Khi nào có thể vay ngân hàng mua nhà mà không bị nợ “ngập đầu"?

Người mua nhà chỉ nên vay 20-30% giá trị căn nhà

Khi nào có thể vay ngân hàng mua nhà?

Trước khi xác định mua nhà, bạn cần đánh giá khả năng tài chính để tránh trường hợp mất khả năng trả nợ trong tương lai. Cụ thể, nếu (Khả năng tài chính) cộng (Khả năng tài chính hỗ trợ) ≥ (Khả năng trả nợ) thì việc vay ngân hàng để mua nhà là khả thi.

Trong đó:

Khả năng tài chính: Đây là số tiền tiết kiệm và thu nhập cố định hàng tháng của người vay sau khi đã trừ mọi chi phí sinh hoạt trong tháng.

Khả năng tài chính hỗ trợ: Đây là số tiền mà người thân, bạn bè hỗ trợ cho vay không tính lãi hoặc tính lãi suất thấp hơn lãi suất của ngân hàng.

Khả năng trả nợ: Người vay phải nắm rõ số tiền phải trả mỗi tháng và nắm được sự biến động của lãi suất, đảm bảo vẫn nằm trong tầm kiểm soát và khả năng chi trả. Do đó, các chuyên gia khuyến cáo người mua nhà chỉ nên vay 20-30% giá trị căn nhà, tuyệt đối không nên vay quá 50%.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần quan tâm đến các khoản thuế, phí cố định phải nộp khi mua nhà như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Lệ phí thẩm định hồ sơ là 0,15% giá trị tài sản nhưng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC và Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP, với mọi trường hợp lệ phí này không được vượt quá 5.000.000 đồng.

Nếu vay mua nhà thì mỗi tháng trả góp bao nhiêu là hợp lý?

Để dễ dàng cân đối tiền nhà, bạn cũng có thể áp dụng quy tắc 28/36, tức tổng chi cho nhà ở phải thấp hơn 28% thu nhập mỗi tháng và không được vượt quá 36% tổng số tiền nợ. Các ngân hàng cũng áp dụng công thức này để tính toán khả năng thanh toán nợ của bạn trước khi quyết định có cho bạn vay mua nhà hay không. Nếu tỷ lệ nợ của bạn (gồm cả nợ mua nhà, mua xe, học phí...) trên tổng thu nhập vượt quá 36% thì bạn có thể phải trả lãi cao hơn hoặc không được cho vay.

Nếu bạn mua nhà trả góp, số tiền trả góp hàng tháng được tính bằng công thức 28/36 như sau:

Số tiền trả góp/tháng < [thu nhập] x 28%

Chẳng hạn, một gia đình gồm 2 vợ chồng và một bé trai 8 tuổi đang muốn mua nhà. Tổng thu nhập của hai vợ chồng là 28 triệu đồng, trừ 6 triệu tiền thuê nhà và tiền sinh hoạt, nuôi con ăn học thì mỗi tháng chỉ tiết kiệm được 4-5 triệu đồng.

Áp dụng theo công thức 28/36 thì: Số tiền trả góp/tháng < 28 triệu x 28% = 7,8 triệu đồng

Như vậy, căn cứ vào mức thu nhập này của hai vợ chồng, việc mua chung cư là khả thi. Gia đình có thể thắt chặt kế hoạch chi tiêu để tích lũy được khoảng 50% giá trị căn hộ. Sau đó, trừ 6 triệu tiền thuê nhà và cộng thêm phần tích lũy hàng tháng, bạn vẫn đảm bảo đủ khả năng chi trả tiền trả góp và vẫn có tiền để đề phòng trường hợp khẩn cấp.

Số tiền tối đa nên chi cho nhà ở mỗi tháng?

Theo các chuyên gia tài chính, dù đã có nhà hay ở nhà thuê thì để cân đối và đảm bảo đủ số tiền dành cho sinh hoạt, y tế, đi lại, mua sắm, xã giao..., mỗi người không nên dành quá 30-40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở. Công thức này được áp dụng rộng rãi và con số cụ thể sẽ tùy thuộc vào môi trường sống và thói quen sinh hoạt của mỗi người. Đối với người đã có nhà riêng, khoản tiền 30% này gồm các chi phí như tiền điện nước, thuế nhà đất, lãi thế chấp, phí bảo trì. Còn nếu bạn đang thuê nhà, số tiền này gồm tiền thuê hàng tháng và số tiền dành cho các tiện ích để phục vụ cuộc sống.

Chuyên gia tài chính cá nhân, triệu phú tự thân Mỹ David Bach đã đưa ra "quy tắc ngón tay cái" trong cuốn sách "Triệu phú tự động" nổi tiếng: "Theo Hiệp hội Nhà ở Liên bang, thông thường, một người có thể chi tiêu 29% trong tổng số thu nhập hàng tháng cho các chi phí nhà ở. Tuy nhiên, khi không bị mắc khoản nợ nào, con số này có thể lên tới 41%".

Như vậy, nếu thu nhập hàng tháng của gia đình bạn là 25 triệu thì dù bạn đang thuê nhà hay mua trả góp, bạn không nên chi quá 7,5-10 triệu đồng cho nhà ở.