​Bất động sản Bắc Ninh: Thị trường ven đô mới nổi

"Biệt thự bỏ hoang" - tàn tích của cơn sốt đất nền Bắc Ninh giai đoạn 2007-2009

“Quả đắng” 10 năm trước

Giai đoạn 2007-2009, Bắc Ninh là một trong những điểm nóng của bất động sản ven đô. Cơn sốt đất nền Hà Nội khi đó là nguyên nhân đẩy giá đất nền ven đô lên cao. Khởi phát của cơn sốt là ở phía Tây Hà Nội với Hoà Lạc, Ba Vì, Sơn Tây, Xuân Mai… Như một hiệu ứng domino, cơn sốt lan sang phía Bắc Hà Nội với Đông Anh, Sóc Sơn rồi đổ về các tỉnh lân cận như Từ Sơn (Bắc Ninh), Lương Sơn (Hoà Bình). Giá đất tại một số địa bàn thuộc Từ Sơn tăng 30-40% trong vòng một năm. Sự nhộn nhịp của thị trường Bắc Ninh giai đoạn này chỉ là chuyện nội bộ của giới đầu tư mua đi bán lại.

Tuy nhiên, khi thông tin quy hoạch Hà Nội được công bố chính thức, đất nền Hà Nội lắng xuống, thị trường bất động sản Bắc Ninh cũng ngủ vùi. Minh chứng rõ ràng là hàng loạt biệt thự, nhà liền kề thuộc các khu đô thị tại Từ Sơn, khu đô thị Hoàn Sơn (Tiên Du) bị bỏ hoang. Trên thực tế, chủ sở hữu các biệt thự bỏ hoang tại đây đều là các nhà đầu tư Hà Nội. Giai đoạn nóng sốt họ đổ vốn với kỳ vọng đợi được giá thì bán trao tay. Tuy nhiên, thị trường không như kì vọng nên phân khúc biệt thự, nhà liền kề, đất nền ở đây gần như không có giao dịch. Một số nhà đầu tư có ý định cải tạo thành nhà cho người nước ngoài thuê nhưng hạ tầng, tiện ích và dịch vụ ở khu vực đều không có nên đành bỏ hoang.

Đất nền Bắc Ninh ghi nhận sự tăng giá mạnh ở khu vực thành phố

Những biến chuyển mới

Nếu cơn sốt đất 10 năm trước tại Bắc Ninh là hiệu ứng từ cơn sốt đất nền Hà Nội thì sự sôi động của thị trường trong những năm gần đây lại bắt nguồn từ những yếu tố nội tại.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2017, Bắc Ninh là tỉnh dẫn đầu cả nước về thu hút vốn FDI. Báo cáo tổng kết thành tựu kinh tế - xã hội Bắc Ninh năm 2015 cho biết nguồn vốn FDI khiến số lượng lao động nước ngoài tại tỉnh tăng bình quân 20-25% mỗi năm.

Nguồn vốn FDI cũng đưa tốc độ phát triển kinh tế bình quân của tỉnh đạt trên 10%, lọt vào top đầu cả nước. Thu nhập bình quân đầu người đạt hơn 5.500 USD/năm, gấp đôi mức trung bình cả nước. Tầng lớp trung lưu ở Bắc Ninh ngày càng đông đảo. Bên cạnh đó, theo Quy hoạch chung đô thị được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2016, đến năm 2020, Bắc Ninh sẽ trở thành đô thị trực thuộc Trung ương hiện đại. Hướng đến mốc đó, cơ sở hạ tầng kĩ thuật của vùng đang ngày càng được hoàn thiện.

Những yếu tố trên đã giúp thị trường bất động sản Bắc Ninh trở nên sôi động. Đất nền ghi nhận sự tăng giá mạnh ở khu vực thành phố. Đỉnh của cơn sốt rơi vào tháng 3, tháng 4 năm nay ở các địa bàn: đường Ngọc Hân Công Chúa, Khả Lễ, Bồ Sơn (phường Võ Cường) và K15 (phường Ninh Xá). Giá đất nền đã tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2016. Đất ở mặt tiền đường Ngọc Hân Công Chúa được rao bán từ 70-80 triệu/m², trong khi đầu 2016, giá chào bán là 30-40 triệu/m². Đất tại Khả Lễ, Bồ Sơn có mặt tiền đường Bình Than giá tăng từ 15-18 triệu/m² lên 30-35 triệu/m². Cùng thuộc khu vực Khả Lễ, Bồ Sơn, những lô đất ở sâu bên trong giá rẻ hơn, dao động từ 20-25 triệu/m², tăng tầm 25-30%. Đất tại K15 (Ninh Xá) cũng tăng từ 17-19 triệu/m² lên 34-37 triệu/m².

Nguyên nhân của cơn sốt là sự tăng trưởng mạnh của cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại các khu công nghiệp. Anh Đào Văn Hiệp, một môi giới BĐS tự do tại Bắc Ninh, cho biết: “Ngoài một bộ phận người nước ngoài đổ về Hà Nội sinh sống thì vẫn có một lượng không nhỏ người nước ngoài chọn thuê nhà tại thành phố Bắc Ninh. Xu hướng mua đất xây nhà cho người nước ngoài thuê đang nở rộ tại các khu vực trên của thành phố. Thành phố Bắc Ninh đang hình thành những khu phố người Hàn, người Hoa”.

Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, nhu cầu thực tăng khiến giới đầu cơ đua nhau đổ vốn, đẩy đất nền khu vực thành phố lên cao. Tuy nhiên, sau khi đạt đỉnh vào tháng 3 và tháng 4, hiện giá đất nơi đây đã chững lại, một số nơi quay đầu giảm nhẹ. “Dù chững lại hoặc giảm nhẹ ở một số nơi nhưng nhu cầu xây nhà cho người nước ngoài thuê tại thành phố Bắc Ninh vẫn rất lớn nên giá không thể giảm sâu. Tôi dự đoán, khoảng đến cuối năm, giá đất sẽ tăng nhẹ trở lại”, anh Trần Đức Độ, một môi giới nhà đất lâu năm tại Bắc Ninh, nhận định.

Bên cạnh sự tăng giá của phân khúc đất nền, cơ cấu sản phẩm nhà ở của Bắc Ninh có sự thay đổi mạnh mẽ. Nếu trước đây chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà thấp tầng là sản phẩm chủ đạo của thị trường thì nay Bắc Ninh đã xuất hiện hàng loạt loại hình bất động sản mới như condotel, chung cư cao cấp, nhà phố thương mại (shophouse), khách sạn 5 sao... Đơn cử có thể kể đến sự xuất hiện của các chung cư cao cấp như Vinhomes Bắc Ninh với giá bán từ 33-35tr/m² triệu/m², Phoenix Tower Bắc Ninh với giá bán từ 25 triệu/m², Hợp Phú Complex Building với giá bán từ 22 tr/m²… Nhiều loại hình bất động sản mới thịnh hành ở các thị trường nghỉ dưỡng cũng xuất hiện tại Bắc Ninh như mô hình condotel (căn hộ khách sạn) với dự án Royal Park, nhà phố thương mại với dự án Sing Garden.

Theo ông Trần Hữu Xiêm, đại diện ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Bất động sản Gia Địa, thì lực lượng lao động nước ngoài và tầng lớp trung lưu tại Bắc Ninh là nguồn cầu đầy tiềm năng của thị trường. Sự gia tăng tầng lớp này cũng thiết lập những yêu cầu, đòi hỏi mới về chất lượng nhà ở, tất yếu dẫn đến những chuyển biến trong cơ cấu sản phẩm nhà ở của Bắc Ninh.