Khởi kiện việc tranh chấp tiền đặt cọc

Lần đầu là ngay sau khi ký hợp đồng, lần hai sẽ thanh toán sau đó ba tháng vào ngày 5-4-2009. Thế nhưng do bận công việc, đến ngày 12-4-2009 tôi có đến thanh toán số tiền còn lại nhưng chủ đất nói tôi đã vi phạm hợp đồng là đến thanh toán trễ hạn nên phải mất tiền cọc.

Nhưng thực tế ở phụ lục hợp đồng có ghi được phép trễ hạn tối đa 10 ngày nhưng tôi chỉ trễ có 7 ngày, vậy có phải tôi không vi phạm? Từ đó đến nay tôi đã nhiều lần yêu cầu được thanh toán hoặc bên bán phải bồi thường 2 lần tiền cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tôi có nhờ chính quyền địa phương can thiệp, chính quyền có đưa người đến lập biên bản lấy lời khai và hai bên ký tên vào biên bản đó, thế nhưng sự việc đến hôm nay vẫn không có tiến triển.

Bây giờ tôi phải làm sao? Lúc ký hợp đồng, bên bán có đưa sổ đỏ cho tôi giữ để làm tin khi tôi đặt cọc số tiền 87 triệu đồng.

(tieu_thy@...)

- Trả lời:

Với thông tin bạn nêu trong thư thì giao dịch nhận chuyển nhượng trên có thể xác định là hợp đồng đặt cọc. Phụ lục hợp đồng thỏa thuận được phép trễ hạn tối đa 10 ngày nên việc bạn thanh toán vào ngày 12-4-2009 không bị xác định là vi phạm hợp đồng để bên chuyển nhượng có quyền chấm dứt hợp đồng và giữ lại tiền đặt cọc của bạn.

Vấn đề là bạn phải có bằng chứng chứng minh ngày 12-4-2009 bạn đến để thanh toán nhưng bên chuyển nhượng không đồng ý nhận tiền vì sau ngày 15-4-2009 (tức là 10 ngày sau ngày 5-4-2009), bạn chưa thanh toán tiền cho bên nhận chuyển nhượng thì bạn đã vi phạm hợp đồng.

Chứng cứ chứng minh có thể hợp thức hóa bằng những lời khai của bên bán, xác nhận ngày 12-4-2009 bạn đến thanh toán tiền đợt 2 nhưng họ không đồng ý nhận vì cho rằng bạn đã vi phạm hợp đồng.

Trường hợp bạn không có bất kỳ bằng chứng chứng minh ngày 12-4-2009 đã đến để thanh toán tiền và bên bán không thừa nhận việc này thì chiếu theo hợp đồng đã ký, bạn đã vi phạm tiến độ thanh toán. Hậu quả của việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán (nếu có) phải theo hợp đồng hai bên đã ký.

Việc bạn nhận sổ đổ (bản chính) nhưng bên bán không sang tên ký công chứng thì bạn cũng chưa được công nhận là người sử dụng hợp pháp đối với lô đất.

Trường hợp này bạn có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng (đơn khởi kiện phải đính kèm biên bản hòa giải không thành ở cấp phường, xã).

Trường hợp bạn có bằng chứng chứng minh mình không vi phạm về tiến độ thanh toán như chúng tôi hướng dẫn trên, bạn nên khởi kiện bên bán ra tòa án yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tòa án sẽ cho các bên một thời hạn để hoàn thiện về thủ tục chuyển nhượng ký công chứng. Hết thời hạn đó mà hai bên vẫn không công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tòa án sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng, bên có lỗi dẫn đến hợp đồng không công chứng được sẽ phải bồi thường cho bên thiệt hại.