24/03/2011 14:17 GMT+7

Có được chọn mức chịu thuế nhà đất?

Thạc sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN(Đại học Luật TP.HCM)
Thạc sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN(Đại học Luật TP.HCM)

TTO - * Tôi dự định mua một mảnh đất tại Bình Dương giá 350 triệu đồng. Tôi đã đồng ý tự làm thủ tục sang tên và chịu các khoản thuế nhưng đang cân nhắc về khoản thuế TNCN.

Nếu tính thuế theo cách xác định giá mua và giá bán cụ thể, tôi phải bỏ ra một khoản tiền lớn, khi đó tôi chọn cách đóng thuế 2% trên giá trị thì cơ quan thuế có chấp nhận không?

Nguyễn Nam Sơn (sonadsll@... )

- Trả lời:

1. Xác định giá vốn mà người bán đã chi trả trước đây cho mảnh đất được chuyển nhượng hiện nay:

Theo quy định tại Điều 18 và Điều 23 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008, tùy theo nguồn gốc đất, để xác định giá vốn mà người bán đã bỏ ra, bạn có thể dựa vào một trong những căn cứ sau:

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước;

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua);

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá.

- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán được nhận thừa kế, nhận tặng cho thì căn cứ theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nhận thừa kế, nhận tặng, cho.

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.

Như vậy, về nguyên tắc nếu không có thỏa thuận, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp của bạn, nếu đã dự tính nộp khoản thuế này thay cho người bán, thì cần yêu cầu người bán cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nguồn gốc đất và giá vốn mà người bán đã chi trả để có được diện tích đất này.

Cụ thể, một trong các loại giấy tờ, chứng từ nêu trên tùy từng trường hợp (nếu là mua bán thì cần có hợp đồng và chứng từ thanh toán, giao nhận tiền). Như thế, bạn mới có cơ sở để đối chiếu, cân nhắc và quyết định.

2. Việc áp dụng thuế suất 25% hay 2%:

Căn cứ vào quy định tại Điều 22 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 và Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, thì việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Quy định này cho thấy mức thuế suất là 25% hay 2% được xác định tùy theo trường hợp. Người nộp thuế không được lựa chọn. Trong trường hợp bạn nêu, nếu giá mua trước đây và giá bán hiện tại đã được xác định thì bạn không thể chọn và cơ quan thuế cũng sẽ không chấp nhận mức thuế suất áp dụng là 2%.

3. Cần lưu ý:

- Nếu diện tích đất bạn định nhận chuyển nhượng là đất ở và đây là diện tích đất ở duy nhất của người bán thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, đây là trường hợp thuộc diện miễn thuế;

- Người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai thuế chính xác, trung thực theo Điều 7 Luật Quản lý thuế. Nếu người bán có được diện tích đất này từ quan hệ nhận chuyển nhượng hợp pháp với hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực và đã được cấp giấy chủ quyền đất, thì thông tin về quan hệ chuyển nhượng này đã được quản lý bởi cơ quan thuế. Nghĩa là giá vốn trong trường hợp này dễ dàng được xác minh và người nộp thuế không thể kê khai khác;

- Việc truy thu thuế cho từng lần chuyển nhượng theo Điều 8 thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11-1-2010. Cụ thể:

+ Đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ truy thu 01 lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.

+ Từ ngày 1-1-2009 thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng có công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.

Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: [email protected].

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

Địa ốc Tuổi Trẻ Online

Thạc sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN(Đại học Luật TP.HCM)

Bình luận hay

Chia sẻ

Tuổi Trẻ Online Newsletters

Đăng ký ngay để nhận gói tin tức mới

Tuổi Trẻ Online sẽ gởi đến bạn những tin tức nổi bật nhất

Bình luận (0)
Tối đa: 1500 ký tự

Tin cùng chuyên mục

Nhà di động như căn penthouse trên bánh xe, giá hơn 30 tỉ đồng, có xe MINI nằm sẵn trong gara

Nhiều người đã không còn xa lạ với các mẫu nhà di động, nhưng những chiếc motorhome dành cho các triệu phú, tỉ phú vẫn thực sự khác biệt.

Nhà di động như căn penthouse trên bánh xe, giá hơn 30 tỉ đồng, có xe MINI nằm sẵn trong gara

Nhà di động từ SUV Honda, nhỏ nhưng đủ đồ

Hoàn toàn có thể biến tấu những chiếc xe cỡ nhỏ thành nhà di động, chẳng hạn Honda Element - một chiếc SUV cỡ B cùng phân khúc với Mitsubishi Xforce, Kia Seltos, Hyundai Creta.

Nhà di động từ SUV Honda, nhỏ nhưng đủ đồ

Nhà di động thuần điện đầu tiên có thể chạy suốt 4 mùa, 460km/sạc, giá ngang xe sang

G3 - nhà di động thuần điện đầu tiên có thể chạy suốt 4 mùa - hứa hẹn mang đến trải nghiệm "sống ngoài lưới điện" tiện nghi và bền bỉ.

Nhà di động thuần điện đầu tiên có thể chạy suốt 4 mùa, 460km/sạc, giá ngang xe sang

Nhà di động rẻ hơn cả Honda Air Blade: Đủ tiện ích cơ bản, phải mua thêm lều ngủ

Một mẫu rơ moóc kéo theo sau ô tô để tạo thành nhà di động được rao bán với mức giá đáng kinh ngạc: Không quá 1.850 USD (48 triệu đồng), tức là còn rẻ hơn một chiếc Honda Air Blade 160 ở Việt Nam (56,69 triệu đồng).

Nhà di động rẻ hơn cả Honda Air Blade: Đủ tiện ích cơ bản, phải mua thêm lều ngủ

Nhà di động như 'lâu đài biết đi': Có chi tiết mạ vàng, sau 50 năm giá từ 27 tỉ xuống còn hơn 2 tỉ

Một trong những nhà di động cổ điển hiếm hoi và độc đáo nhất là Camelot Cruiser, một chiếc xe khổng lồ được thiết kế như một lâu đài di động.

Nhà di động như 'lâu đài biết đi': Có chi tiết mạ vàng, sau 50 năm giá từ 27 tỉ xuống còn hơn 2 tỉ

Ford Transit biến thành spa di động, xông hơi hồng ngoại không cần cắm điện

Một chiếc Ford Transit đã được cải tạo thành phòng xông hơi di động, hứa hẹn mang đến trải nghiệm thư giãn độc đáo.

Ford Transit biến thành spa di động, xông hơi hồng ngoại không cần cắm điện
Tất cả bình luận (0)
Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng, xin vui lòng viết bằng tiếng Việt có dấu.
Được quan tâm nhất
Mới nhất
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đâu tiên bình luận về bài viết.
Tối đa: 1500 ký tự
Avatar
Đăng ký bằng email
Khi bấm "Đăng ký" đồng thời bạn đã đồng ý với điều khoản của toà soạn Đăng ký
Đăng nhập
Thông tin bạn đọc Thông tin của bạn đọc sẽ được bảo mật an toàn và chỉ sử dụng trong trường hợp toà soạn cần thiết để liên lạc với bạn.
Gửi bình luận
Đóng
Hoàn thành
Đóng

Bình luận (0)
Tối đa: 1500 ký tự
Tất cả bình luận (0)
Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng, xin vui lòng viết bằng tiếng Việt có dấu.
Được quan tâm nhất
Mới nhất
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đâu tiên bình luận về bài viết.
Tối đa: 1500 ký tự
Avatar