Mua bán chung cư cẩn thận quy định 
hợp đồng

Phần còn lại của công trình xây dựng trên sân thượng chung cư 584 Lũy Bán Bích bị đập bỏ, do chủ đầu tư xây dựng trái phép và bị người dân khiếu kiện - Ảnh: Tiến Long

Theo ghi nhận của Sở Xây dựng TP.HCM, trong hơn năm năm qua có gần 70 chung cư (trong số 1.244 chung cư trên toàn TP) có tranh chấp. Đến nay, nhiều chung cư không còn tranh chấp nhờ các bên tìm được tiếng nói chung trong các vấn đề có mâu thuẫn.

Thỏa thuận là tốt nhất

Tại chung cư Hùng Vương Plaza (quận 5), chủ đầu tư và ban quản trị chung cư bước đầu thống nhất được việc sử dụng những diện tích tranh chấp trước kia tại chung cư này.

Chủ đầu tư đồng ý bàn giao một tầng hầm để xe cho cư dân quản lý, giao diện tích làm nhà trẻ ở tầng 6 để ban quản trị làm nhà sinh hoạt cộng đồng và chỗ chơi thể thao của cư dân để bù lại phần diện tích sân thượng bị chủ đầu tư chiếm vì xây dựng sai thiết kế các căn penhouse.

Chung cư này cũng có hồ bơi xây sai thiết kế nhưng hiện nay không có tranh chấp hay khiếu nại từ cư dân.

Đại diện Công ty cổ phần Hùng Vương (một đơn vị đồng chủ đầu tư chung cư Hùng Vương Plaza) cho rằng nếu cư dân sống tại chung cư thấy thoải mái, ổn định, không xảy ra những mâu thuẫn, tranh chấp thì giá trị căn hộ và thương hiệu của Hùng Vương sẽ tăng lên.

Điều này cũng đem lại danh tiếng tốt hơn cho khu trung tâm thương mại của Hùng Vương.

Còn đại diện ban quản trị chung cư nói trong thời điểm hiện tại, chủ đầu tư cũng là một trong những chủ sở hữu trong chung cư. Quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đặc biệt này phải được bảo vệ như những quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân.

“Các bên trong chung cư nên nhìn về lợi ích chung chứ không chỉ thấy lợi ích trước mắt của riêng mình” - ông Lê Đình Túc, trưởng ban quản trị chung cư Hùng Vương, bày tỏ.

Ngoài chung cư Hùng Vương, chung cư E Home Đông Sài Gòn (quận 9) cũng là ví dụ về việc giải quyết mâu thuẫn bằng thỏa thuận giữa ban quản trị chung cư và chủ đầu tư.

Theo ông Đỗ Phi Hùng - phó giám đốc Sở Xây dựng, sở và các cơ quan chức năng khi tiếp nhận những vụ tranh chấp đều hướng người dân đến phương pháp tự thỏa thuận. Khi nào không thỏa thuận được mới khởi kiện ra tòa án.

Luật sư Cổ Hiệp (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng trong giải quyết tranh chấp nói chung, đặc biệt trong tranh chấp giữa các bên trong chung cư, thì nguyên tắc thỏa thuận luôn được đặt lên hàng đầu.

Nếu các bên tự thỏa thuận để giải quyết thì quá tốt, nhưng phải lưu ý chỉ thỏa thuận những vấn đề thuộc thẩm quyền giải quyết của các bên, nội dung thỏa thuận không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Ban quản trị cần công khai những nội dung, mục đích của việc thỏa thuận cho cư dân để họ cùng biết và đồng thuận. Kết quả đạt được và quá trình thực hiện thỏa thuận cũng cần được công khai.

Tuổi trẻ đã trao đồi với các chuyên gia xung quanh vấn đề này:

* Ông Phạm Gia Yên (chánh thanh tra Bộ Xây dựng):

Phải tuân thủ quy định hợp đồng mua bán

Nói về các tranh chấp ở chung cư, ông Phạm Gia Yên cho rằng có thể giải quyết qua hai kênh hành chính và tòa án. “Hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng dân sự, là thỏa thuận giữa các bên. Khi phát sinh khiếu nại, tranh chấp, hai bên có thể thỏa thuận với nhau. Nếu không đạt được thỏa thuận thì khởi kiện ra tòa án địa phương” - ông Yên nói.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, trong đó quy định chi tiết về các điều khoản hợp đồng mua bán, phần diện tích sở hữu chung - riêng...

Nếu chủ đầu tư không tuân thủ theo mẫu này là vi phạm và bị xử lý theo quy định. Ngược lại, người dân biết chủ đầu tư không tuân thủ nhưng vẫn tự nguyện ký hợp đồng mua thì người dân phải chịu thiệt thòi. 

* Luật sư Bùi Quang Hưng (trưởng Văn phòng luật BQH - Đoàn luật sư Hà Nội):

Nên có luật riêng về chung cư

Từ trước tới nay, tranh chấp giữa cư dân chung cư với chủ đầu tư vẫn được xem là tranh chấp dân sự đơn thuần và địa chỉ giải quyết cuối cùng thường là tòa án. Tuy nhiên, để giải quyết thấu đáo cần phải có bàn tay của chính quyền, cơ quan quản lý nhà nước.

Những nơi này có đủ thẩm quyền và công cụ để giám sát việc thực hiện các quy định từ cả hai phía - chủ đầu tư lẫn cư dân.

Thậm chí nên nghiên cứu và ban hành một bộ luật riêng về chung cư bởi hai lý do.

Thứ nhất, đời sống xã hội hiện đại và trong tương lai gần mô hình nhà ở chung cư rất phổ biến, số lượng dân số với đầy đủ thành phần xã hội sống trong loại hình nhà ở này rất lớn, tác động to lớn đến mọi mặt đời sống xã hội.

Thứ hai, Luật nhà ở qua các thời kỳ chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở riêng lẻ, cá thể, chưa có sự chú trọng nhất định vào loại hình nhà chung cư, trong khi đây là phân khúc đặc thù có sự “chung đụng” về sở hữu, diện tích sử dụng, không gian sống và tiềm ẩn sự va chạm, mâu thuẫn về lợi ích từ các bên...

Trong luật này cần quy định rõ những điều cả chủ đầu tư bán nhà lẫn cư dân là khách hàng mua nhà được phép và không được phép làm, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ mỗi bên, biện pháp chế tài, cơ quan tham gia giám sát và cưỡng chế khi xảy ra vi phạm...

Ngoài ra, để hóa giải những mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài cần phải giải quyết từ ngọn. Người dân cần trang bị kiến thức về các điều khoản, quyền, nghĩa vụ của mình trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán căn hộ.

Thông thường tranh chấp xảy ra khi nhiều thứ không rõ ràng như: sự mập mờ của chủ đầu tư, sự thiếu hiểu biết của cư dân hoặc sự “tham lam” từ cả hai phía...

* Ông Nguyễn Hồng Minh  (tổng giám đốc Công ty CP quản lý và khai thác tòa nhà PMC):

Cần bộ quy chế quản lý đầy đủ

Muốn giải quyết tận gốc tranh chấp chung cư cần phải có một bộ quy tắc chuẩn đầy đủ về chung cư. Bên cạnh đó phải có những người quản lý hiểu đúng, hiểu đủ về chung cư, quan hệ trong chung cư và nguyên tắc giải quyết các quan hệ này.

Cần xác định rõ hoạt động của nhà chung cư là tổng hợp tất cả hoạt động liên quan đến đời sống, chịu nhiều ảnh hưởng, ràng buộc của hoạt động liên quan đến con người.

Các hoạt động của cộng đồng dân cư trong nhà chung cư phải trên cơ sở tự quản tuân theo Bộ luật dân sự, tôn trọng tính thỏa thuận. Quyền và trách nhiệm các bên cần ghi rõ và có các chế tài kinh tế kèm theo.

Nên có bộ quy tắc làm rõ việc quản lý nhà chung cư gồm những hoạt động nào đối với từng loại nhà chung cư (chung cư chỉ có căn hộ, nhà chung cư hỗn hợp bao gồm cả trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê).

Ở mỗi loại nhà, quy định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân, đơn vị quản lý...

Cũng cần phải có một bộ tiêu chuẩn chi tiết và thống nhất về quản lý vận hành nhà chung cư, tiêu chuẩn vận hành hệ thống kỹ thuật, tiêu chuẩn làm sạch, tiêu chuẩn an ninh, tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, điều khoản tác nghiệp của các đơn vị quản lý nhà chung cư...

Phải có hợp đồng mẫu về quản lý nhà chung cư giữa đơn vị quản lý nhà chung cư và ban quản trị; các hợp đồng cung cấp dịch vụ của các đơn vị có liên quan.

Một khi quy định đã rõ ràng thì tranh chấp ắt sẽ giảm và đạt được sự đồng thuận cao.