Mua nhà từ người bán là đại diện ủy quyền của chủ sở hữu

Tôi đã đọc nhiều tình huống và thấy quá mâu thuẫn. Ví dụ, nếu tôi trả đủ tiền mà chị H. không đưa lại cho chị T. nên chị T. kiện thì tranh chấp ra sao? Sao chị T. không chịu trách nhiệm trước pháp luật để đọc kỹ và ký ủy quyền?...

Xin chỉ tôi cách nào an toàn để tôi có thể mua đất mà không gặp rủi ro tranh chấp, trả tiền đất cho đúng người bán theo đúng luật. Nếu lòng vòng, tôi cần làm những hợp đồng nào để rào đón rủi ro?

Minh Ho (minhho0484@... )

- Trả lời:

Theo pháp luật về dân sự và nhà ở, người được ủy quyền hợp pháp có đủ thẩm quyền thay mặt người chủ sở hữu nhà ký và thực hiện hợp đồng mua bán nhà với bạn.

Về nguyên tắc, khi ký hợp đồng ủy quyền giữa chủ sở hữu và người được ủy quyền, công chứng đã kiểm tra tư cách chủ sở hữu và đã giải thích rõ các hậu quả pháp lý có thể có khi thực hiện ủy quyền.

Pháp luật dân sự cũng quy định hợp đồng mua bán nhà do người bán là đại diện ủy quyền của chủ sở hữu xác lập cũng có giá trị pháp lý như được ký trực tiếp với người chủ sở hữu.

Tuy nhiên, thực trạng hiện nay nhiều chủ sở hữu vay tiền của chủ nợ thay vì ký hợp đồng thế chấp nhà để vay tiền, chủ nợ lại yêu cầu chủ nhà ký hợp đồng ủy quyền cho chủ nợ (chủ nợ được bán nhà), thậm chí chủ nợ còn yêu cầu chủ nhà ký hợp đồng mua bán nhà với chủ nợ.

Khi con nợ không trả nợ thì chủ nợ sẽ thực hiện việc “ủy quyền” bán nhà này cho người khác hay thực hiện “hợp đồng mua bán” tiến hành sang tên nhà cho chủ nợ.

Pháp luật dân sự xem các hình thức “ủy quyền” hay “mua bán” này là giao dịch giả tạo nên phải bị vô hiệu. Do vậy, người mua nhà ngay tình từ việc “ủy quyền” hay mua lại nhà từ “mua bán” này sẽ bị vô hiệu, nhà sẽ trả lại cho chủ nhà.

Để giảm thiểu rủi ro này, người mua nhà nên đến tận ngôi nhà mua bán và hỏi thông tin về căn nhà, quan trọng nhất là thông tin từ những người đang sinh sống trong chính ngôi nhà đó. Đối với người mua nhà thông qua người được ủy quyền ký bán, nếu có điều kiện nên có ý kiến của chủ sở hữu.

Trân trọng.