Mua căn hộ chung cư: Thanh lý hợp đồng trước khi cấp sổ hồng?

Trong thông báo gửi cư dân, chủ đầu tư dự án cho hay việc ký biên bản thanh lý nhằm khẳng định khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư và bổ sung hồ sơ thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Nếu không ký, khách hàng phải tự đi làm sổ hồng.

Không thanh lý, tự đi làm sổ hồng

Ông N.T.P. (ngụ Q.12, TP.HCM) là khách hàng mua căn hộ tại một dự án chung cư ở Q.12 do Công ty HN làm chủ đầu tư.

Ông P. cho biết chủ đầu tư bàn giao căn hộ vào tháng 10-2016. Hiện ông đã đóng toàn bộ tiền mua nhà. Tuy nhiên, chủ đầu tư chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ đã ký trong hợp đồng với cư dân.

Nhiều hạng mục, công trình thuộc phần diện tích sở hữu chung như phòng sinh hoạt cộng đồng, quầy thông tin, hòm thư, công viên, hồ bơi... chủ đầu tư chưa xây dựng xong.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị cho cư dân. Vì vậy khi chủ đầu tư buộc phải ký biên bản thanh lý hợp đồng thì nhiều cư dân bất ngờ, hoang mang.

“Chủ đầu tư còn nhiều nghĩa vụ phải hoàn thành với khách hàng, hiện giờ nhiều cư dân nhất quyết không ký vì sợ họ rũ bỏ trách nhiệm của mình. Sau này lỡ xảy ra rắc rối, chúng tôi không biết gọi ai” - ông P. nói.

Một số người “lỡ” ký biên bản thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư cũng tỏ ra hoang mang. Ông N.M.T. (Q.Bình Thạnh) cho biết trong biên bản thanh lý, hai bên thỏa thuận thanh lý hợp đồng công nhận ông T. thanh toán đầy đủ tiền cho chủ đầu tư.

Về phía chủ đầu tư, nghĩa vụ còn lại được xác định chỉ bao gồm hoàn thành thủ tục hồ sơ xin cấp sổ hồng và bảo hành căn nhà theo hợp đồng đã ký.

Ông T. cho biết do không am hiểu pháp luật nên khi chủ đầu tư yêu cầu ký biên bản thanh lý để được cấp sổ hồng, ông ký ngay. Sau này nghe nhiều cư dân thông tin, ông mới biết mình ký hớ.

Không cần thiết phải ký

Giám đốc một công ty bất động sản ở Q.10 cho biết công ty này đã làm rất nhiều dự án trong TP. Tuy nhiên chỉ đến khi bàn giao sổ hồng cho cư dân, công ty mới ký biên bản thanh lý hợp đồng.

Một bộ hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân bao gồm đơn đăng ký, tờ khai lệ phí trước bạ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ, bản vẽ hoàn công... Riêng biên bản thanh lý hợp đồng không cần thiết.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc chủ đầu tư buộc người mua nhà ký biên bản thanh lý hợp đồng trước khi có sổ hồng là điều “lạ”. Vì thường biên bản này chỉ được ký khi chủ đầu tư đã giao sổ hồng cho người dân.

Luật sư Võ Xuân Trung cho biết biên bản thanh lý hợp đồng thường thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký, hoặc thời hạn của hợp đồng mua bán đã hết.

Thông thường trong hợp đồng mua bán căn hộ, quy định chủ đầu tư phải có nghĩa vụ làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua. Khi người dân chưa có sổ hồng, không thể ký biên bản thanh lý.

Ngoài ra, trong thủ tục xin cấp sổ hồng không quy định phải có biên bản thanh lý hợp đồng kèm theo. Trừ khi chủ đầu tư có “vấn đề” gì đó không ổn mới buộc cư dân ký văn bản thanh lý để “chối bỏ” trách nhiệm.

“Thanh lý chỉ khi nào tất cả đã hoàn thành xong nghĩa vụ, hoặc khi hợp đồng đã hoàn thành hoặc các bên tự nguyện thanh lý theo thỏa thuận” - luật sư Trung nói.

Coi chừng nắm dao đằng lưỡi

Theo luật sư Trung, trường hợp trên khách hàng không nên ký biên bản thanh lý để ràng buộc nghĩa vụ với chủ đầu tư. Nếu ký thanh lý sẽ bất lợi cho người mua. Ví dụ, trong hợp đồng quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân.

Sau này vì lý do gì đó chủ đầu tư chậm trễ, nếu hợp đồng chưa thanh lý, người dân có thể khởi kiện chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Còn nếu hợp đồng đã thanh lý xong, người dân không thể kiện chủ đầu tư.

“Đây là giao dịch dân sự, hợp đồng đã quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải xin cấp sổ hồng cho cư dân. Bao giờ người dân có sổ hồng trên tay, lúc đó hai bên ký thanh lý hợp đồng mới đúng quy định” - luật sư Trung nói.

Còn luật sư Nguyễn Văn Phú cho rằng theo nguyên tắc, khi giao căn hộ hai bên chỉ ký biên bản bàn giao. Khi làm sổ hồng cho dân, người mua căn hộ không bắt buộc ký biên bản thanh lý hợp đồng, cho nên việc chủ đầu tư yêu cầu như vậy là không thỏa đáng.

Tuy nhiên, theo luật sư Phú, một số trường hợp người mua có thể vẫn ký biên bản thanh lý, nhưng trong đó ghi rõ yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành, cũng như bồi thường về việc chủ đầu tư vi phạm các nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng.

“Trước khi ký biên bản thanh lý, người mua nên đọc lại kỹ các điều khoản đã ký để xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ hay chưa. Có những nghĩa vụ nào vi phạm, từ đó mới nêu rõ trong biên bản để bảo vệ quyền lợi của mình” - luật sư Phú khuyên.