Ngăn vốn đổ vào bất động sản

Việc ngân hàng rót vốn cho doanh nghiệp bất động sản qua kênh trái phiếu sẽ gặp khó hơn trong thời gian tới - Ảnh: NG.PHƯỢNG

Theo các chuyên gia, những quy định tại thông tư 16 liên quan việc các NH mua TPDN (Siết vốn ngân hàng vào trái phiếu doanh nghiệp: giá bất động sản sẽ giảm - Tuổi Trẻ ngày 3-12) là biện pháp mạnh tay của NH Nhà nước góp phần hạn chế vốn chảy vào bất động sản (BĐS).

Lách quy định để bơm vốn cho BĐS

Trong 2 năm qua thị trường TPDN nóng lên do nhiều doanh nghiệp BĐS "hết cửa" vay vốn đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất rất cao. 

Theo thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong quý 3-2021, các doanh nghiệp BĐS dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành 85.500 tỉ đồng. Riêng trong tháng 9, tổng giá trị trái phiếu do doanh nghiệp BĐS phát hành là 30.400 tỉ đồng, chiếm 36%. 

Tính chung 9 tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp BĐS phát hành 201.000 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm.

Nhiều chuyên gia cho rằng mua TPDN BĐS là cách mà các NH lách quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp BĐS. 

"Thực tế cho thấy chất lượng tín dụng một số nhà phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS rất yếu, trong khi chính các NH và công ty chứng khoán là các đơn vị mua chính trái phiếu này" - Fiin Ratings (một công ty xếp hạng tín nhiệm) nhận định.

Gần 60% lượng TPDN phát hành là do các NH và công ty chứng khoán nắm giữ. Trong đó các NH mua vào 124.400 tỉ, chiếm 27,3%; các công ty chứng khoán mua 148.400 tỉ, chiếm 32,6%. 

Đặc biệt quy mô tín dụng qua kênh TPDN trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng NH và khoảng 15% GDP (nếu loại bỏ phần trái phiếu NH, giá trị lưu hành trái phiếu chiếm khoảng 7,8% GDP).

Theo Công ty Fiin Ratings, lũy kế ba quý đầu năm 2021, hơn 80% giá trị TPDN của ngành BĐS phát hành rơi vào các doanh nghiệp chưa niêm yết, với sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. 

Cụ thể mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) ở các doanh nghiệp chưa niêm yết hiện lên tới 8,1x so với mức 2,5x của các doanh nghiệp niêm yết.

"Tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ, trong khi giá trị thu hồi rất thấp do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và thời gian kéo dài" - Fiin Ratings cho hay.

Ngân hàng Nhà nước bắt đầu mạnh tay kiểm soát vốn tín dụng đổ vào bất động sản - Ảnh: Q.ĐỊNH

Tín dụng sẽ chỉ là cho vay

Phó tổng giám đốc một NH tại TP.HCM thừa nhận sau thông tư số 16, việc mua bán TPDN, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS, sẽ bị thắt chặt hơn trong thời gian tới. 

Theo một chuyên gia NH, sau sự kiện "bom nợ" Evergrande do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, động thái siết việc NH mua TPDN là cần thiết. 

"Mua TPDN về bản chất là một khoản cho vay nhưng thời gian qua một số NH đã quá dễ dãi khi bơm vốn qua kênh này, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là những DN sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Do vậy, việc siết là cần thiết để trả lại bản chất tín dụng là khoản cho vay đúng nghĩa" - vị này nói.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, thông tư này sẽ gây khó khăn hơn cho hoạt động phát hành TPDN, trong đó có khối doanh nghiệp BĐS. 

Tuy nhiên tính toán sơ bộ cho thấy quy định này chỉ tác động đến khoảng 20% TPDN phát hành của các doanh nghiệp BĐS. "Sau hàng loạt cảnh báo của NH Nhà nước thời gian qua, các NH đã kiểm soát dòng vốn vào BĐS, chứng khoán... 

Tỉ trọng nắm giữ TPDN BĐS của các NH không còn nhiều, chỉ khoảng 25-30%, giảm mạnh so với mức 50-60% trước đây" - ông Lực nói.

Cũng theo ông Lực, với quy định mới, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải tính toán để đa dạng hóa nhà đầu tư trái phiếu. 

Các NH về cơ bản vẫn có thể tiếp tục mua TPDN nhưng sẽ không còn được mua nhiều như trước vì NH Nhà nước đã cấm NH không được mua TPDN để đảo nợ, không được mua khi nợ xấu trên 3%...

Với các nhà đầu tư cá nhân đổ vốn vào trái phiếu thay vì gửi tiết kiệm, theo ông Lực, tùy khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư bởi NH có bảo hiểm tiền gửi, trong khi một số đợt phát hành TPDN không có tài sản đảm bảo, mức độ công khai minh bạch và chuẩn mực báo cáo tài chính không bằng NH.

Giá nhà đất sẽ giảm từ việc siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp?

TTO - Lý do rất dễ hiểu: doanh nghiệp buộc phải đẩy nhanh tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường để huy động vốn từ khách hàng thay vì vốn từ phát hành trái phiếu.