Qui định đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức: Rất khó thực hiện

Trong khi đó toàn TP có hàng ngàn trường hợp đang chờ nộp TSDĐ và nhiều người đã chờ hơn hai năm qua.

Phóng to

Nhiều người dân vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất được vì còn chờ thẩm định giá đất - Ảnh minh họa: H.NHỰT

Chưa biết bao giờ được đóng TSDĐ

Trước nay ở TP.HCM, khi hợp thức hóa nhà đất hoặc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân chỉ đóng TSDĐ theo bảng giá đất do TP quy định hằng năm, không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức. Nhưng nghị định 69 của Chính phủ (quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất... có hiệu lực từ ngày 1-10-2009) quy định: đất trong hạn mức thu theo bảng giá quy định, phần diện tích ngoài hạn mức thu theo giá thị trường. Mọi rắc rối phát sinh từ đây: tất cả người dân có đất ở ngoài hạn mức đều phải chờ xác định giá thị trường để đóng TSDĐ.

Vừa qua, UBND TP đã ban hành quyết định 64 quy định về giá đất theo giá thị trường nhưng không ban hành mức giá chung áp dụng cho các trường hợp có đất ở vượt hạn mức mà phân làm nhiều dạng để thu TSDĐ. Cụ thể, diện tích đất ở ngoài hạn mức của hộ gia đình, cá nhân phải đóng TSDĐ gấp hai lần bảng giá quy định. Nhưng phần diện tích trên chỉ giới hạn bằng một nửa hạn mức đất ở của mỗi địa phương, phần còn lại phải thẩm định giá để xác định giá thị trường.

Ví dụ: ông A hợp thức hóa 310m² đất ở tại Q.Thủ Đức (hạn mức đất ở quy định tại đây 200m²), thì ông A phải đóng TSDĐ như sau: 200m² đóng theo bảng giá do TP quy định, 100m² tiếp theo đóng TSDĐ gấp hai lần bảng giá, 10m² còn lại đóng theo giá thị trường.

Trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đóng TSDĐ theo giá thị trường, không phân biệt đất trong hay ngoài hạn mức.

Do giá đất phụ thuộc vào vị trí từng khu vực, tuyến đường... nên không thể áp dụng chung một giá thị trường để thu TSDĐ mà phải thẩm định giá cho từng thửa đất. Theo quy trình hiện nay: UBND quận huyện sẽ thuê đơn vị thẩm định giá đất, sau đó UBND quận thẩm định lại, trình Sở Tài chính TP thông qua, đề xuất UBND TP ban hành, áp dụng. Như vậy phải mất ít nhất vài tháng mới xác định xong TSDĐ cho một người dân.

Theo Chi cục Thuế Q.Thủ Đức, hiện tại quận có gần 2.000 hồ sơ có đất ở vượt hạn mức, trong đó khoảng 20% được đóng TSDĐ gấp hai lần bảng giá đất do TP quy định, còn lại phải xác định theo giá thị trường. Nơi ít như Q.8 cũng có trên 110 hồ sơ chờ thẩm định giá đất.

Anh Vũ Văn Xuân ở P.12, Q.Gò Vấp cho biết có 320m² đất, trong đó 160m² đất ngoài hạn mức và đã làm thủ tục từ tháng 8-2009 đến nay vẫn chưa được đóng TSDĐ. Ngày 25-10 vừa qua, anh đến Chi cục Thuế Q.Gò Vấp hỏi thì cán bộ ở đây bảo tiếp tục chờ và có thể qua năm sau mới có bảng giá để đóng TSDĐ!

Thu sao cho hợp lý?

Vì sao phải chia ra nhiều dạng để thu TSDĐ mà không áp dụng một mức giá để người dân dễ thực hiện? Một cán bộ Cục Thuế TP cho biết theo quy định, tất cả diện tích đất ở ngoài hạn mức phải thu theo giá thị trường. Nhưng hiện bảng giá đất của TP chỉ bằng 20-25% giá thị trường, như vậy người dân phải đóng TSDĐ gấp 4-5 lần giá quy định là quá cao so với khả năng của nhiều người.

Vì vậy TP quy định như trên cho phù hợp với khả năng của phần lớn người dân. Phần diện tích còn lại thu TSDĐ cao hơn (theo giá thị trường) nhằm phòng ngừa trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích lớn để phân lô hộ lẻ ồ ạt, phá nát quy hoạch.

Theo một chuyên gia ngành thuế, để hạn chế tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô hộ lẻ, TP cần có những chính sách quản lý khác về đất đai, xây dựng. Thực tế cho thấy không phải tất cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có diện tích vượt hạn mức đều để phân lô hộ lẻ. Có không ít trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhằm chia đất cho con cái trong gia đình xây nhà ở.

Chuyên gia này còn cho rằng việc thuê các đơn vị thẩm định giá từng thửa đất khá tốn kém cho ngân sách nhà nước và giá đất cao hay thấp phần lớn phụ thuộc vào các đơn vị thẩm định giá, nếu việc thẩm định giá không khách quan (muốn giá thấp, người dân có thể “đi đêm” với đơn vị thẩm định giá, làm phát sinh tiêu cực). “Nên thu gấp hai lần bảng giá đất do TP quy định cho toàn bộ phần đất vượt hạn mức” - vị này đề xuất.