Có phải đóng thuế thu nhập khi sang nhượng đất tái định cư?

Khi mua đất chưa có số đỏ, chỉ có một bộ hồ sơ bản chính gốm 6 loại giấy tờ: biên bản bào giao mốc nền nhà, biên bản bàn giao mặt bằng và giải quyết diện tích tái định cư, tạm cư, tờ khai hiện trạng, bảng chiết tính chi phí đền bù, biên bản bàn giao nền nhà lần 1, biên bản bốc thăm nền.

Hiện đang có chủ trương làm sổ đỏ, tôi đã gặp môi giới đã bán đất nhờ làm và photo, công chứng hồ sơ nộp theo quy định. Tôi cũng đã gặp chủ lô đất thoản thuận việc làm số đỏ nhưng chưa thỏa thuận về thuế thu nhập vì không biết có phải nộp thuế không, trong khi một số người cùng lô đất nói không phải nộp.

Xin chuyên mục Tư vấn nhà đất cho biết trường hợp của tôi khi sang tên sổ đỏ từ chủ đất thì có phải nộp thuế thu nhập không? Mức thuế tính như thế nào? Cảm ơn.

Chat Dinh Nguyen (nguyendinhchat@... )

- Trả lời:

Về nguyên tắc, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân do không phải là người phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng này.

Mặc dù vậy, cần lưu ý, do bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay (không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nên giao dịch của bạn không được pháp luật thừa nhận.

Ngoài ra, do quyền sử dụng đất chuyển nhượng là nền tái định cư (pháp luật hiện hành không cho phép chuyển nhượng nền tái định cư dưới mọi hình thức) nên khi tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) đối với nền tái định cư nêu trên, người chủ đất đầu tiền (được Nhà nước cấp nền tái định cư) mới là người được cấp giấy chứng nhận.

Khi người chủ đầu tiên đã được cấp giấy chứng nhận, thì giữa bạn và người chủ đất phải tiến hành lại thủ tục để chuyển tên sang cho bạn theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Tùy thuộc vào hình thức chuyển tên (chuyển nhượng hoặc tặng cho), người chủ đầu tiên sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ việc chuyển nhượng bất động sản này, ngoại trừ trường hợp người chủ đầu tiên thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ này lại cho bạn (ngoài quyền sử dụng đất chuyển nhượng là nền tái định cư ra, người chủ đầu tiên không có bất cứ đất ở hoặc nhà ở nào khác hoặc thuộc trường hợp được miễn thuế do chuyển nhượng bất động sản cho một các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế TNCN).

Cần lưu ý: Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên mà người chủ đất đầu tiên có hay không chấp nhận đóng thuế TNCN (khi đã được cấp giấy chứng nhận) trong quá trình tiến hành giải quyết thủ tục để bạn được cấp giấy chứng nhận đối với nền tái định cư nêu trên.

Theo quy định của pháp luật về thuế TNCN hiện hành, thuế suất đối với thu nhập có được từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân là là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng - giá vốn).

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.