Hợp đồng vô hiệu: phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

Nền nhà này được anh A mua lại từ chị B với số tiền 55 triệu đồng, đưa trước 50 triệu đồng, còn 5 triệu đồng sẽ đưa khi sang tên đổi chủ. Hợp đồng cũng làm tay, không có công chứng, người ký tên bên bán gồm chồng - vợ và cũng không có nội dung quy định thời gian sẽ hoàn tất sang tên đổi chủ (hộ khẩu chị B gồm 3 người trên 18 tuổi).

Tháng 4-2013, tôi có nhờ người làm thủ tục sang tên thì được chỉ dẫn phải làm lại hợp đồng giữa anh A và chị B có công chứng và thỏa thuận hộ của chị B (thỏa thuận ghi tất cả đều đồng ý bán), phải có công chứng. Tuy nhiên người con chị B không chịu ký tên.

Xin hỏi, tôi có quyền đòi lại số tiền 115 triệu đồng mà tôi đã giao cho anh A hay không (trong giấy tay giữa tôi và anh A cũng như giấy tay giữa anh A và chị B không có nội dung hoàn lại tiền nếu giao dịch không thành công)? Nếu anh A không chịu hoàn trả số tiền thì tôi phải làm sao?

Rất mong được sự chỉ dẫn của chuyên mục Tư vấn nhà đất.

ngotuan tu (ngotuantu@... )

- Trả lời:

1. Về việc chuyển nhượng thửa đất giữa anh A và gia đình chị B:

Theo thư bạn nêu, anh A nhận chuyển nhượng thửa đất được cấp cho hộ gia đình. Do vậy, về mặt ý chí phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ. Về thủ tục, các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên phải cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất. Hợp đồng này phải được chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại các cơ quan công chứng trong phạm vi tỉnh, thành nơi có thửa đất.

Trong trường hợp này, việc quan trọng nhất là anh A phải xác định được các thành viên của hộ gia đình tại thời điểm thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Hiện tại, không có căn cứ pháp lý để khẳng định những người nào là thành viên của hộ gia đình. Trên thực tế, thành viên của hộ gia đình thường được xác định dựa vào sổ hộ khẩu gia đình.

Khi các thành viên trong hộ gia đình chị B không đạt được sự đồng thuận trong việc chuyển nhượng thửa đất, anh A không thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng thửa đất theo quy định.

2. Việc chuyển nhượng thửa đất giữa bạn và anh A:

Bạn nhận chuyển nhượng thửa đất từ anh A, trong khi anh A chưa có chủ quyền đối với thửa đất. Anh A không có quyền của một người chủ sử dụng để có thể chuyển nhượng thửa đất cho bạn. Do vậy, có thể nói hợp đồng chuyển nhượng thửa đất được ký kết giữa bạn và anh A vô hiệu ngay từ khi ký kết.

Trên thực tế, để “hóa giải” sự vô hiệu này, việc anh A phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thửa đất từ người chủ sử dụng là hộ gia đình chị B là cần thiết để anh A có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất cho bạn.

Trường hợp anh A không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thửa đất như đã nêu tại phần 1, quyền lợi của bạn sẽ được giải quyết khi xử lý hợp đồng vô hiệu. Do vậy, dù trong giấy tay chuyển nhượng thửa đất không thể hiện nội dung bạn được hoàn tiền hay không nếu giao dịch không thành công, điều này không quan trọng. Bởi các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là hậu quả pháp lý tất yếu khi hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp chuyển nhượng thửa đất giữa anh A và chị B, nếu vô hiệu cũng được áp dụng theo quy định này.

Trường hợp bạn và anh A không thỏa thuận được về việc hoàn trả số tiền đã giao nhận, bạn có thể thực hiện theo các bước sau:

(1) Bạn có thể nộp đơn tranh chấp việc chuyển nhượng này đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất để nơi đây tổ chức hòa giải, mặc dù đây không phải là một dạng tranh chấp bắt buộc phải hòa giải tại địa phương trước khi khởi kiện ra tòa.

Tuy nhiên, nếu hòa giải thành công sẽ tiết kiệm được thời gian, công sức và tiền bạc của các bên so với việc phải khởi kiện ra tòa.

(2) Trường hợp hòa giải ở địa phương không thành hoặc không cần qua thủ tục hòa giải này, bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại cơ quan tòa án quận, huyện nơi có thửa đất để yêu cầu nơi đây tuyên hợp đồng chuyển nhượng thửa đất vô hiệu và buộc anh A phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận của bạn.

Trân trọng.