Phân khúc bất động sản tầm trung chiếm lĩnh thị trường

Nếu năm 2015 nguồn cung BĐS chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp thì đến quý 2-2016, phân khúc trung cấp lên ngôi - Ảnh: PHƯƠNG NGA

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Công ty TNHH CBRE, cho rằng ngoài yếu tố về hành lang pháp lý, lãi suất, triển vọng kinh tế Việt Nam thì cơ sở hạ tầng đang là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu thị trường hiện nay.

Theo bà Ngọc, tuyến metro số 1 được khởi công xây dựng đã kéo theo hàng loạt các dự án BĐS được chào bán dọc tuyến này. Theo nghiên cứu của CBRE, nếu như trước đây khu Nam thành phố là khu vực phát triển cả về lượng cung và cầu thì đến nay nguồn cung chào bán tại khu Đông đã gấp đôi so với khu Nam.

Nói về toàn cảnh thị trường BĐS, bà Ngọc nhận định nếu như năm ngoái nguồn cung BĐS chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp thì đến quý 2-2016, trung cấp lên ngôi. Xét về lượng tiêu thụ trên toàn thị trường có giảm so với quý 4 năm ngoái và quý 1 năm nay nhưng một điều dễ nhận thấy là lượng tiêu thụ chủ yếu tập trung vào phân khúc tầm trung (có giá bán từ 1.000 - 1.500 USD/m²).

Cũng theo đại diện đơn vị này, thị trường bất động sản hiện nay có sự lệch pha giữa các phân khúc. Trong đó, giá bán trên thị trường thứ cấp giảm do nguồn cung trên thị trường sơ cấp quá nhiều. Bên cạnh đó, lượng cung căn hộ bàn giao tăng rõ rệt, mỗi năm lượng căn hộ bàn giao cao gấp đôi so với năm trước.

Trong khi thực tế thị trường cho thấy có rất nhiều nhà đầu tư mua sản phẩm cao cấp, đặc biệt những sản phẩm đã hình thành được người nước ngoài thuê lại, họ có kỳ vọng rằng sẽ đạt tỉ suất lợi nhuận cho thuê cao. Tuy nhiên, nhìn từ thực tế nếu như lượng cung bàn giao liên tục tăng thì liệu nhà đầu tư có tìm đúng khách thuê hay không? Và nếu tìm được khách thuê thì giá thuê là bao nhiêu?

Đồng quan điểm, ông Đặng Trần Hải Đăng - phó giám đốc Trung tâm nghiên cứu VietinbanSc - cho hay nhu cầu thực đang chiếm lĩnh thị trường BĐS, trong đó phân khúc tầm trung chứng kiến nguồn cung và lượng tiêu thụ tốt trong thời gian qua. Theo ông Đăng, các yếu tố quyết định lượng cầu ở phân khúc này bao gồm: giá - quy mô; vị trí dự án, cơ sở hạ tầng; tiện ích, môi trường cảnh quan; uy tín chủ đầu tư, tiến độ thi công; gói hỗ trợ - phương thức thanh toán và cuối cùng là lợi tức cho thuê căn hộ.

Ngoài ra, ông Đăng cũng thông tin chi tiết về các dự án đang triển khai của một số công ty BĐS niêm yết trên thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong phân khúc trung cấp và bình dân. Theo ông Đăng, các nhà đầu tư cổ phiếu BĐS cần lựa chọn các doanh nghiệp có uy tín, nhiệt huyết với các dự án nhằm tránh những rủi ro.

Đề cập đến vấn đề bong bóng BĐS liệu có xảy ra, ông Lê Chí Hiếu, chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduchouse), và đại diện CBRE đều cho rằng khó xảy ra tình trạng bong bóng BĐS trong bối cảnh hiện nay.

Lý giải về điều này, ông Hiếu cho rằng thị trường của chúng ta đang bước qua giai đoạn khủng hoảng, dần đi vào giai đoạn bình ổn. Trong khi áp lực và nhu cầu về nhà ở luôn luôn có ở mọi thời điểm và Nhà nước đã có những quyết sách phù hợp cho vấn đề này.

“Tất cả các yếu tố về nguồn cung, lượng cầu hay sự lệch pha chưa thể tạo nên bong bóng BĐS mà hiện tượng này còn phụ thuộc lớn vào chính sách tín dụng của Nhà nước. Chỉ khi chúng ta bơm tiền mặt ra nhanh thì mới tạo bong bóng, trong khi vấn đề này Nhà nước đang kiểm soát rất tốt”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông Hiếu cũng cho biết thêm, hiện nay cổ phiếu BĐS chưa thật sự thu hút các nhà đầu tư. Bản thân nhà đầu tư lựa chọn cổ phiếu ra vào cũng không nên theo kiểu “nước nổi bèo trôi” mà cần có những cân nhắc về rủi ro trên thị trường.