Đi tìm vị thế pháp lý cho condotel, officetel

Nhân viên tư vấn cho khách đầu tư căn hộ condotel tại một dự án ở Đà Nẵng - Ảnh: T.T.D.

Trong khi các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở như căn hộ khách sạn (condotel), văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel)... đang bùng nổ tại nhiều địa phương, cơ quan chức năng vẫn lúng túng do chưa có hành lang pháp lý để điều chỉnh.

Trong một báo cáo mới đây, một công ty tư vấn bất động sản đặt tên cho các loại hình bất động sản đa năng có kết hợp chức năng để ở là "ngôi nhà thứ hai" (second home), trong đó condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm "ngôi nhà thứ hai".

Dự báo của công ty này là đến năm 2019 condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung "ngôi nhà thứ hai" tại các thị trường ven biển chính.

Bùng nổ "ngôi nhà thứ hai"

Những năm gần đây, tại nhiều địa phương ven biển như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh... các loại hình căn hộ khách sạn (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng (resort)... phát triển khá mạnh. 

Ngoài ra, tại một số thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội và một số địa phương khác, loại hình công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel) cũng đua nhau mọc lên.

Có thể nói việc phát triển "ngôi nhà thứ hai" đã đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch và văn phòng để ở của các công ty vừa và nhỏ. 

Ngoài ra, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có thêm một số loại hình công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở khác như serviced apartment, shophouse, nhà phố, biệt thự trong resort...

Tuy nhiên, do chưa có bất cứ cơ sở pháp lý nào điều chỉnh loại hình này, cơ quan chức năng các địa phương gặp nhiều lúng túng trong xác định chế độ sử dụng đất, một số địa phương đã hợp thức hóa loại hình condotel bằng khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" để "chữa cháy". 

Trong khi đó, các chủ đầu tư tung nhiều chiêu bài quảng cáo dễ gây nhầm lẫn để thu hút khách hàng.

Có nên hợp thức hóa?

Nhằm đưa thị trường này vào quản lý và đảm bảo quyền lợi của người mua các sản phẩm này, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã đề xuất hai giải pháp bổ sung về chế độ sử dụng đất đối với loại hình condotel, officetel và resort... 

Theo đó, với những dự án có chức năng để ở sẽ xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm theo quy định.

Chủ đầu tư những dự án này được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, trong đó xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 - 70 năm. 

Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp sổ đỏ trong thời hạn dự án, trong đó, Bộ Tài nguyên - Môi trường kiến nghị chọn giải pháp 1.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cả hai giải pháp này đều bất cập và không hợp lý, trong đó giải pháp thứ nhất thực chất là giữ nguyên quy định của một số nghị định về giải quyết cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này, không giải quyết được việc tạo một cơ chế quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất hiệu quả, minh bạch...", một chuyên gia nói.

Theo kiến nghị của HoREA, cần bổ sung "đất sử dụng cho du lịch" vào Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. 

Loại đất này chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Một dự án condotel tại Đà Nẵng - Ảnh: TR.TRUNG

Buộc chủ đầu tư sửa sai?

Cũng theo HoREA, Luật Đất đai 2013 cần sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất thương mại, dịch vụ, du lịch, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 

Chủ đầu tư các dự án này sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. 

"Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước", một lãnh đạo HoREA đề nghị.

Tuy nhiên, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng đất ở và đất dịch vụ đều đã được quy định rất chi tiết tại Luật đất đai và các chủ đầu tư đã cố tình làm sai, nên không thể hợp thức hóa condotel như một "sự đã rồi". 

"Theo tôi, không sửa luật chỉ để điều chỉnh một hiện tượng của xã hội và phục vụ lợi ích của một thiểu số người" - bà Thảo nói.

Để xử lý câu chuyện này, bà Thảo đề xuất với những dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao căn hộ trước ngày 31-12-2017, chủ đầu tư sẽ phải nộp phạt để công trình được tồn tại, sau đó tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở để có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ.

"Việc chuyển đổi này sẽ kéo theo sự điều chỉnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, thay đổi về kết cấu căn hộ condotel. Cần xác định đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư, nên chủ đầu tư không được yêu cầu người mua nộp các khoản chi phí", bà Thảo nhấn mạnh.

Riêng đối với những dự án chưa hoàn thiện và chưa bàn giao căn hộ trước thời điểm này, các cơ quan chức năng phải xác định rõ mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, từ đó không cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel và yêu cầu đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư.

"Việc dừng cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel sẽ phải thực hiện đồng thời với việc yêu cầu các chủ đầu tư chuyển hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê phòng khách sạn để phù hợp với pháp luật hiện hành và tránh gây hiểu nhầm cho người mua" - bà Thảo đề nghị.