Căng thẳng bất động sản đang gia tăng ở thị trường châu Á

Trong khi việc thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ và đại dịch đã tác động rõ rệt đến bất động sản thương mại ở Mỹ và châu Âu, thị trường bất động sản tại một số quốc gia, vùng lãnh thổ ở châu Á có khả năng bùng phát rủi ro vào năm 2024.

Một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất là Hàn Quốc, khi nước này phải chứng kiến giá nhà sụt giảm mạnh nhất trong 25 năm.

Theo Hãng tin Bloomberg, sau Trung Quốc, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang căng thẳng nhất trong khu vực - với giá nhà năm 2023 giảm mạnh nhất sau 25 năm tăng trưởng.

Đây là hậu quả trực tiếp từ động thái của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc - ngân hàng trung ương lớn đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ từ năm 2021 - đẩy lãi suất thế chấp lên mức cao nhất trong 15 năm.

Vụ bùng nổ nợ của một nhà phát triển công viên giải trí vào cuối năm 2022 trở thành cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trên thị trường tín dụng của Hàn Quốc, kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Nợ xấu của cả hộ gia đình và công ty đang chồng chất. Ngân hàng Hàn Quốc cho biết rủi ro liên quan đến nợ đầu tư vào các dự án - một loại góp vốn cho các công ty xây dựng nhà ở - đã gây ra cuộc khủng hoảng năm 2022 và có thể sẽ tăng vào năm 2024. 

Mặc dù vậy, các quan chức cho biết hệ thống tài chính của đất nước này nhìn chung sẽ ổn định.

Tại Indonesia, đợt tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của Ngân hàng Trung ương cũng khiến các công ty xây dựng nhà mắc nợ nặng nề. Các công ty bất động sản như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro buộc phải dùng đến biện pháp bán tài sản để trả các vốn vay đến kỳ đáo hạn.

Cuối tháng 11-2023, Tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch Ratings đã cảnh báo “có thể xảy ra một số trường hợp vỡ nợ”. Chẳng hạn trái phiếu trị giá 132 triệu USD của Công ty Agung Podomoro đến kỳ đáo hạn vào tháng 6-2024.

Tuy nhiên, triển vọng chấm dứt chính sách thắt chặt của Indonesia đang khiến trái phiếu bất động sản định giá bằng USD tăng giá - do các nhà đầu tư dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện.

Tương tự, trái phiếu đô la do một số nhà kinh doanh bất động sản của đặc khu hành chính Hong Kong (Trung Quốc) phát hành phải hứng chịu đợt bán tháo tồi tệ nhất vào tháng 8-2023.

Tình hình diễn ra trong bối cảnh lo ngại về chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc. Dẫn đầu sự sụt giảm là New World Development - một trong những nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất Hong Kong.

Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là sự sụt giảm giá bất động sản khiến giá nhà ở đặc khu giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm.

Tại Úc, chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) cũng làm dấy lên lo ngại về khả năng các hộ gia đình phải chấp nhận lãi suất cao hơn. Theo Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), tại quốc gia Nam bán cầu, hơn 50% các khoản thế chấp nhà có lãi suất thay đổi.

Tháng 10-2023, RBA đã cảnh báo ngày càng tăng các hộ gia đình ở giai đoạn đầu của căng thẳng tài chính. Khoảng 14% người vay lãi suất cố định, dự kiến phải đối mặt với mức tăng thanh toán thế chấp lên hơn 60% sau khi hết hạn.

Dữ liệu từ Cơ quan quản lý Úc về rủi ro tài sản nhà ở liên quan đến các ngân hàng cho thấy các khoản nợ xấu mới tăng lên mức cao nhất trong 3 năm.

Tại Việt Nam, với những can thiệp pháp lý và cắt giảm lãi suất nhiều lần đã làm chậm lại vòng xoáy đi xuống. 

“Thị trường bất động sản Việt Nam đã có một năm đầy thách thức, nhưng chúng tôi tin rằng thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất hiện đã qua", nhà kinh tế trưởng Michael Kokalari của Tập đoàn VinaCapital, viết trong một báo cáo.

"Tuy nhiên, dấu hiệu rắc rối vẫn còn", ông nói thêm.

Người Trung Quốc đổ tiền vào thị trường bất động sản châu Á

Nhu cầu của người Trung Quốc khiến giá nhà đất ở Singapore và Úc tăng cao, trong khi các nhà đầu tư nước này cũng bắt đầu đổ tiền vào bất động sản Thái Lan.