Hợp thức hóa nhà: nộp cả tiền SDĐ và thuế TNCN?

Anh đã làm hợp đồng cho tặng và sang tên cho tôi vào năm 2008. Tuy nhiên, tháng 2-2012 anh tôi làm hợp thức hóa nhà của mình thì chi cục thuế quận lại thu những loại thuế sau :

1. Thuế trước bạ (anh tôi không có ý kiến gì).

2. Tiền sử dụng đất ở: theo quy định nếu nhà xây dựng từ khoảng 15-10-1993 đến 1-7-2004 thì được miễn 50% tiền sử dụng đất. Nhưng Chi cục Thuế quận BT lại thu 200%, tức gấp bốn. Chi cục thuế giải thích rằng đây là căn nhà thứ hai mà anh tôi hợp thức hóa.

Vậy xin hỏi chi cục thuế tính có đúng không và áp dụng theo quy định nào?

3. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: anh tôi làm hợp đồng cho tặng cho tôi chứ không bán, vậy sao lại có thu nhập chịu thuế?

Hiện tại anh tôi rất khó khăn nên không thể đóng số thuế lớn như vậy trong khi cần sổ hồng để vay vốn làm ăn. Xin hỏi chi cục thuế tính toán vậy là đúng hay sai?

Nguyễn Hiền Vũ (vu@dacologistics...)

- Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 phần Đ thông tư 84/2008/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 02/2010/TT-BTC, trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì truy thu một lần thuế TNCN của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.

Sau đó, Tổng cục Thuế đã có công văn số 348/TCT-TNCN ngày 26-1-2011 hướng dẫn quy định nói trên.

Cụ thể như sau:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng không có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003 giao cho bên nhận chuyển nhượng. Nay người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được cấp giấy chứng nhận thì không thuộc diện bị truy thu thuế TNCN.

- Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước 1-1-2009 mà có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003, trên giấy tờ đó mang tên người khác, nay người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận và người nhận chuyển nhượng không phải nộp tiền sử dụng đất, thì thuộc diện truy thu một lần thuế TNCN.

Căn cứ hướng dẫn trên thì trường hợp của anh trai bạn chỉ phải thực hiện một trong hai loại nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất hoặc bị truy thu thuế thu nhập cá nhân, chứ không phải đồng thời thực hiện cả hai nghĩa vụ như yêu cầu của chi cục thuế quận.

Cụ thể như sau:

1. Trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng không có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003:

Trong trường hợp này, để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, anh trai bạn chỉ phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo khoản 2 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP và điểm c khoản 2 điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP (đã được sửa đổi bổ sung bởi nghị định 120/2010/NĐ-CP), anh bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định, do diện tích đất ở đang hợp thức hóa là nằm trong hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND TP.HCM và đất được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004.

Ngoài ra, pháp luật cũng không có quy định cách tính tiền sử dụng đất phải nộp có liên quan đến số lượng nhà đất mà người xin cấp giấy chứng nhận đang sở hữu.

Do đó, việc cơ quan thuế yêu cầu anh bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 200% như bạn đã nêu trong thư là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Trong trường hợp này, anh bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến chi cục thuế quận để được giải quyết.

2. Trường hợp tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003 trên giấy tờ đó mang tên người khác thì khi xin cấp sổ hồng, anh bạn sẽ bị truy thu một lần thuế thu nhập cá nhân (nộp thay cho chủ cũ), trừ trường hợp anh bạn có được căn nhà này thông qua việc được tặng cho hoặc thừa kế mà theo quy định của pháp luật là được miễn thuế thu nhập cá nhân.