Thị trường nhà đất Trung Quốc: Những quả bom nổ chậm

Phóng to

Bong bóng "Phố Đông Thượng Hải'

Đầu tháng 7-2003, một biệt thự ở khu tô giới Pháp tại Thượng Hải được bán với giá 4 triệu nhân dân tệ (NDT - 483.000 USD). Một tuần lễ sau nó được bán lại với giá 5 triệu NDT. Ở Trùng Khánh (tỉnh Tứ Xuyên), một khu nhà cao cấp 900 căn hộ vừa hoàn thành. Hai ngày trước khi rao bán đã có hơn 3.000 người xếp hàng xin mua.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) khuyến cáo các chính quyền địa phương giới hạn việc cho vay phục vụ các dự án xây dựng mới và đòi các công ty khai thác bất động sản phải chờ đến khi nào hoàn tất 2/3 công trình mới được phép rao bán hoặc cho thuê.

Nhưng có vẻ như chính quyền càng cố gắng ngăn chặn cơn sốt nhà đất thì việc đó càng ở xa tầm tay. Bất chấp những dấu hiệu của “thị trường bong bóng”, sự phát triển quá nhanh chóng của tín dụng nhà đất cho thấy hệ thống ngân hàng của TQ hoàn toàn bất lực trong việc quản lý rủi ro.

Vụ sụp đổ của thị trường bất động sản TQ 8 năm trước đây từng để lại một gánh nặng nợ khó đòi khổng lồ. Thế mà lần này qui mô các công cuộc xây dựng lại lớn hơn rất nhiều: chừng 17% các khoản vay mới của ngân hàng có liên quan đến bất động sản. Hệ thống ngân hàng đã đành, mối nguy còn phủ bóng lên các ngành công nghiệp liên quan như ximăng, sắt thép, vật liệu xây dựng... và cay đắng nhất vẫn sẽ là những tầng lớp trung lưu chứng kiến ngôi nhà của mình bị mất giá thảm hại.

Sốt xây dựng khắp cả nước

Một trong những nơi thị trường nhà đất bùng nổ dữ dội nhất là Quảng Đông (ước tính tăng 70% so với cách đây một năm). Ở vùng ngoại ô của hầu hết các đô thị lớn nhỏ khắp TQ, các dự án nhà cửa đều đang sôi sục và giá cả tăng vọt. Ở Hợp Phì, thủ phủ tỉnh An Huy nghèo kém, đang xuất hiện hàng dãybiệt thự rao bán với giá 4.000 NDT/m2.

Giá nhà đất ở trung tâm Thượng Hải hiện cao đến mức trong nửa đầu năm nay đến 40% người mua các căn hộ (với giá 12.000 NDT/m2) là người nước ngoài. Hội chứng những căn nhà ở trung tâm bị bỏ trống hoặc cho thuê đang tăng lên. Với người TQ, Sam Crispin - một nhà tư vấn bất động sản ở Thượng Hải - đã đưa ra lời khuyên: “Đừng mua bất cứ thứ gì bạn phải trông vào tiền cho thuê để trả góp”.

Tất nhiên, có rất nhiều lý do để tin rằng Thượng Hải và Bắc Kinh năm 2003 không giống như Hong Kong, nơi nhà ở đã rớt giá đến 65 % vào năm 1997. Vả lại thị trường bất động sản TQ bùng nổ cũng có nguyên do của nó: thu nhập tăng khiến nhu cầu nhà ở tăng, tăng trưởng kinh tế mạnh, bước chuyển cơ bản của chính quyền sang sở hữu nhà đất tư nhân, và bất động sản đã là một trong những tài sản lớn mà người TQ được quyền sở hữu một cách hợp pháp.

Cho nên sự lạc quan vẫn ngự trị ở Thượng Hải và Bắc Kinh, nơi tiền bạc đang đổ dồn vào cả từ trong nước lẫn nước ngoài. Sam Crispin nhận xét: “Trông thì cứ như bong bóng, nhưng cũng không hẳn ra bong bóng. Nhưng nếu đó là bong bóng thật thì trong hai ba năm nữa bong bóng đó sẽ phình ra và ...”. Nếu đúng như dự báo của James Zeng, một chuyên gia về bất động sản, giá nhà đất ở Thượng Hải có thể sẽ rớt nhanh trong vài tháng tới.

Nạn nhân đầu tiên sẽ là giới ngân hàng

Trên nhiều bình diện, thị trường nhà đất có thể xem là phong vũ biểu của toàn bộ hệ thống ngân hàng TQ. Và mới đây Châu Khánh Nghị, người được xem là giàu nhất Thượng Hải, đã chính thức bị bắt giữ vì tội giả mạo hồ sơ và dùng mánh khóe đẩy giá bất động sản. Chính quyền TQ có vẻ như đã ý thức những hiểm nghèo bên trong các ngân hàng, thế nhưng sự tăng vòn vọt của tín dụng bất động sản năm nay cho thấy hệ thống ngân hàng vẫn rất ít quan tâm đến quản lý rủi ro và có vẻ như vẫn theo phương châm “cho vay càng nhiều càng tốt”.

Các ngân hàng không dừng được nữa rồi vì các nhà khai thác bất động sản nói rằng: “Chúng tôi đã xây được một nửa, nếu không đưa thêm tiền thì chúng tôi sẽ không trả nợ được cho các ông”. Đã từng xảy ra cuộc khủng hoảng hồi giữa thập niên 1990, lúc đó thủ tướng Chu Dung Cơ đã tìm cách hạ sốt nền kinh tế. Kết quả là hàng trăm khối nhà bêtông khổng lồ xám xịt đang xây dở đã góp vào gánh nặng nợ khó đòi của các ngân hàng. Ở Trùng Khánh có 40 tòa nhà khổng lồ bỏ hoang như thế, trở thành những tượng đài nhắc nhở người TQ về cái giá của việc phát triển quá nhanh.