Chuyển nhượng đất nông nghiệp sang sản xuất kinh doanh

Tôi có thắc mắc, xin được chuyên mục tư vấn thêm:

- Thủ tục để nhận chuyển nhượng khu đất (trường hợp nhận chuyển nhượng là cá nhân và trường hợp nhận chuyển nhượng là công ty có pháp nhân)?

- Sau khi nhận chuyển nhượng trong cả hai trường hợp trên:

+ Cá nhân tôi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mai - dịch vụ như thế nào để đầu tư dự án thương mại - dịch vụ. Cách tính tiền sử dụng đất?

+ Công ty chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mai - dịch vụ như thế nào để đầu tư dự án thương mại dịch vụ. Cách tính tiền sử dụng đất?

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thư có thể hiểu anh đang có nhu cầu nhận chuyển nhượng một thửa đất nông nghiệp tại khu vực đã được quy hoạch thành đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt. Nay anh muốn nhận chuyển nhượng thửa đất trên với tư cách cá nhân anh hoặc tư cách là công ty (không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài) sao cho sau khi nhận chuyển nhượng có thể sử dụng đất đúng với mục đích sản xuất kinh doanh và phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Anh cần lưu ý việc thực hiện quy hoạch theo hình thức nhỏ lẻ hay phải đầu tư xây dựng toàn bộ diện tích đã được quy hoạch.

Theo Điều 100 nghị định 181/2004/NĐ-CP, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp trong trường hợp mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.

Do vậy, anh nên liên hệ trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền tại nơi có đất để chắc chắn mục đích sử dụng (dự định) của anh là phù hợp quy hoạch tại vị trí thửa đất.

Trường hợp mục đích sử dụng đất của anh phù hợp với quy hoạch, anh và bên “bán” có thể lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng theo quy định. Sau đó, anh nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại UBND cấp huyện (nếu là cá nhân anh xin chuyển mục đích sử dụng đất) hoặc UBND cấp tỉnh (nếu công ty xin chuyển mục đích sử dụng đất), gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng.

Do anh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nên khi nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, anh phải đồng thời làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và xét duyệt nhu cầu sử dụng đất. Việc này được căn cứ vào:

- Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của công ty của anh, do Sở Tài nguyên và môi trường thực hiện trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; hoặc

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân của anh, có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.

Trường hợp việc chuyển mục đích sử dụng đất được xét duyệt, anh phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% mức chênh lệch giữa loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng (đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích (đất nông nghiệp) tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(Điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP và khoản 4 điều 36 Luật đất đai)

Trân trọng kính chào.