Định giá đất đang là điểm nghẽn của thị trường bất động sản

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch Trường đại học Luật Hà Nội - nhận định tại hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với tạp chí điện tử Bất Động Sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 10-1 tại Hà Nội.

Định giá đất vẫn quá rối

Theo ông Tuyến, kể từ thời điểm 1-8-2024 đến nay việc thi hành luật có những tác động không như kỳ vọng. Vì vậy, cần đi tìm nguyên nhân, bắt đúng bệnh mới giải quyết được. Sau hơn 5 tháng thi hành Luật Đất đai 2024, khâu định giá đất dự án vẫn làm khó cả doanh nghiệp và địa phương.

Chia sẻ về những vướng mắc trong định giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ tịch HĐQT GP Invest, cho biết doanh nghiệp mất 9 tháng mới làm xong thủ tục định giá đất 1 dự án, có doanh nghiệp làm dự án 2 năm không xong định giá đất, trong khi theo quy định là 60 ngày (2 tháng).

Cũng theo ông Hiệp, việc đồng loạt điều chỉnh tăng bảng giá đất lên cao như hiện nay sẽ làm giảm sức hút đầu tư các địa phương. Chưa có thời nào, cùng một khu vực giá thuê đất dự án cụm công nghiệp được điều chỉnh tăng hơn 40% so với 4 tháng trước.

Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho hay hiệp hội đã kiến nghị với thành phố, nếu điều chỉnh tăng bảng giá đất như hiện nay nhà đầu tư sẽ chạy khỏi TP.HCM.

"Về TP.HCM cái gì cũng đắt thì người ta sẽ chạy về Đức Hòa, Long An đầu tư. Bảng giá đất tăng, thành phố có thể thu được giá cao trong 5 năm, nhưng sau đó nhà đầu tư sẽ chạy đi", ông Châu nêu vấn đề.

Cũng theo vị này, nghị định hướng dẫn luật quy định hơn 20 loại đất phi nông nghiệp nhưng địa phương mỗi nơi quy định một kiểu, có địa phương chỉ quy định 5 loại đất phi nông nghiệp nên rất khó thực hiện.

Xác định tỉ lệ thu phù hợp từng loại đất

Tại hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng bày tỏ băn khoăn, nói định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng thế nào là nguyên tắc thị trường lại không quy định rõ. Vì vậy, ông rất hoang mang với khâu định giá đất hiện nay. Tiêu chí nào là theo nguyên tắc thị trường cũng không nói rõ, cứ khơi khơi sẽ không làm được.

"Ta mà xác định giá đất theo giá thị trường là sập hết, ở đây luật quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, trong xác định giá đất cần bổ sung nguyên tắc hài hòa.

Hơn nữa, cần có cơ chế pháp lý để bảo vệ chuyên gia tư vấn thẩm định giá đất. Phải bảo vệ người làm đúng, theo đúng quy định tại thời điểm xác định giá đất. Chứ 3 năm sau, 10 năm sau thanh tra lại kết luận thất thoát so với giá đất thời điểm thanh tra thì không ai dám làm", ông Tuyến nêu.

Cùng quan điểm này, PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - nói: "Luật Đất đai là luật cơ bản của nền kinh tế thị trường, mấu chốt là vấn đề giá đất, đừng quan tâm tới giá thị trường, nó thay đổi liên tục, đôi khi tùy theo tình huống. Câu chuyện cần bàn là các vấn đề liên quan cấu thành giá đất như thuế, phí bao nhiêu để xác định giá đất. Nắm công cụ thuế, phí thì giá có thể điều chỉnh được.

Chúng ta đang làm ngược, cứ tăng giá đất lên để thu thuế nên thị trường cơ bản vẫn là đầu cơ. Đất là loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực phát triển, cần lấy yếu tố tác động đến cung cầu để định giá".

TS Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia tài chính - cũng thẳng thắn cho rằng mua bán đất đáng lẽ chỉ hai bên, đằng này chúng ta có ba bên người dân, nhà nước, doanh nghiệp. Đây là đặc thù, vì vậy có hai cách giải quyết là anh phải nhận anh là chủ sở hữu, anh định giá gần, sát thị trường để bán hoặc anh miễn phí để thu thuế.

Về phương pháp định giá, theo ông Nghĩa không có gì phức tạp, tại Mỹ khi mua bán đất đai họ nhờ công ty bảo hiểm định giá để đàm phán.

Vấn đề với định giá đất hiện nay theo ông Nghĩa là bằng mọi cách phải kìm giá đất thương mại dịch vụ xuống. Bởi muốn thu hút đầu tư nước ngoài, đầu tư trong nước phải kìm giá đất dịch vụ. Để thực hiện điều này, Chính phủ phải phân cấp cho địa phương và quy định tỉ lệ được phép điều chỉnh.

TP.HCM chính thức áp bảng giá đất mới để tính nghĩa vụ tài chính đất đai

Kể từ hôm nay 31-10, TP.HCM áp bảng giá đất mới để tính nghĩa vụ tài chính đất đai, các loại thuế, phí đối với các thủ tục nhà đất có phát sinh nghĩa vụ tài chính.