Đánh thuế 20% lợi nhuận bất động sản: Liệu giá nhà lại tăng?

Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế, trong đó có phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Chính sách này được kỳ vọng sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế thu nhập cá nhân, song cũng dấy lên những lo ngại về tính khả thi, nhất là việc xác định, tính đúng, tính đủ các chi phí từ việc chuyển nhượng nhà đất.

Thực tế tính thuế chuyển nhượng sẽ phức tạp

Theo Bộ Tài chính, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, việc áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế.

Còn với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Đánh giá về đề xuất áp 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng nhà đất, ông Đinh Minh Tuấn - giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan - cho rằng việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán nhằm phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước.

Tuy vậy ông Tuấn cho rằng trên thực tế việc thực thi tưởng chừng dễ và đơn giản nhưng sẽ gặp những vấn đề phát sinh. 

Trong đó ông Tuấn cho rằng đối với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm với các khoản như chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay… Nếu không xác định được các chi phí kể trên thì sẽ xảy ra trường hợp căn nhà mua bán có lãi thực tế không bao nhiêu nhưng đóng đến 20% phần chênh lệch.

Với thị trường có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, ông Tuấn cho rằng nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh có thể không được áp dụng phương án áp 20% mà có thể vẫn áp 2% thì rất thiệt thòi cho người dân.

Còn với nhóm các nhà đầu tư, ông Tuấn cho rằng các nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm bất động sản, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm đúng chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.

Còn với nhóm người mua nhà thật, ông Tuấn nhận định sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên.

Do đó ông Tuấn cho rằng chính sách thuế cần tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản, tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán.

Nguy cơ tăng tình trạng găm giữ bất động sản

Theo PGS.TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế quốc dân), nếu mục đích chính của việc đánh thuế là chống tình trạng găm giữ, tránh tạo ra các đô thị ma và giảm bất bình đẳng, đồng thời giúp tăng cung, giảm giá và làm lành mạnh hệ thống ngân hàng thì việc đánh thuế cao trên tiền lãi chuyển nhượng sẽ có nguy cơ làm tăng tình trạng găm giữ, ít có khả năng hạ giá bất động sản.

TS Thế Anh cho rằng với trường hợp này, gánh nặng thuế sẽ bị chia sẻ giữa người mua và người bán. 

Còn với việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ như đã từng đề xuất trước đây thì chính sách này chủ yếu đánh vào đối tượng "cò thổi giá", lướt sóng ngắn hạn.

TS Thế Anh nhận định việc đánh thuế vào căn nhà, mảnh đất thứ hai trở đi hằng năm là "thượng sách" bởi vì sẽ làm tăng cung, giảm tình trạng găm giữ, giảm giá, giảm tình trạng lệch lạc của thị trường lao động, giáo dục và lựa chọn nghề nghiệp. Đồng thời nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định thay thế cho các sắc thuế đang tác động lớn đến động lực sản xuất và lao động như thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân.

TS Thế Anh cảnh báo trường hợp đánh thuế cao trên lãi chuyển nhượng hoặc đánh thuế theo thời gian nắm giữ được áp dụng mà phản tác dụng, gây ra tình trạng "làm giá" bất động sản và tăng tình trạng găm giữ thì "thượng sách" kể trên có nguy cơ không được dùng đến.

Đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế, trong đó có phương án tính thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua bán bất động sản.