Condotel Việt Nam: cung chưa vượt cầu

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, trên tầm nhìn dài hạn thì nguồn cung condotel Việt Nam chưa thể vượt cầu.

Condotel còn nhiều tiềm năng phát triển

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, đến cuối năm 2018, nhiều cơ quan quản lý khác nhau đã đưa ra nhận định mang tính cảnh báo về biểu hiện cung vượt quá cầu ở loại hình condotel. 

Tại một số địa phương, tình trạng sụt giảm giao dịch đã xảy ra. Thực tế đó dẫn đến tâm lý e ngại phân khúc này có thể rơi vào đóng băng.

Tuy nhiên theo ông Võ, nếu so sánh tổng sản phẩm của bất động sản du lịch Việt Nam với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan thì nguồn hàng của Việt Nam còn quá thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30%/năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới.

Từ năm 2014 đến nay, nguồn cung của bất động sản du lịch như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, condotel đã tăng khá cao, trước hết là tại các địa phương có tiềm năng du lịch lớn như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. 

Sau đó, làn sóng phát triển này đã chuyển sang các địa phương có tiềm năng du lịch nhưng chưa có nhiều dự án như Vân Đồn, Sầm Sơn, Hà Tĩnh, Quy Nhơn, Tuy Hòa, Phan Thiết…

Ngoài ra, nhà nước cũng đã quyết định chủ trương đưa kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn với nhiều chính sách khuyến khích như đổi mới thủ tục cấp visa du lịch, khuyến khích tổ chức các sự kiện quốc tế, phát triển nhanh hạ tầng giao thông, khuyến khích phát triển các dự án đầu tư hạ tầng du lịch…

Như vậy, trên tầm nhìn dài hạn thì nguồn cung condotel Việt Nam chưa thể vượt cầu. Tình trạng giảm giao dịch hiện nay chỉ mang tính địa phương và tức thời. Và lý do chính của sự sụt giảm là những nhược điểm về chính sách, pháp luật.

Cần sớm ổn định khung pháp luật

Ông Võ cho rằng 5 năm qua, bất động sản du lịch loanh quanh và loay hoay với câu chuyện pháp luật của các loại hình bất động sản đa công năng. Tuy nhiên, sau rất nhiều bàn thảo và đề xuất, đến nay câu chuyện vẫn đứng yên một chỗ.

Hiện nhiều người vẫn đang hiểu condotel (căn hộ khách sạn) với công năng đơn thuần là kinh doanh, nhưng về bản chất, đây là một loại hình bất động sản đa công năng.

Đối với bất động sản đa công năng, khung pháp luật cần có sự sửa đổi ở Luật kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch. 

Cùng với đó là sửa đổi Luật đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng, cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Nếu sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn.

Theo ông Võ, không nên luống cuống vì những cái tên mới như condotel, officetel hay shophouse vì mấu chốt vấn đề không nằm ở tên gọi mà nằm ở việc tập trung vào công năng nào của loại hình bất động sản để quyết định chế độ sử dụng đất cho phù hợp.

Mô hình bất động sản đa công năng là có thể vừa để ở vừa để cho thuê lưu trú, vừa để làm văn phòng hoặc làm cửa hàng kinh doanh. 

Bản chất của những loại bất động sản này cũng không có gì mới bởi trên thực tế, tất cả các nhà mặt phố ở Việt Nam vừa là nhà ở nhưng cũng vừa là cửa hàng. Với nhà phố, chế độ sử dụng đất là đất ở được sử dụng lâu dài, công năng cửa hàng được coi là phụ. 

Nếu có hoạt động kinh doanh tại cửa hàng thì thu các loại thuế liên quan đến kinh doanh. Như vậy, một condotel hay officetel có thể coi mục đích chính là để ở và mục đích phụ là cho thuê lưu trú hoặc cho thuê làm văn phòng.

Do đó, theo ông Võ, Nhà nước cần sớm sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013 nhằm đổi mới khung pháp luật về phát triển bất động sản đa công năng nhằm phục vụ cho phát triển hạ tầng, du lịch. 

Giải pháp à đất vẫn được công nhận là đất ở, nhưng có thêm công năng phụ khác. Luật Kinh doanh b ất động sản cần quan tâm tới kinh doanh các bất động sản đa công năng, còn Luật Đất đai quy định về chế độ sử dụng đất đối với đất để phát triển các loại bất động sản đa công năng. Chủ đầu tư dự án được lựa chọn mục đích chính.

"Những bất cập của bất động sản đa công năng ở khía cạnh luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản đang dẫn tới thực trạng áp dụng luật khác nhau tại các địa phương. Khi pháp luật áp dụng theo nhiều cách khác nhau thì dẫn đến hệ quả thiếu bình đẳng và nguy cơ tham nhũng xảy ra", giáo sư Võ nhấn mạnh.