Thông tư 36 ảnh hưởng ra sao đến vay bất động sản?

Nhiều dự án sẽ "giảm nhiệt" thị trường BĐS - Ảnh minh họa: TTO

Thông tư 36 yêu cầu các ngân hàng phải hạ thấp tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho các khoản vay trung và dài hạn trong lĩnh vực BĐS. Theo đó, các ngân hàng có thể giữ nguyên việc sử dụng 60% vốn tín dụng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn lĩnh vực BĐS trong năm nay, và đưa về mức 50% vào cuối năm 2016, 40% năm 2017.

Theo ông Ben Gray, giám đốc bộ phận đầu tư thị trường vốn của Cushman & Wakefield, việc sử dụng những thỏa thuận mua lại, hoán đổi, CP/CDs và cho vay liên ngân hàng để cấp vốn cho các khoản vay dài hạn có thể được tạm coi là một phương pháp hướng đến lợi nhuận mà các ngân hàng sử dụng, tuy nhiên thực tế là chi phí vốn tăng lên đáng kể khi các ngân hàng phải xem xét các lựa chọn cấp vốn dài hạn như là trái phiếu hay các hình thức chứng khoán hóa và vốn pháp lý khác nhau. Vì vậy, việc tiết kiệm chi phí từ nguồn vốn ngắn hạn thật ra sẽ được chuyển sang cho người vay nhờ vào mức lãi suất thấp hơn.

Có ý kiến cho rằng thông tư này sẽ làm "giảm nhiệt" thị trường tại thời điểm mà thị trường BĐS đang tương đối hồi phục, tuy nhiên các chuyên gia hầu như đều đồng tình với ý kiến cho rằng khi mà hiện tại chỉ có một ngân hàng duy nhất được báo cáo có tỉ lệ vốn tín dụng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trên 40% thì sẽ không có sự gia tăng về phí vay chỉ bởi một yếu tố này trong quy định mới.

Thông tư 36 cũng yêu cầu các ngân hàng phải tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên đến 200% vào cuối năm 2016 từ mức 150% hiện hành. Tuy nhiên, mức này vẫn thấp hơn so với đề xuất tăng lên 250% hồi tháng 2 năm nay.

Vị đại diện Cushman & Wakefield cho rằng thật không may khi NHNN chưa cho phép các ngân hàng được quyết định áp dụng các hệ số rủi ro khác nhau dựa trên mục đích vay vốn hoặc loại hình tài sản.

Một tỉ lệ rủi ro cào bằng 200% trên khắp các hạng mục sẽ gây áp lực lên các ngân hàng đang sẵn thiếu vốn và điều này có thể có tác động lên việc một ngân hàng có sẵn lòng cấp vốn các khoản vay BĐS thương mại hay không.

Tại sao lại phải dùng vốn triển khai của mình để chống lưng cho BĐS trong khi các ngân hàng có thể giải phóng khoản vốn này cho những loại hình đầu tư đem lại nhiều lợi nhuận hơn và được yêu thích hơn? Vậy nên điều này sẽ dẫn đến việc hoặc các ngân hàng hạn chế tiếp xúc với phân khúc BĐS hoặc sẽ làm chậm việc mở rộng tín dụng.

Nếu xét theo hướng áp dụng mục tiêu của Basel - tỉ lệ vốn hữu hình của cổ đông thường đạt 7% tổng tài sản được đo lường rủi ro - lên các ngân hàng Việt Nam, điều này sẽ cải thiện được xếp hạng của các ngân hàng và cuối cùng sẽ giảm được chi phí cho vay cả dài và ngắn hạn, cho phép tiếp tục mở rộng tín dụng một cách hợp lý.

Tâm lý chung của giới quan sát BĐS cho rằng đây là một động thái kém từ phía NHNN, nhưng Cushman & Wakefield cảm thấy đây thật sự là một bước thay đổi từ trung lập sang tích cực của tín dụng, và điều này sẽ giúp đảm bảo cho cải cách cơ cấu đang diễn ra trong lĩnh vực ngân hàng và bảo vệ nền kinh tế tổng thể.