Số liệu nguồn cung biệt thự, nhà phố ngược nhau

Biểu đồ nguồn cung BĐS biệt thự, nhà phố của Savills

Theo đó, JLL ghi nhận nguồn cung mới của phân khúc biệt thự, nhà phố đã giảm đến 33%.

Cụ thể, trong báo cáo thị trường mới nhất của mình, Savills cho biết quý I vừa qua thị trường TP.HCM có gần 740 căn biệt thự/nhà phố đến từ 10 dự án vừa chính thức mở bán. Nhờ số lượng dự án mới này mà tổng nguồn cung sơ cấp của thành phố đã lên đến 2060 căn, tăng 7% so với quý IV/2015 và 86% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, cũng cùng một phân khúc, JLL lại cho rằng, quý vừa rồi nguồn cung biệt thự, nhà phố mới của TP.HCM chỉ vào khoảng 279 căn, giảm 26% so với quý IV/2015. Con số này hoàn toàn trái ngước với thống kê trước đó mà Savills đã đưa ra.

Không chỉ khác nhau về thông số nguồn cung mới, các số liệu báo cáo còn thiếu đồng nhất về tổng lượng giao dịch mà thị trường TP.HCM đạt được. Tuy cùng khẳng định lượng giao dịch biệt thự, nhà phố tại TP.HCM đang giảm rõ rệt nhưng mức giảm bao nhiêu thì lại hoàn toàn thiếu tương đồng. Trong lúc JLL cho rằng quý vừa rồi Tp.HCM chỉ tiêu thụ được 266 căn, giảm 33% so với quý trước thì con số này của Savills là 456 căn và chỉ giảm 23% so với quý trước.

Dù chưa thể khẳng định độ chính xác của các số liệu thống kê trên nhưng theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, nguyên nhân thực tế dẫn đến sự suy giảm lượng giao dịch nhà phố, biệt thự của TP.HCM trong quý vừa qua không bắt nguồn từ sự thiếu hụt nguồn cầu mà nguyên nhân chính xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung, nhất là nguồn cung nhà phố giá rẻ.

Cụ thể, khảo sát của Batdongsan.com.vn tại nhiều đơn vị phân phối uy tín cho thấy, trong quý vừa rồi, nguồn cung phân khúc đất nền, nhà phố tại TP.HCM chủ yếu tập trung ở khu vực các quận Nhà Bè (134 căn), quận 9 (101 căn) và Bình Chánh (27 căn). Khu Nam cũng đang có một số dự án mới được triển khai nhưng đa phần là dự án biệt thự, nhà phố cao cấp và số lượng cũng hạn chế hơn so với cuối năm trước.

Đáng chú ý, địa bàn quận Gò Vấp ghi nhận nguồn cung biệt thự tăng mạnh chủ yếu từ các dự án mới của Cityland với giá bán thấp nhất cũng từ 5 tỷ/căn. Một số quận thuộc khu Tây như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Tân, nơi quỹ đất còn nhiều và tương đối đa dạng thì tốc độ phát triển hạ tầng còn chậm, thiếu tiềm năng phát triển trong ngắn hạn nên nhà đầu tư không thực sự hứng thú.

Ngoài ra, Batdongsan.com.vn cũng thực hiện khảo sát về giá bán của hai phân khúc này, kết quả cho thấy có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán sơ cấp và giá bán thứ cấp trong quý vừa qua. Trong khi giá bán sơ cấp hiện tại của phân khúc biệt thự trung bình tầm 1.100 USD/m² thì giá bán sơ cấp lại lên tới 3.100 USD/m².

So ra giá sơ cấp chỉ tăng thêm khoảng 1,3% so với giá bán năm 2015 nhưng tăng thêm đến 5% so với cùng thời điểm. Riêng với phân khúc nhà phố giá rẻ, nếu giá sơ cấp hiện ở mức 17-20 triệu/m² thì giá bán thứ cấp đã tăng lên đến 25-30 triệu/m². Sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp phần nào phản ánh sự phát triển của phân khúc nhà phố nhất là nhà phố giá rẻ trong những năm gần đây.

Còn việc nguồn cung phân khúc này có xu hướng sụt giảm chủ yếu đến từ sự hạn chế về quỹ đất xây dựng. Một số dự án giá rẻ đang được triển khai trên thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu Tây, rất ít dự án có giá tầm 1,7 tỷ được chào bán, nhiều dự án mới ra mắt đã được nhà đầu tư nhanh tay thâu tóm, đẩy sản phẩm khi đến tay người mua thực có giá cao hơn khá nhiều.