Thách thức về nguồn vốn cho thị trường BĐS 2017

Tìm kiếm dòng vốn trong dân là một giải pháp tốt để giúp thị trường ít chịu tác động một khi nguồn vốn ngân hàng bị siết chặt - Ảnh minh họa: P.U

Năm 2017 - năm khó khăn cho thị trường BĐS

Từ ngày 1-1-2017, hàng loạt chính sách tài chính áp dụng cho khối ngân hàng sẽ bắt đầu có hiệu lực. Một trong những chính sách có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản là quy định siết chặt dòng vốn đầu vào thị trường này thông qua thông tư 06 (sửa đổi từ thông tư 36) của Chính phủ. Động thái này sẽ tác động trực tiếp lên dòng vốn cho vay của BĐS.

Nhìn nhận về nguồn vốn của thị trường trong năm 2017, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng từ trước đến nay, thị trường BĐS luôn gắn liền với kinh tế vĩ mô. Một khi nền kinh tế vĩ mô phát triển ổn định thì thị trường BĐS cũng sẽ theo đà đó tăng trưởng tốt và ổn định.

Tuy nhiên, năm 2017, thị trường BĐS Việt Nam sẽ gặp những thử thách lớn do sự tác động từ kinh tế vĩ mô và nhất là vấn đề về vốn đầu tư. Xét về yếu tố vĩ mô, từ năm 2012 đến 2015, GDP của Việt Nam luôn giữ tốc độ tăng trưởng ổn định ở mức 6,8%/năm.

Tuy nhiên trong năm 2016, GDP trung bình của cả nước chỉ tăng trưởng ở mức 6 - 6,3%. Sang năm 2017, kinh tế thế giới được dự báo sẽ có nhiều biến động, điều này có thể khiến GDP của Việt Nam phát triển theo hướng đi ngang và nền kinh tế vì thế dễ đi vào trì trệ.

BĐS có sự liên hệ mật thiết đến kinh tế vĩ mô, rất có thể cũng sẽ hoạt động theo hướng đi ngang hoặc trì trệ. Vì vậy dù lạc quan với thị trường BĐS 2017, theo TS Nguyễn Trí Hiếu, nhà đầu tư nên giữ tâm thái lạc quan trong sự cẩn trọng.

Một yếu tố nữa tác động đến dòng vốn thị trường là việc khó khăn trong huy động nguồn vốn. Thông tư 06 có 2 điều khoản quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến BĐS gồm: Chính phủ siết chặt quản lý nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, kéo tỉ lệ này xuống 50% thay vì 60% như hiện tại. Hệ số rủi ro trong đầu tư và kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên đến 200%.

Động thái trên ít nhiều giới hạn hoạt động tín dụng của các ngân hàng ở khu vực BĐS. “Nếu năm 2016 chỉ mới có một số ngân hàng siết lại dòng vốn vay thì năm 2017, xu hướng này sẽ tiếp tục mở rộng. Nguồn vốn hoạt động kinh doanh BĐS, cho vay BĐS hẹp lại, tiếp cận vốn ngân hàng sẽ khó khăn hơn”, TS Hiếu nhấn mạnh.

Tuy nhiên, đó chưa phải là thách thức lớn nhất của thị trường. Theo GS Đặng Hùng Võ, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng không như kỳ vọng, những diễn biến mới nhất về tỉ giá VND, USD Mỹ cũng như lãi suất vay và cho vay của hệ thống ngân hàng khiến nhiều chuyên gia không lạc quan về mức tăng trưởng của thị trường BĐS 2017.

“Năm 2016, chúng ta vẫn chưa khai thác hiệu quả nguồn tiền trong dân. Hiện nay thị trường chỉ mới kéo được dòng vốn từ nhà đầu tư chứ chưa khai thác được đúng tiềm năng dòng tiền vốn có của nó. Một khi lãi suất vay tăng, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc xuống tiền, huy động vốn trong dân sẽ khó khăn hơn” - GS Võ nhận xét.

Đứng trước thách thức trên, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng ngành BĐS cần phải đa dạng hóa loại hình đầu tư. Hiện nay thị trường BĐS cũng như hệ thống tài chính ngân hàng cần lưu tâm đến việc đa dạng hóa dòng vốn vào BĐS. Ngoài dòng vốn về tín dụng ngân hàng, việc thành lập một quỹ tín thác BĐS là rất cần thiết vì đây vốn là kênh đầu tư rất quan trọng, phổ biến ở các nước phát triển. Việt Nam hoàn toàn có đủ điều kiện để phát triển loại hình quỹ tài chính này và cần phải bắt đầu triển khai càng sớm càng tốt.

Dự án có ưu thế tài chính mới bán tốt 

Nhìn nhận về tác động của dòng vốn đến thị trường trong năm 2017, ông Trần Kim Chung - phó viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương - cho rằng BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án có ưu thế tài chính mới có thể tiêu thụ thuận lợi.

Một số dự án đã triển khai sẽ được hoàn thành trong khi một số dự án chuẩn bị khởi công có thể bị đình hoãn. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường khả năng bị thu hẹp. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1-2017.

Với ý kiến cho rằng BĐS có thể dựa vào nguồn vốn đầu tư quốc tế, ông Sử Ngọc Khương, giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam, nhìn nhận nguồn vốn ngoại cũng là một kênh đầu tư hiệu quả nhưng chỉ mang tính chất khơi thông. Nguồn vốn chủ đạo trên thị trường vẫn là của các doanh nghiệp BĐS trong nước.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho rằng siết tín dụng BĐS sẽ chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, còn các doanh nghiệp lớn sẽ không chịu tác động nhiều.

“Các doanh nghiệp có khả năng tài chính ổn định sẽ dễ tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Lãi suất cho vay sẽ tăng trong năm 2017 nên doanh nghiệp lớn với hậu thuẫn từ ngân hàng dễ đưa ra các chính sách bán linh động, lãi suất ưu đãi. Nhờ đó nguồn cầu của họ cũng mạnh hơn so với các chủ đầu tư nhỏ” - ông Quang phân tích.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng dòng vốn có thể bị siết chặt trong năm 2017 nhưng những phân khúc nhà trung cấp, bình dân, nhà ở xã hội vẫn sẽ tăng trưởng ổn định. Các chuyên gia vẫn kỳ vọng vào sự điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ cùng với sự điều tiết dòng tiền từ phía ngân hàng để đảm bảo thị trường phát triển ổn định.