Tách thửa nhà sở hữu chung như thế nào?

Xin hỏi, tôi có thể tách riêng sổ hồng phần căn hộ với sổ hồng của mẹ tôi được không? Nếu được thì thủ tục cần chuẩn bị như thế nào. Nếu không được thì làm thế nào để sau này khi tôi bán nhà hoặc mẹ tôi bán nhà đều không bị ảnh hưởng.

Ngô Thị Kim Chi (khoichiandsons@...)

- Trả lời:

Mẹ bạn đã tặng cho cho bạn một nửa tổng diện tích căn nhà (12m x 5,2m), tức là bạn được đứng tên sở hữu 2,6x12m diện tích căn nhà. Như vậy, khi mẹ bạn và bạn hoàn thành thủ tục tặng cho theo đúng quy định của pháp luật thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền xây dựng nhà đối với diện tích đất được tặng cho sau khi xin giấy phép xây dựng.

Còn việc bạn xây nhà lại và mẹ bạn ở lầu 1 và lửng còn bạn thì ở lầu 2 và lầu 3 chỉ là thỏa thuận của hai bên. Nhưng về mặt pháp lý, diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bạn vẫn là 2,6x12m.

Việc tách sổ hồng được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo đó, tại quận Bình Thạnh, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa là:

- 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m

- 45m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới 20m; 36m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.

Tuy nhiên, quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên không áp dụng cho các trường hợp sau:

(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;

(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);

(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).

Hoặc nếu gia đình bạn thuộc trường hợp hoàn cảnh đặc biệt khó khăn thì theo quy định tại Điều 4 “những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn hoặc khi thừa kế, hòa giải tranh chấp, có nhu cầu tách thửa, ủy ban nhân dân quận, huyện, căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết (nhưng diện tích tối thiểu của các thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25m² đối với trường hợp đất ở)”.

Như vậy, nếu diện tích đất bạn có quyền sử dụng không đủ điều kiện để được tách thửa như phân tích trên thì bạn chỉ có thể cùng đứng tên trên sổ hồng với mẹ của bạn chứ không được tách thửa và cấp giấy chứng nhận cho riêng mình.

Tuy nhiên, pháp luật cũng ghi nhận đối với trường hợp thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (Nghị định số 88 ngày 19-10-2009 của UBND TP.HCM). Như vậy, mẹ bạn và bạn có thể được cấp riêng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên chung 2 người mà không nhất thiết phải tách thửa.

Do đó, sau này khi bạn chuyển nhượng lại cho người khác thì bạn chỉ được chuyển nhượng phần diện tích đất được cấp trên giấy chứng nhận chứ không phải là chuyển nhượng tầng 2, tầng 3 như bạn đang ở hiện tại. Và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sau này sẽ cùng đứng tên trên giấy chứng nhận cùng với mẹ bạn (nếu có).

Trân trọng,