Dự thảo 36 nắn dòng vốn bất động sản?

Vừa qua, nhiều người cho rằng việc Ngân hàng (NH) Nhà nước đưa ra dự thảo 36 là một động thái của NH nhằm siết dòng vốn vào bất động sản (BĐS).

Thế nhưng, chủ một doanh nghiệp BĐS lớn tại TP.HCM nói rằng: “Ban đầu đọc thông tin trên mạng tôi cũng lo lắm nhưng nghe đại diện NH Nhà nước giải thích mới hiểu đây lại là cơ hội cho thị trường”.

Vị này phân tích nếu thông tư 36 sửa đổi đưa vào thực tế thì đây là một bước nữa để sàng lọc thị trường. Bởi cả hai công cụ giảm tỉ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% rõ ràng sẽ điều tiết dòng vốn vay vào các dự án uy tín, các doanh nghiệp chuyên nghiệp.

Điều này có nghĩa tới đây các NH buộc sẽ chọn lọc kỹ những chủ đầu tư, những dự án trong danh mục để bơm vốn. Khi các NH thương mại bị siết họ sẽ tự cân đối đầu ra kỹ hơn để bảo đảm an toàn vốn.

Tuy vậy, thách thức dành cho giới NH ở đây là làm rõ việc phân loại nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư có uy tín, có tiềm năng tốt thì cần khuyến khích phát triển…

Quá trình thanh lọc các chủ đầu tư cũng sẽ gay gắt hơn, đối với nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ lớn hay quá lệ thuộc vào nguồn vốn vay từ NH sẽ bị siết lại.

Ngược lại đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả vẫn được tạo điều kiện. Việc thay đổi này cũng là tín hiệu để các nhà đầu tư BĐS tính toán về khả năng tài chính của mình với các khoản vay.

Theo nhận định của các chuyên gia, từ giữa 2014 đến hết năm 2015, thị trường đã chứng kiến sự phát triển nóng trở lại ở phân khúc cao cấp. Nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại theo đó cũng đã xuất hiện trở lại nhiều hơn, có dự án đối tượng khách hàng kiếm lợi nhuận thông qua việc mua bán sang tay chiếm trên 30%.

Mặt khác, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS cũng tăng mạnh. Vì vậy, nhiều chuyên gia và cả những doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS đều cho rằng việc điều chỉnh của NH Nhà nước lần này là điều nên làm.

Nếu NH nắn được vốn vào những dự án BĐS đáp ứng nhu cầu thật của đại đa số người dân thay vì tập trung vốn vào các dự án tập trung giới đầu cơ mua đi bán lại thì chính sách này sẽ hiệu quả hơn.

Những dấu hiệu vừa qua cho thấy thị trường BĐS hiện vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi, do đó những công cụ kiểm soát thị trường cần hết sức thận trọng.

Và để thị trường BĐS đi đúng hướng và phát triển bền vững, không chỉ mỗi công cụ phía NH Nhà nước mà cần có sự cộng hưởng kịp thời của các chính sách điều tiết khác về công cụ thuế của Bộ Tài chính, chính sách về quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trường…