm này để tung hàng ra dĩ nhiên sẽ khiến cung lớn hơn cầu. Mặc dù sự chênh lệch này tạo ra rủi ro cao cho nhà đầu tư, nhưng đó cũng là một lợi thế để tiếp tục phát triển thị trường” - ông Trần Quang Hùng, chủ tịch Liên minh sàn giao dịch bất động sản G20, nhận xét.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng cho rằng đối với phân khúc cao cấp, khó khăn lớn nhất là ngay thời điểm này nguồn cung đã quá nhiều, thanh khoản thứ cấp không cao và có dấu hiệu bão hòa, khiến mãi lực sẽ rất kém, thanh khoản chậm làm ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và dòng tiền.

Do đó, doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS nào có các nguồn lực như tài chính, nhân lực, trải nghiệm trên thị trường sẽ có rất nhiều lợi thế…, nhưng nguồn nội lực phải đủ để phục vụ cho hoạt động dài hạn trong những giai đoạn thăng trầm của thị trường. Đây cũng là lý do các doanh nghiệp nên tranh thủ cơ hội tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng tốt.

Cũng theo ông Hùng, hiện tại, những dự án mới cùng dòng tiền sẽ luôn đi theo chiều hướng hiện đại hóa và dần tốt hơn dự án cũ; vì thế, rủi ro “ôm hàng” và gặp vấn đề về xoay vòng vốn là rất cao đối với những người mua đầu tư lướt sóng. Trước thực trạng này ông Hùng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, sàn phân phối có nguồn vốn yếu:

“Mọi vấn đề khó khăn đều nằm ở tỉ lệ chênh lệch cung - cầu, sẽ không tránh khỏi tình hình cạnh tranh khốc liệt của phân khúc cao cấp trong năm nay, nếu không tỉnh táo và nắm kịp thời thông tin thì nhà đầu tư rất dễ bị cuốn vào thị trường.

Vì thế, điều quan trọng là nhà đầu tư nên chọn kỹ dự án với vị trí tốt, giá phù hợp với thị trường và phương thức thanh toán hợp lý. Bởi lẽ càng kéo dài thời gian thanh toán sản phẩm thì khách hàng càng thích, đồng thời thu hút được nhiều đối tượng khách hàng hơn. Tuy nhiên, cần cân nhắc giữa lãi suất ngân hàng và thời gian thanh toán cho khách hàng để không bị rơi vào trường hợp lãi vay nuốt chửng lợi nhuận ban đầu”.