Các tòa tháp condotel quy mô 30-50 tầng với hơn 1.800 căn hộ đã hoàn thành xây thô tại dự án Times Square Đà Nẵng vừa được cho phép chuyển đổi thành chung cư - Ảnh: TẤN LỰC
Cùng với việc chờ được cấp sổ cho căn hộ dịch vụ du lịch (condotel), một phần tổ hợp Cocobay Đà Nẵng đã được Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển thành chung cư, khiến dư luận lo ngại về tình trạng quá tải hạ tầng tại những dự án được chuyển đổi này.
Trước đó, 4 tòa tháp với hàng ngàn căn hộ du lịch (condotel) của dự án Times Square Đà Nẵng cũng đã được cơ quan chức năng TP Đà Nẵng cho chuyển đổi sang chung cư.
Mật độ dân cư lớn, áp lực lên hạ tầng
Như Tuổi Trẻ đã thông tin, 4 tòa tháp condotel CT1, CT2, CT3 và CT7 của dự án Times Square Đà Nẵng đã được UBND TP Đà Nẵng ký quyết định cho phép chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị, đồng thời giao cơ quan chức năng và chủ đầu tư xác định lại giá đất theo mục đích xây nhà chung cư và thời hạn sử dụng đất sau chuyển đổi để nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Theo ghi nhận, các tòa tháp này đã xây dựng hoàn thiện phần thô, có quy mô từ 30-50 tầng với hàng ngàn căn hộ, tọa lạc ngay khu vực đất vàng cạnh bãi biển Mỹ Khê, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà.
Trao đổi với chúng tôi, kiến trúc sư Phạm Phú Bình, phó chủ tịch Hiệp hội Tư vấn xây dựng Việt Nam, cho rằng việc chuyển đổi xuất phát từ thực tế khó khăn của các chủ đầu tư condotel thời gian qua, nhưng cũng gây ra tâm lý lo ngại sẽ tập trung mật độ dân cư quá lớn, tạo áp lực lên hạ tầng đô thị và phát triển kinh tế - xã hội.
Theo ông Bình, do trước đây chưa có các quy định pháp luật liên quan đến các dự án condotel nên chưa giải quyết được vấn đề chủ sở hữu.
Việc chuyển sang chung cư sẽ thuận lợi cho chủ đầu tư về vấn đề chủ sở hữu, có sổ nên dễ mua bán, nhanh hoàn vốn, giải tỏa được áp lực về vốn. Tuy nhiên, ông Bình cho rằng việc chuyển đổi cần có sự hài hòa, nếu cho chuyển hết sang chung cư sẽ không hợp lý.
"Với việc cho phép được cấp sổ cho condotel, sản phẩm này vẫn có cơ hội trong tương lai lâu dài. Do đó, chỉ nên cho phép chuyển đổi một phần dự án để hỗ trợ nhà đầu tư vượt qua giai đoạn khó khăn mà không gây áp lực lớn lên hạ tầng đô thị", ông Bình nói.
Nhiều chuyên gia cũng thừa nhận việc chuyển đổi này là lối thoát tốt nhất cho các dự án condotel, giúp đưa công trình đi vào hoạt động, cứu doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách.
Dù vậy, cơ quan quản lý cần phải nghiên cứu, xem xét rất cẩn trọng các khía cạnh trước khi chấp thuận chuyển đổi. Không xét duyệt qua loa, dễ dãi để các chủ đầu tư đua nhau chuyển condotel thành chung cư, tạo ra tiền lệ xấu cho quy hoạch và phát triển đô thị.
Nguy cơ phá vỡ quy hoạch
Cũng theo các chuyên gia, cần phải xác định ngay từ đầu loại hình condotel không phải là nhà ở vĩnh viễn mà phục vụ mục đích khai thác du lịch, lưu trú ngắn hạn. Việc đầu tư condotel không yêu cầu hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội kèm theo cho mục đích cư trú lâu dài của người dân. Do đó, một khi chuyển đổi từ condotel sang chung cư, hình thành các đơn vị ở, sẽ có rất nhiều vấn đề phát sinh cần giải quyết.
Kiến trúc sư Hồ Phước Phương, Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP Đà Nẵng, cho rằng chỉ nên cho phép chuyển đổi condotel thành chung cư nếu hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội tại khu vực đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân.
"Nếu hạ tầng chưa đáp ứng được, cần yêu cầu chủ đầu tư có phương án đầu tư thêm những hạng mục này. Việc chuyển đổi có thể thực hiện thí điểm, từng phần để đánh giá tác động tới đô thị thay vì ồ ạt chuyển đổi một lúc", ông Phương đề nghị.
Trong khi đó, kiến trúc sư Nguyễn Cữu Loan, phó chủ tịch thường trực kiêm tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP Đà Nẵng, khuyến cáo rằng không nên khuyến khích giải pháp này vì nguy cơ phá vỡ quy hoạch.
Theo ông Loan, nếu hạ tầng đô thị một khu vực chỉ đáp ứng được cho 1.000 hộ dân, bỗng nhiên có thêm mấy ngàn nhà chung cư mọc lên, thêm hàng ngàn hộ dân vào sinh sống sẽ khó thoát cảnh quá tải, phá vỡ quy hoạch.
Chẳng hạn các vấn đề cấp thoát nước, cấp điện, trường học, nhà trẻ, bệnh viện, công viên cây xanh... sẽ trở nên thiếu hụt, quá tải. Hệ lụy là giao thông bất tiện, không gian sinh hoạt chật chội... không đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Việc chuyển đổi có thể mang lại nguồn thu nhỏ cho ngân sách trước mắt nhưng trong tương lai sẽ phải tốn kém đầu tư lại hạ tầng, giải tỏa, giãn dân đô thị.
"Phải đảm bảo được các hạ tầng đô thị như bệnh viện, trường học, nhà trẻ, cây xanh, công viên, bãi xe, đường giao thông... đáp ứng được nhu cầu cư dân. Phải công khai minh bạch các tiêu chí chuyển đổi để các chủ đầu tư soi vào đó mà xem xét. Không để anh này xin được thì anh kia cũng xin được, cuối cùng vỡ hết quy hoạch!", ông Loan cảnh báo.
3.700 căn hộ condotel được chuyển đổi
Theo tìm hiểu của chúng tôi, 4 tòa tháp CT1&CT2, CT3&CT4 dự án Times Square Đà Nẵng được chuyển thành chung cư có 1.842 căn hộ, quy mô dân số gần 4.000 người. Dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay) có 1.859 căn hộ condotel, trong đó có 1.016 căn hộ được chuyển thành chung cư.
Theo Văn phòng đăng ký đất đai TP Đà Nẵng, đến nay vẫn chưa có dự án condotel nào hoàn thành thủ tục chuyển đổi thành chung cư. Theo cơ quan này, chủ đầu tư phải hoàn thành tất cả các trình tự, thủ tục theo quy định, thực hiện xong nghĩa vụ tài chính phát sinh trước khi được thu hồi, cấp đổi giấy chứng nhận.
Phải phù hợp mục đích sử dụng đất
Một lãnh đạo Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết việc chuyển đổi công năng condotel thành chung cư được xem xét trên cơ sở pháp lý về dự án, quy hoạch xây dựng và nguồn gốc đất đai phù hợp quy hoạch đô thị, đảm bảo các chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.
"Theo quy định Luật Xây dựng, một trong các điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị là phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Các chung cư tại dự án này xây dựng trên đất ở, nên thời hạn sử dụng theo căn hộ chung cư", vị này nói và cho biết để được chuyển đổi, chủ đầu tư phải có công văn xin chủ trương chuyển đổi chức năng căn hộ.
Sau khi rà soát pháp lý, hạ tầng và lấy ý kiến các sở ngành liên quan, cơ quan chức năng sẽ báo cáo UBND TP chấp thuận chủ trương điều chỉnh.
Đăng ký tại đây
Bình luận hay