Nhà dân chưa được giải tỏa để xây dựng nhà ga của tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đoạn qua quận Tân Bình, TP.HCM (ảnh chụp trưa 5-8) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
* Nhà tôi thuộc diện di dời trong một dự án chuẩn bị triển khai ở TP.HCM. Ban đầu, tôi nghe nói dự án này thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013, nhưng đến nay Nhà nước vẫn chưa ban hành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thay đổi như thế nào?
Câu hỏi của bạn đọc D.L.N. (TP.HCM) được luật sư Dương Tuấn Lộc (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời như sau:
- Từ ngày 1-8, Luật Đất đai 2024 và nghị định 88 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư có hiệu lực, có nhiều chính sách có lợi cho người bị thu hồi đất so với các quy định trước đây.
Cụ thể, khoản 1 điều 254 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp đã có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiếp tục thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của luật này.
Theo khoản 2 điều 91 Luật Đất đai 2024, người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng bốn phương thức:
1. Được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi;
2. Được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể; 3. Nếu người bị thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; 4. Bồi thường bằng nhà ở.
Bốn phương thức bồi thường này áp dụng đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. UBND cấp tỉnh quy định tỉ lệ quy đổi và điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.
Theo điều 4 nghị định 88, khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi thì giá đất tính tiền sử dụng đất tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Giá tính tiền sử dụng đất tái định cư cho tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nếu tiền bồi thường hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tái định cư, người có đất thu hồi được nhận phần chênh lệch.
Nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tái định cư, người có đất thu hồi phải nộp phần chênh lệch. Trường hợp này nếu người nhận đất tái định cư có nhu cầu thì được ghi nợ tiền sử dụng đất.
Giá đất để tính ghi nợ là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trả nợ theo giá đất ghi nợ trên giấy chứng nhận. Người ghi nợ phải trả nợ tiền sử dụng đất trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nghị định 88 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định những người sử dụng đất có vi phạm hoặc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1-7-2014, đã sử dụng ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ đủ điều kiện được bồi thường.
Chính sách mới này có lợi hơn cho người dân so với quy định hiện hành (cho phép bồi thường, hỗ trợ đất do lấn chiếm, vi phạm đã sử dụng ổn định từ ngày 1-7-2004 trở về trước).
Các trường hợp không được bồi thường về đất
Theo điều 101 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp sau không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
- Đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
- Đất bị thu hồi do vi phạm về luật đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, không còn khả năng tiếp tục sử dụng...
- Đất do cơ quan nhà nước quản lý sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông ngòi, kênh rạch, ao hồ, đầm, phá; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, lưu giữ tro cốt; đất rừng chuyên dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; đất giao lại, chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không có nhu cầu sử dụng đất; đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; đất chưa sử dụng.
Một cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng tỉ lệ đất bị thu hồi và đất hoặc nhà được bồi thường không nên là con số cố định mà phải tùy vào từng dự án cụ thể.
Thực tế, từ nhiều năm trước, TP.HCM đã thí điểm một số dự án (có vốn đầu tư tư nhân) bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp bằng đất ở.
Diện tích hoán đổi tùy thuộc vào từng dự án, người dân bị thu hồi 100m2 đất nông nghiệp sẽ được bồi thường từ 8 - 12m2 đất ở. Tuy nhiên, chủ trương này của TP.HCM sau đó đã bị dừng vì thiếu cơ sở pháp lý.
Tại TP.HCM và các đô thị đang phát triển, nhiều trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp muốn được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Các cơ quan chức năng đang phải "đi đường vòng" bằng cách chi trả tiền bồi thường, sau đó duyệt giá bán nhà, đất ở tái định cư.
Đăng ký tại đây
Bình luận hay