​Hà Đông (Hà Nội): Cuộc chuyển hướng của giới đầu tư căn hộ

Hà Đông là một trong những quận có nguồn cung căn hộ lớn nhất Hà Nội với dòng sản phẩm chính là căn hộ trung cấp và giá rẻ

Giai đoạn thị trường mới khởi sắc sau đóng băng, tùy thời điểm bán ra, nhiều nhà đầu tư lướt sóng căn hộ ở Hà Đông có thể hưởng chênh hàng trăm triệu đồng mỗi căn. Tuy nhiên, từ cuối năm 2016 đến nay, việc lướt sóng thị trường của giới đầu tư đã không còn dễ dàng.

Khó khăn khi lướt sóng

Chị Lê Thị Thắm (Trần Bình, Cầu Giấy), một nhà đầu tư chung cư Hà Đông cho biết: “Mấy năm trước, khi thị trường bắt đầu tăng nhiệt trở lại, nguồn cung mới chưa lớn. Nhà đầu tư có thể hưởng chênh 50-70 triệu đối với căn đẹp trong lần mở bán thứ hai. Nếu “ngâm” lâu hơn, tung hàng khi dự án đã cất nóc hoặc hoàn thiện, mức chênh có thể lên tới 150-200 triệu/căn”.

Anh Nguyễn Thái Bảo (nhân viên kinh doanh sàn giao dịch G5) xác nhận thực tế này: “Những căn đẹp thuộc dự án “hot” chưa cần đợi chính sách tăng giá đợt mở bán mới, nhà đầu tư đã có thể đẩy hàng hưởng chênh cao. Giai đoạn đó, các căn nhà đầu tư lướt sóng gửi sàn bán lại đều có thanh khoản tốt với mức chênh cao trong khoảng thời gian 3-12 tháng”. 

Tuy nhiên, từ cuối 2016 đến nay, giới đầu tư và môi giới đều cho biết việc lướt sóng không còn dễ dàng. Riêng trong năm ngoái, Hà Đông đón gần 15 dự án mới được tung ra thị trường. Ba quý đầu năm 2017, Hà Đông tiếp tục có thêm khoảng 8 dự án mới. Phần lớn các dự án thuộc phân khúc trung cấp và giá rẻ - dòng sản phẩm hướng tới “túi tiền” của số đông dân chúng. Nguồn cung dồi dào đã tăng sức ép cạnh tranh lên các dự án trong quận. Bên cạnh đó, chung cư Hà Đông còn phải “tranh giành” thị phần với nguồn cung mới có mức giá tương đương cũng nở rộ ở Nam Từ Liêm và Hoàng Mai. Người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn, họ không dễ dàng xuống tiền mua căn hộ có mức chênh cao.

Năm ngoái, chị Phạm Minh Lý đầu tư “dự án xanh” Ecolife Capitol với giá 26 triệu/m², đến nay, dù rao bán cắt lỗ, chị vẫn chưa đẩy được hàng. Theo chị Lý, hiện khu vực Hà Đông xuất hiện nhiều dự án được xây theo “chuẩn xanh” với mức giá thấp hơn hoặc ngang bằng. “Phần lớn khách hàng sẽ chọn dự án mới vì giá thấp hơn trong khi tiện ích ngang nhau. Nhiều “dự án xanh” khác còn có ưu thế hơn ở các tiện ích, dịch vụ. Ngoài ra, ở dự án mới, khách được chọn căn, chọn tầng theo ý muốn và thanh toán theo tiến độ”, chị Lý nhấn mạnh.

Anh Văn Cường, nhân viên kinh doanh sàn Maxland, chia sẻ: “Có khách hàng ưng một căn hộ tại dự án có hồ điều hòa ở Hà Đông, tuy nhiên căn này đã có khách khác đặt mua trước đó, muốn mua lại phải trả một khoản tiền chênh. Sau nhiều lần cân nhắc, vị khách này đã chuyển sang mua một dự án khác cùng thuộc phân khúc trung cấp có hồ điều hòa ở Nam Từ Liêm. Ở dự án này, khách chọn được căn đúng ý với giá gốc của chủ đầu tư”.

Anh Thái Bảo cho biết, từ cuối quý II đến nay, khá nhiều nhà đầu tư lướt sóng nhờ anh bán giúp căn hộ cắt lỗ nhưng số hàng đẩy đi được chỉ đếm trên đầu ngón tay. “Thời điểm này, thị trường chung cư Hà Đông không còn là sân chơi của các nhà đầu tư lướt sóng”, anh Bảo nhận định.

Một số nhà đầu tư đã chuyển từ phương án lướt sóng sang cho thuê căn hộ

Chuyển hướng đầu tư

Trước thực trạng trên, một số nhà đầu tư đã chuyển từ phương án lướt sóng sang cho thuê. Theo các môi giới cho thuê, với sản phẩm chủ đạo là căn hộ trung cấp và giá rẻ, Hà Đông là một thị trường cho thuê đầy tiềm năng.

Chị Lê Thị Thắm chia sẻ về xu hướng này dưới góc nhìn một nhà đầu tư: “Với 1 căn hộ cao cấp khu vực trung tâm, giá thuê dao động từ 12-25 triệu/tháng, chủ nhà rất khó khăn trong việc tìm khách thuê bởi mức giá này cao so với mức sống, thu nhập của người Việt. Đối tượng thuê phần lớn là người nước ngoài, các gia đình giàu có. Để có khách, chủ nhà phải thông qua môi giới và cắt phí cho họ. Trong khi đó, với căn hộ trung cấp và giá rẻ ở Hà Đông, giá thuê từ 3-8 triệu, tỉ lệ lấp phòng rất nhanh. Phần lớn chủ nhà không cần thông qua môi giới, chỉ cần đăng tin là có thể tìm được khách hàng”. Từ cuối năm 2016, khi nhận thấy việc lướt sóng không còn dễ dàng, chị Thắm đã chuyển hướng sang cho thuê căn hộ. Thực tế, hai căn hộ chị mới nhận nhà tháng 4 và tháng 6 tại Hà Đông đều đã được cho thuê thành công.

Đồng quan điểm, anh Mạnh Linh, môi giới nhà cho thuê khu vực Hà Đông cũng khẳng định: “Có thể nói Hà Đông là tâm điểm của thị trường nhà cho thuê vừa túi tiền. Người dân sẵn sàng chấp nhận đi xa hơn để có thể thuê được những căn hộ có mức giá từ 3-8 triệu/căn. Mức giá này chỉ bằng 1/2, 1/3 so với các căn hộ ở vị trí trung tâm”.

Tuy nhiên, cũng theo anh Linh, nguồn cung căn hộ lớn không chỉ dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường mua bán khiến giới đầu tư khó lướt sóng mà còn khiến giá thuê có xu hướng giảm trong thời gian gần đây. “Cuối năm ngoái, một căn hộ hoàn thiện nội thất hơn 100m2 ở Văn Khê, Dương Nội có giá thuê 8 triệu/tháng thì nay giá giảm xuống còn 6,5-7 triệu/tháng. Rất nhiều chung cư mới hoàn thiện ở khu vực này có mức giá thuê tương đương hoặc thấp hơn, trong khi lại có lợi thế căn hộ mới, chưa qua sử dụng”.